REITs vs ETFs : Quel est le Meilleur Investissement Immobilier en Bourse ?

Date : 01/03/2025 | Temps de lecture : 4 min

Introduction

Investir en bourse permet d’accéder à une multitude d’actifs, dont l’immobilier via les foncières cotées (REITs – Real Estate Investment Trusts) et les ETFs comme le S&P500 ou le MSCI World. Mais qu'est-ce qui est le plus intéressant pour un investisseur à long terme ?

Nous allons comparer REITs et ETFs sur plusieurs critères : rendement, volatilité, fiscalité, effet de levier et diversification.

1. REITs et ETFs : Définition et Fonctionnement

📌 Qu’est-ce qu’un REIT ?

Les REITs (Real Estate Investment Trusts) sont des sociétés cotées qui possèdent et exploitent des biens immobiliers (bureaux, commerces, logistique, résidentiel, etc.). Leur principal avantage est qu’elles ne paient pas d’impôt sur les sociétés, à condition de redistribuer une grande partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes.

Exemples de REITs populaires :

✅ Realty Income (O) – Commerce essentiel & Retail
✅ Alexandria Real Estate (ARE) – Immobilier de santé & laboratoires
✅ Prologis (PLD) – Logistique & entrepôts

📌 Qu’est-ce qu’un ETF immobilier ?

Un ETF (Exchange Traded Fund) est un fonds qui regroupe plusieurs actions en répliquant un indice boursier. Un ETF immobilier va donc chercher à répliquer la performance d’un indice de REITs, comme le S&P500 ou le MSCI World.

Exemples d’ETFs immobiliers :

✅ VNQ (Vanguard Real Estate ETF) – Réplique l’indice US FTSE NAREIT
✅ IWDP (iShares Global REITs ETF) – Investit dans les REITs du monde entier
✅ PARE (Amundi Immobilier Europe ETF) – ETF concentré sur les foncières européennes

👉 Différence clé :

Un REIT est une action individuelle d’une foncière cotée.
Un ETF regroupe plusieurs actions et peut suivre un indice.

2. Performance Historique : Qui Gagne Entre REITs et ETFs ?

📊 Les REITs ont historiquement surperformé les indices boursiers.

👉 Entre 1972 et 2021, l’indice FTSE NAREIT All Equity REITs a affiché une performance moyenne annuelle de 11,9%, contre 10,7% pour le S&P 500.

3. Rendement et Dividendes : Qui Paie le Plus ?

Les REITs sont connus pour leurs dividendes élevés, car ils doivent redistribuer 90% de leurs profits.

Rendement moyen :

REITs : 3,93 % de rendement en dividendes
ETF : 1,19 % de rendement en dividendes

4. Volatilité et Risques : Les ETFs sont-ils Plus Sûrs ?

La volatilité des REITs individuels peut être importante. Une foncière peut gagner ou perdre 50% de son cours de bourse en quelques jours.

✅ Les ETFs diversifient le risque en regroupant plusieurs actions.

📌 Verdict : Si vous voulez limiter la volatilité, un ETF peut être plus adapté.

5. Fiscalité : REITs ou ETFs, Qui est Avantagé ?

📌 REITs individuels :

✅ Exonération d’impôt sur les sociétés
⚠ Dividendes taxés à la flat tax (30%) en France
✅ Optimisation possible via PEA (pour certaines SIIC)

📌 ETFs immobiliers :

⚠ Taxation classique des dividendes
⚠ Frais de gestion réduisant le rendement
✅ Moins de fiscalité sur la plus-value long terme

6. Tableau comparatif REITs vs ETFs

Critère	REITs	ETFs
Performance historique	+11,9% annualisé	Moins performant
Rendement en dividendes	4–8%	2–4%
Volatilité	Plus élevé	Moins risqué
Fiscalité	Plus avantageuse (PEA, exonération IS)	Double taxation
Diversification	Moins diversifié	Réparti sur plusieurs foncières

Conclusion : REITs ou ETFs, Qui Gagne ?

📌 Mon avis :

✅ Les REITs (foncières cotées) bien sélectionnés sont plus rentables sur le long terme.
✅ Les ETFs sont une bonne option pour limiter la volatilité.

💡 Je combine les deux dans mon portefeuille !

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