SCPI vs REITs : quelles différences pour votre portefeuille ?

Investir dans l’immobilier est devenu de moins en moins accessible en raison de la hausse des prix, des risques réglementaires et de la difficulté d'accès au crédit. Face à ce constat, l'immobilier passif – ou pierre-papier – offre des alternatives diversifiées, accessibles et gérées par des professionnels.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont plébiscitées par les Français, mais elles côtoient une classe d'actifs historiquement plus performante : les foncières cotées (ou REITs - real estate investment trusts et leur équivalent français les SIIC). Bien que les deux permettent d'investir indirectement dans la pierre, leurs structures, leur performance et leur fiscalité divergent radicalement. Pour une stratégie patrimoniale à long terme, les foncières cotées présentent plusieurs avantages décisifs.

Performance et alignement d'intérêt : l'avantage structurel des REITs

La différence de rentabilité sur le long terme entre les SCPI et les foncières cotées est notable et est vouée à perdurer, voire à se creuser.

Rendement historique supérieur

Historiquement, les foncières cotées ont généré des performances annuelles moyennes supérieures, souvent entre 10 % et 15 % annualisés sur de longues périodes. En France, la performance historique des foncières cotées s’établit à 9,2 % sur 40 ans, tandis que les SCPI se situent plutôt en-dessous de 8 % en moyenne.

Décote historique : contrairement aux SCPI, dont le prix de part est souvent surcoté par rapport à la valeur de leurs actifs (contrainte réglementaire des SCPI à capital variable), les prix des REITs en bourse sont actuellement très inférieurs à la valeur nette de leurs actifs immobiliers. Cette décote, atteignant en moyenne 30 % à 50 %, représente une opportunité historique comparable aux crises de 2008 ou des années 90.

Frais optimisés et alignement d'intérêt

Le coût de la gestion est un facteur clé expliquant la sous-performance des SCPI.

• Frais importants en SCPI : les frais de gestion des SCPI sont proportionnels aux actifs gérés. Les SCPI sont gérées par des sociétés externes à but lucratif qui vivent des nombreuses commissions liées à l'administration et à la gestion du patrimoine. Cela crée un désalignement d'intérêt profond entre la société de gestion et les associés.

• Gestion internalisée en REITs : les bonnes foncières cotées internalisent généralement leur gestion, intégrant la masse salariale dans leur structure. Leurs coûts de fonctionnement et de gestion peuvent être plus de dix fois inférieurs aux frais de gestion des SCPI, grâce à des économies d’échelle considérables. L'alignement des intérêts est renforcé, car les salariés sont souvent actionnaires.

Flexibilité de capital

La structure des SCPI à capital variable est très dilutive et subit le marché. Lorsque la collecte est forte, elles sont obligées d'acheter des immeubles, parfois dans des conditions de marché défavorables.

Les foncières cotées, au contraire, possèdent la flexibilité d’adapter leur structure de capital (émettre des actions pour financer des acquisitions ou racheter leurs propres actions) en fonction des opportunités de marché. Elles ne sont pas tenues à des objectifs de rentabilité immédiate et peuvent se concentrer sur des actifs plus qualitatifs, gérant leur portefeuille dans une optique patrimoniale.

Choc fiscal : flat tax vs. revenus fonciers

L’avantage fiscal des foncières cotées est un facteur majeur de rentabilité à long terme, d’autant plus pour les contribuables fortement imposés.

Caractéristique	SCPI (revenus fonciers)	REITs / SIIC (actions)
Imposition société	Translucide (exonérée d'is)	Translucide (exonérée d'is)
Imposition associé	Régime des revenus fonciers (peut monter à +60%)	Régime de faveur de la flat tax (30% sur dividendes)
Ifi (impôt sur la fortune immobilière)	Inclus dans l'assiette de calcul	Totalement exonéré (sauf gros actionnaires)
Réinvestissement	Impossible ; l'intégralité des flux de trésorerie est taxée et distribuée	Réinvestissement d'une partie des flux de trésorerie sans taxation immédiate (intérêt composé sans frottement fiscal)

Pour l'investisseur, la fiscalité plus douce des foncières cotées permet de bénéficier pleinement de la puissance des intérêts composés, permettant une croissance quasi exponentielle du patrimoine sur le long terme.

Liquidité et risque : redéfinir la stabilité

Une idée reçue est que les SCPI sont des placements « bon père de famille » en raison de la stabilité relative de leur prix, tandis que les foncières cotées seraient réservées à la spéculation en raison de leur forte volatilité. Cette vision est contestable dans une optique d’investissement patrimoniale.

Non-garantie de liquidité des SCPI

La liquidité est la rapidité avec laquelle un investissement peut être vendu.

• Foncières cotées : la revente est instantanée (en quelques clics), car elles sont cotées en continu sur les marchés boursiers. Le prix peut être très bas en cas de crise, mais le capital n'est pas bloqué.

• SCPI : il n'existe aucune garantie de liquidité. Les rachats dépendent des nouveaux investissements entrants. En cas de recul de la confiance ou d'afflux de retraits, une file d'attente peut se créer, bloquant le capital de l'épargnant pour plusieurs mois, voire plusieurs années. Sans liquidité, la stabilité relative des prix de part n'a aucun intérêt.

Risque structurel

Pour un investissement destiné à être conservé sur le très long terme (voire transmis), le vrai risque n'est pas la volatilité à court terme, mais la destruction de valeur et la sous-performance par rapport à l'objectif initial.

• Le risque SCPI : la SCPI est vulnérable à un cercle vicieux. Si la confiance se fissure et que les retraits affluent, la SCPI pourrait être obligée de liquider des actifs, engendrant une destruction de valeur pour les associés.

• Le risque REIT : le risque individuel de faillite est plus fort pour une foncière cotée, car c'est une entreprise. Cependant, en sélectionnant un panier de foncières bien gérées (environ une quinzaine), ce risque peut être largement maîtrisé. Le management compétent peut utiliser la baisse des prix (volatilité) comme une opportunité pour racheter ses propres actions et créer de la valeur pour les actionnaires.

Conclusion

Historiquement et structurellement, les foncières cotées (REITs/SIIC) offrent un potentiel de performance supérieur grâce à une fiscalité favorable, des frais de gestion moindres, une meilleure flexibilité de capital et une liquidité instantanée. Elles sont actuellement sous-valorisées, représentant une opportunité d'investissement importante.

Ceci ne signifie pas qu'il faille disqualifier toutes les SCPI. Pour certains profils d'investisseurs, notamment les retraités ou ceux qui cherchent la stabilité apparente et la simplicité, les SCPI peuvent avoir leur place. Leur stabilité perçue peut même être un avantage psychologique, évitant aux investisseurs de céder à l'émotion et de saboter leur stratégie lors des inévitables cycles de marché.

Pour ma part, je continue à privilégier massivement les foncières cotées, qui répondent aux objectifs de rentabilité et de constitution d'un capital immobilier passif à long terme.