Vidéos, analyses et posts
Analyses, prises de position, chiffres bruts. Sans langue de bois. Les articles de fond ont leur propre page : tous les articles.
J’ai blacklisté les SCPI pendant 2 ans… puis j’ai changé d’avis
Pourquoi j’ai longtemps rejeté les SCPI, et les 4 critères que j’utilise désormais pour les sélectionner.
LireSCPI Log In : Stratégie, Performance et Analyse de Résilience (Theoreim)
Analyse approfondie de la SCPI Log In (Theoreim), spécialisée dans l'immobilier productif (Logistique, Data Centers) en Europe. Performance, frais, RAN et résilience.
LireSCPI Wemo One : L’ambition d’un Haut Rendement Européen – Analyse Critique
Analyse critique de la SCPI Wemo One, lancée par Wemo REIM en 2024, visant un taux de distribution de 7,0 % grâce aux stratégies Small Cap et Smart Cap. Risques et résilience.
LireSCPI Corum Origin : Discipline, Pérennité, et Anti-Cyclicité
Analyse critique de la SCPI Corum Origin, pionnière de la diversification européenne : performance, gestion de la collecte, frais, fiscalité et résilience patrimoniale.
LireSCPI Reason : L'innovation Quantitative Face à l'Épreuve du Temps et de la Performance – Analyse Critique et Points de Vigilance
Analyse critique de la SCPI Reason, une SCPI de gestion quantitative lancée par MNK Partners, ses promesses, performances, frais et risques. Une nouvelle approche disruptive du marché immobilier non coté.
LireExpatriés : pourquoi et comment investir en SCPI européennes
Guide complet pour les non-résidents : découvrez les avantages fiscaux, la simplicité de gestion et les opportunités d'investissement dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier européennes.
LireSCPI vs REITs : quelles différences pour votre portefeuille ?
Analyse comparative des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et des Foncières Cotées (REITs/SIIC) : performance, fiscalité et liquidité pour votre stratégie à long terme.
LireObjectif 1 500 €/Mois : Le Plan SCPI Européennes pour l'Expatrié (250 000 €)
Analyse : stratégie allocation en SCPI européennes visant un revenu net stable et fiscalement optimisé pour les expatriés.
LireFiscalité des SCPI européennes vs françaises : ce qui change réellement
Crédit d'impôt égal à l'impôt français, taux effectif, exonération des prélèvements sociaux : le détail des deux mécanismes qui allègent la fiscalité d'une SCPI investie hors de France, et leurs limites concrètes.
LireSCPI Iroko Zen : Analyse du Modèle « 0 % de Frais d'Entrée »
Analyse approfondie de la SCPI Iroko Zen : taux de distribution 7,14 % en 2025, structure de frais réelle derrière le « 0 % de frais d'entrée », endettement, résilience.
LireSCPI Remake Live : Analyse de la Diversification Européenne Sans Frais d'Entrée
Analyse approfondie de la SCPI Remake Live : taux de distribution 7,05 % en 2025 (en baisse depuis 2023), frais de gestion à 18 % TTC, endettement faible, diversification européenne sur 9 pays.
LireSCPI Corum Eurion : Analyse de la Diversification Zone Euro Labellisée ISR
Analyse approfondie de la SCPI Corum Eurion : taux de distribution 5,73 % en 2025 (rebond après un point bas à 5,53 % en 2024), frais de gestion 12,40 % HT, absence de commission de retrait sur les parts, diversification sur 8 pays de la zone euro.
LireSCPI Corum XL : Analyse de la Diversification Hors Zone Euro et du Risque de Change
Analyse approfondie de la SCPI Corum XL : taux de distribution 5,30 % en 2025 (9e année consécutive au-dessus de l'objectif), frais de gestion 12,40 % à 15,90 % HT, endettement à 26 %, présence dans 11 pays dont 54 % au Royaume-Uni.
LireSCPI Novaxia Néo : Analyse de la Pionnière de la Transformation Urbaine
Analyse approfondie de la SCPI Novaxia Néo : taux de distribution en baisse depuis 2021 (5,50 % en 2025), TOF à 90,6 %, file d'attente au retrait à 5,5 % des parts, sanction AMF de décembre 2025 contre la société de gestion.
LireSCPI Comète : Analyse de la Diversification 100 % Internationale Sans Dette
Analyse approfondie de la SCPI Comète (Alderan) : taux de distribution 9 % en 2025 (en baisse depuis 2024), 100 % internationale, aucun endettement, concentration sur le Royaume-Uni à surveiller.
LireSCPI Épargne Pierre : Analyse de la Mutualisation du Risque et de la Stabilité du Rendement
Analyse approfondie de la SCPI Épargne Pierre (Atland Voisin) : taux de distribution stable à 5,28 % depuis quatre exercices consécutifs (2022-2025), 414 immeubles et 1 020 baux pour une mutualisation exceptionnelle du risque locatif, endettement maîtrisé à 11,20 %, valeur de reconstitution en baisse continue depuis 2022.
LireSCPI Transitions Europe : Analyse d'une Croissance Paneuropéenne Sans Endettement
Analyse approfondie de la SCPI Transitions Europe (Arkéa REIM) : patrimoine investi à 100 % hors de France sur 7 pays et 7 typologies, croissance financée sans aucun endettement, TOF de 98,5 %, taux de distribution en repli mesuré (8,25 % en 2024, 7,60 % en 2025, objectif 7 % en 2026).
LireSCPI Pierval Santé : Analyse de la Diversification Santé Internationale et du Plan de Relance de la Performance
Analyse approfondie de la SCPI Pierval Santé (Euryale Asset Management) : taux de distribution en repli à 4,06 % en 2025 après 5,35 % en 2022, capitalisation de 3,3 Md€ sur 255 actifs santé répartis dans 9 pays, endettement maîtrisé à 17,58 %, plan de relance de la performance engagé par la société de gestion pour 2026.
LireSCPI Perial O2 (ex-PFO2) : Analyse de la Suspension de Liquidité et du Marché Secondaire 2026
Analyse de la SCPI Perial O2 (ex-PFO2, Perial Asset Management) : suspension de la variabilité du capital depuis le 25 février 2026, marché secondaire ouvert en avril avec un prix d'exécution tombé à 70 € au 30 juin 2026 (contre 164 € en souscription avant suspension), taux d'occupation en repli à 84,6 % et endettement à 31,6 %.
LireSCPI ActivImmo : Analyse de la Spécialiste Logistique en Pleine Internationalisation
Analyse de la SCPI ActivImmo (Alderan) : taux de distribution 5,49 % en 2025, taux d'occupation en repli à 93,3 %, stratégie d'internationalisation encore loin de son objectif, frais et scoring de résilience.
LireSCPI en société financée par compte courant d’associé : mécanisme, fiscalité et limites
Une société achète des parts de SCPI grâce à une avance en compte courant d’associé ; les loyers, imposés à l’IS à 15 % ou 25 %, remboursent l’avance sans impôt personnel. Textes (L. 312-2 CMF, art. 39, 111 et 219 CGI), cas chiffré 2026 et limites : épuisement du compte courant, revente, IFI.
LireDétenir des parts de SCPI dans une SCI ou une holding à l’IS : fiscalité, IFI et revente
Loyers imposés à l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, sinon 25 %) sans prélèvements sociaux, parts non amortissables, revente sans abattement pour durée de détention, dividende taxé à 31,4 %, IFI par transparence (art. 965 CGI) : le régime complet de la SCPI détenue par une société, avec un cas chiffré sur dix ans et un verdict par profil.
LireSCPI à crédit en 2026 : à qui ça s'adresse et quand ça ne marche pas
Acheter des parts de SCPI à crédit en 2026 : taux publiés (4,73 % à 5,40 % à 10-20 ans en mai 2026) face à un taux de distribution moyen de 4,91 %, déductibilité des intérêts (BOFiP), effort d'épargne mensuel chiffré et simulation du TRI net crédit contre comptant.
LireComment souscrire des parts de SCPI : montant minimum, mensualisation, délais
Montant minimum réel selon la SCPI, mensualisation dès 50 €/mois, réinvestissement des dividendes en parts fractionnées, signature électronique, délai de jouissance (3 à 6 mois) et délai de réflexion de 48 heures — pas de rétractation classique. Le parcours de souscription expliqué avec les textes qui s'appliquent.
LireComment sont rémunérés les distributeurs de SCPI : frais de souscription, rétrocessions
Les frais de souscription (5 % à 12 %) financent une ligne « frais de collecte » qui n'est jamais ventilée entre société de gestion et distributeur. Un mécanisme de rétrocession récurrente existe aussi, révélé par une sanction AMF contre Novaxia (décembre 2025) après Eternam et Altaroc (septembre 2025). Ce que l'on sait, et ce qu'aucune source publique ne chiffre.
LireCIF, courtier ou apporteur d'affaires : quel statut a votre conseiller SCPI
Un CIF doit recueillir votre situation, vous remettre une lettre de mission, justifier son conseil par écrit et vous informer de sa rémunération. Un apporteur d'affaires n'a légalement aucune de ces obligations. La différence n'est pas théorique : c'est sur elle qu'un CIF a été sanctionné par l'AMF en 2023 (appel rejeté en 2025).
LireFiscalité des SCPI européennes : comment déclarer ses revenus
Le formulaire 2047 s'applique bien à un porteur de parts de SCPI investie en Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Irlande, Italie, Pologne ou Belgique — avec une méthode qui dépend du pays (exonération avec taux effectif ou crédit d'impôt). Dans les deux cas, les prélèvements sociaux français sont généralement neutralisés. Le détail pays par pays, avec les conventions fiscales vérifiées.
LireSCPI en assurance-vie ou en direct : fiscalité, liquidité et rendement comparés
Comparatif complet SCPI en direct (pleine propriété) vs SCPI logée en assurance-vie : fiscalité des revenus (revenus fonciers vs prélèvement forfaitaire du contrat), liquidité (rachat de parts vs rachat sur contrat), rendement net d'entrée en compte, et cas où combiner les deux enveloppes a du sens.
LireSCPI en démembrement : nue-propriété, usufruit, comment ça marche et pour qui
Nue-propriété seule, usufruit seul, ou démembrement croisé entre un chef d'entreprise et sa société à l'IS : comment fonctionne l'achat de parts de SCPI démembrées, la décote appliquée au prix de la nue-propriété, la reconstitution automatique de la pleine propriété au terme, et les profils pour qui c'est pertinent (ou non).
LireSCPI ou investissement locatif en direct : lequel choisir en 2026 ?
SCPI ou appartement loué en direct : ticket, diversification, effort de gestion, frais d'entrée, conditions de crédit (taux SCPI vs crédit immobilier classique), fiscalité des revenus (déficit foncier, LMNP, assurance vie) et risques comparés, avec une mise en situation.
Lire
SCPI sans frais d'entrée : frais de gestion à 14,4-18 %, commission de retrait, commissions d'acquisition — pourquoi je n'y investis pas
Comparatif chiffré des SCPI sans frais de souscription (Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Néo) face aux SCPI classiques : frais de gestion de 14,4 % à 18 % TTC, commission de retrait de 5 à 6 % avant 5-6 ans, commissions d'acquisition jusqu'à 6 %. Gagnant à 3-5 ans, perdant à 20-30 ans selon mes calculs.
Lire
Prix de part d'une SCPI : valeur de réalisation, valeur de reconstitution et la fourchette de ± 10 % expliquées
Ce qu'on achète vraiment avec une part de SCPI : valeur de réalisation (immeubles expertisés + trésorerie, art. L. 214-78 CMF), valeur de reconstitution (plus les frais de reconstitution), prix de souscription dans une fourchette de ± 10 % (art. L. 214-94), valeur de retrait, et ce que cela implique pour la liquidité des SCPI à capital variable et le plafond d'endettement.
Lire
Comment je sélectionne une SCPI aujourd'hui, et pourquoi j'avais tort de les rejeter en bloc
J'ai rejeté toutes les SCPI pendant deux ans ; la crise de 2023-2026 a montré une dispersion énorme entre véhicules. Ma grille en quatre critères, dans l'ordre : ancienneté de la SCPI et de l'équipe, historique de distribution sur dix ans, taux d'occupation financier, qualité réelle du patrimoine. Les frais après, le taux de distribution en dernier.
Lire
À 75 ans, 300 000 € en SCPI plutôt qu'une allocation dynamique en assurance vie luxembourgeoise : pourquoi c'était le bon choix
Cas client anonymisé : 75 ans, plus d'un million d'euros, 70 000 € de pension, objectif de 4 000 € par mois sans rien surveiller. Pourquoi la proposition d'allocation dynamique était bonne sur le papier et mauvaise pour lui (horizon, objectif de revenu, sommeil), ce que 300 000 € de SCPI anciennes ont donné (environ 1 500 € par mois), et ce que ce cas m'a appris.
Lire
Investir dans les terres agricoles avec Gladstone Land
Ma stratégie actuelle pour investir dans les terres agricoles via des actions préférentielles : comparatif LAND vs FPI, focus sur LANDO et LANDP.
LireOptimiser la trésorerie d’entreprise avec un CTO personne morale
Très peu de CGP en parlent. Pourtant, le compte-titres pour personne morale est une solution redoutable pour investir la trésorerie d’entreprise.
LireLes foncières cotées, la classe d'actifs qui surperforme le S&P500
Analyse de la surperformance historique des REITs face au S&P 500, avantages fiscaux, liquidité et opportunité d'investissement liées à la décote actuelle (30 à 50 %).
LireFoncières cotées : Comment investir concrètement ?
Guide complet pour comprendre les foncières cotées, leurs modes de détention, les enveloppes fiscales adaptées, et comment investir efficacement.
LireTaxe sur les holdings patrimoniales 2026 : ce qui a vraiment été voté
Le PLF 2026 prévoyait une taxe de 2 % sur les actifs financiers des holdings. La loi de finances 2026 (art. 235 ter C du CGI) a finalement voté 20 % sur les seuls biens somptuaires, trésorerie et actifs financiers exclus.
LireFoncières cotées : les critères pour bien choisir avant d'investir
Pas de classement noté par titre : les six critères concrets à vérifier avant de choisir une foncière cotée — endettement, décote sur ANR, concentration sectorielle, soutenabilité du dividende, éligibilité PEA et liquidité réelle.
Lire
Pourquoi j'ai renoncé à mon achat locatif pour investir dans les foncières cotées
Après des mois de visites, un CDI et un taux préférentiel, j'ai abandonné l'achat d'un appartement à louer. Trois raisons chiffrées : une moins-value de 10 % sur un bien financé à 100 % efface 200 % de l'apport, dix heures de gestion par mois valent 300 € à retirer de la rentabilité, et rien ne garantit que le résidentiel français répète les décennies passées.
Lire
ETF immobiliers ou sélection de foncières : pourquoi je choisis mes titres, et lesquels je prendrais sinon
Cinq raisons pour lesquelles je n'achète pas d'ETF de foncières cotées après plusieurs années en direct (business model lisible, pondération par la taille, frais annuels, doute sur la gestion passive, goût de la sélection), et les deux ETF FTSE EPRA Nareit Developed que je prendrais si je changeais d'avis : HSBC (IE00B5L01S80) et Amundi (LU1737652823), 0,24 % de frais.
Lire
Terres agricoles : pourquoi je n'ai pas acheté en direct en France et j'investis via des foncières cotées
Statut du fermage (loyers par arrêté préfectoral, indice des fermages, droit de préemption du preneur), contrôle SAFER, droits de mutation et taxe foncière (exonération portée à 30 % en 2025) : pourquoi les terres agricoles en direct sont conçues pour l'agriculteur, et comment les foncières cotées américaines (Gladstone Land, Farmland Partners) rendent l'actif accessible, avec leurs limites.
Lire
Préparer sa retraite avec les foncières cotées : pourquoi la volatilité n'est pas le risque, et ce que font 100 € par mois sur trente ans
1,7 cotisant par retraité aujourd'hui, 1,4 en 2070 selon le COR : pourquoi je capitalise. La confusion entre volatilité et risque, le vrai risque de ne pas investir, et le calcul des 100 € par mois pendant 30 ans : 36 000 € non investis, environ 58 000 € à 3 %, environ 226 000 € à 10 %.
Lire
Dividendes étrangers taxés deux fois : retenue à la source, crédit d'impôt 2047 et le cas du PEA
Retenue à la source par pays (15 % États-Unis avec W-8BEN, 25 % Canada, 26 % Italie, 26,375 % Allemagne, 30 % Belgique, 35 % Suisse), crédit d'impôt français plafonné au taux conventionnel (17,6 % du net selon la notice 2047), et pourquoi le PEA ne récupère rien. Exemple chiffré sur une foncière canadienne et tableau des enveloppes par type de foncière.
Lire
Foncières cotées : les trois enveloppes que j'utilise pour payer moins d'impôt (PEA, assurance vie, club d'investissement)
Investir dans l'immobilier sans impôt n'existe pas, mais les SIIC/REITs partent sans impôt sur les sociétés. Pour l'impôt sur les dividendes (PFU 31,4 % en 2026) : le PEA pour les foncières européennes éligibles (ni SIIC ni REITs), l'assurance vie après 8 ans (abattement 4 600 €), et le club d'investissement (5 à 20 membres, 5 500 €/an chacun, 10 ans, sortie en titres sans imposition immédiate).
Lire
Dividende non imposable : pourquoi Unibail-Rodamco-Westfield a versé 2,50 € puis 3,50 € en remboursement d'apport
Une SIIC sans bénéfice statutaire n'a pas d'obligation de distribution ; Unibail a distribué sur ses primes d'émission, qualifiées de remboursement d'apport (art. 112, 1° CGI) : pas d'impôt pour l'actionnaire résident français, prix de revient réduit d'autant. Mécanisme, conditions d'antériorité, ce que ça dit de la société, et comment vérifier sur votre IFU.
Lire
Pourquoi les dividendes me rendent réellement plus riche, malgré l'arithmétique et l'impôt
Le dividende ne crée pas de valeur le jour où il tombe, mais trois raisons non comptables : un euro chez moi ne porte plus le risque de l'entreprise, une politique de distribution discipline les dirigeants, un dividende vient du business quand une plus-value vient du marché. Le cas des foncières cotées, obligées de distribuer, et l'impôt à 31,4 % que j'accepte.
Lire
Profiter de l'IA sans acheter Nvidia : posséder les centres de données, les tours et les entrepôts via les foncières cotées
Une révolution réelle peut ruiner ses investisseurs : le Nasdaq a perdu 78 % entre mars 2000 et octobre 2002. En novembre 2025, le fonds de Michael Burry a déclaré des options de vente sur Nvidia et Palantir. Ma stratégie : posséder les murs de l'IA (centres de données, infrastructures télécoms, logistique) via des foncières cotées valorisées comme de l'immobilier.
Lire
Faut-il investir dans les foncières de bureaux ? Vacance record en Île-de-France, rebond à Manhattan, et ce que j'ai fait
Rendements de dividende de 6 à 10 % sur les foncières de bureaux, vacance de 11,2 % en Île-de-France fin 2025 (6,2 millions de m² vides) contre 13,6 % à Manhattan en baisse, valeur des bureaux projetée en baisse de 26 à 42 % d'ici 2030 par McKinsey. Pourquoi les foncières ont déjà encaissé la baisse et pas les SCPI, et mon entrée prudente sur du central.
Lire
L'immobilier ne nous sauvera pas de l'inflation : ce que j'ai changé dans mes placements en 2026
Pourquoi l'immobilier n'est pas un rempart fiable à court terme (hausse des taux, loyers indexés avec retard), ce que les foncières cotées ont fait pendant la stagflation 1972-1982 (environ 13 % par an selon Nareit contre une inflation proche de 9 %), et mon choix de 2026 : ralentir les achats de foncières et ajouter des produits structurés en assurance vie, avec leurs risques écrits noir sur blanc.
Lire
Medical Properties Trust : ma plus grosse erreur en foncières cotées, et ce qui s'est passé depuis la faillite de Steward
Plus de 20 000 € investis entre 2022 et 2023, moins de 10 000 € début 2024. Trois erreurs précises (loyers financés par le bailleur, renforcement sur une coupe de dividende, position spéculative à 5 %), la faillite de Steward en mai 2024, 7,6 milliards de dollars de créances abandonnées, quinze hôpitaux relogés, et un cours à 3,40 $ en septembre 2026.
Lire
Les 5 SIIC françaises que je détenais en 2024 : Unibail, Klépierre, Immobilière Dassault, Acanthe, Frey
Cinq foncières cotées à Paris, avec les chiffres de juin 2024 : décotes de 10 à 50 % sur la valeur des actifs, dividendes de 4 à plus de 6 %, multiples de 7 à 15 fois les flux, endettement de zéro à 45 %. Ce que je cherchais dans chacune, la raison de chaque décote, et pourquoi j'ai conclu que j'avais de meilleures opportunités aux États-Unis.
Lire
Une SIIC parisienne face à une SCPI de bureaux : les sept différences, avec l'exemple d'Immobilière Dassault
Même immobilier, même transparence fiscale, sept différences de structure : choix des actifs sans contrainte de collecte, concentration sur le prime parisien, absence d'objectif de collecte, liquidité boursière, transparence comptable, dividendes au PFU plutôt que revenus fonciers, et un prix inférieur à la valeur des immeubles là où une SCPI se souscrit au-dessus.
Lire
Foncières à bail triple net : pourquoi j'en détiens quatre (Agree Realty, NNN, Vici, Realty Income) et comment je les lis
Le bail triple net fait payer au locataire charges, taxes, assurances et réparations structurelles : des flux prévisibles contre une croissance modeste. Mes quatre positions avec les chiffres de 2024, ma préférence pour Agree Realty (28 % d'endettement, famille fondatrice actionnaire depuis 1994) et Vici (100 % des loyers collectés pendant le Covid), et les cinq indicateurs que je vérifie.
Lire
Tours télécom : pourquoi j'ai choisi Crown Castle, pourquoi Starlink ne me fait pas peur, et ce qu'elle est devenue en 2026
Trois foncières détiennent l'essentiel des 150 000 tours américaines : baux de 5 à 15 ans, +3 % par an, plusieurs locataires par tour, marges supérieures à 90 %. Crown Castle achetée en 2024 avec 35 % de décote, renforcée en 2025 sur le bruit Starlink, et devenue en mai 2026 une pure foncière de tours après la vente de la fibre et des small cells pour 8,5 milliards de dollars.
Lire
Alexandria Real Estate : ma thèse de 2024 relue après la coupe de dividende de 45 %
En avril 2024 : campus de sciences de la vie, 40 % de décote, moins de 30 % de dette, baux de huit ans, dividende de 4 % couvert à moins de 55 %. Fin 2025 : dividende réduit de 45 % à 0,72 $, flux 2026 attendus en baisse de 27 %, occupation vers 88 %. Où la thèse a tenu, où elle a cassé, et ce que j'ai appris sur les ratios calculés sur des valeurs qui bougent.
Lire
Investir dans l'immobilier à l'étranger avec les REITs : de l'Europe à Hong Kong et à l'Arabie saoudite
Le statut de foncière exonérée existe dans plus de quarante pays (REIT, SIIC, SOCIMI, SIIQ, G-REIT, FBI, SIR). Comment j'ai investi dans Link REIT à Hong Kong avec 40 % de décote et dans Cenomi Centers en Arabie saoudite, ce que ces positions apportent (diversification, décotes) et coûtent (change, politique, retenue à la source), et comment j'achète concrètement.
Lire
Acheter la dilution, jamais la détresse : deux foncières prises sur une augmentation de capital et un plus bas historique
Pourquoi une augmentation de capital fait baisser le cours et pourquoi c'est un point d'entrée quand les loyers rentrent. Armada Hoffler (dividende 7,5 %, dette supérieure à 60 %, spéculatif) achetée sur sa dilution, Rexford Industrial (entrepôts du sud de la Californie) sur une valorisation au plus bas, en novembre 2024, et la règle qui distingue dilution et détresse.
Lire
Comment j'ai commencé : 20 000 € de prêt étudiant sur une seule foncière, juste avant le Covid
Unibail-Rodamco-Westfield achetée vers 130 € fin 2019 sur le conseil d'un ami, descendue sous 30 € en 2020, sauvée par le rejet de l'augmentation de capital mené par Xavier Niel et par le fait de ne pas avoir vendu. Les cinq règles que j'en ai tirées : qualité des immeubles, occupation, endettement, alignement des dirigeants, diversification.
Lire
Pourquoi je préfère les foncières cotées aux SCPI : mon match en six rounds, avec le score
Prix, liquidité, diversification, endettement, performance et fiscalité, psychologie : six rounds, quatre pour les foncières cotées (dont le décisif, près de 12 % par an sur 40 ans contre environ 8 % pour les SCPI selon l'IEIF, PFU et exonération d'IFI contre revenus fonciers) et deux pour les SCPI, la stabilité du prix et la protection contre les ventes impulsives.
Lire
Investir dans l'immobilier sans crédit : le régime SIIC expliqué (cotation, 15 millions, seuil de 60 %, distribution de 95 % et 70 %)
Le régime des sociétés d'investissement immobilier cotées (loi de finances pour 2003, art. 208 C CGI) : exonération d'impôt sur les sociétés contre cotation, capital d'au moins 15 millions d'euros, aucun actionnaire à 60 % ou plus, et distribution de 95 % des loyers, 70 % des plus-values et 100 % des dividendes de filiales. Pourquoi il rend l'immobilier accessible sans crédit, et avec décote.
Lire100 % ETF MSCI World en PEA : pourquoi je ne suis pas d'accord, et ce que j'ajoute à côté
L'indice pèse environ 72 % d'États-Unis, plus de 30 % de technologie, un quart dans dix sociétés. Tout en PEA, c'est une enveloppe plafonnée, sans donation, avec des prélèvements sociaux à 18,6 %, une réplication synthétique et aucun revenu. Je garde l'ETF comme socle et j'ajoute des foncières cotées comme colonne vertébrale.
LireOPCI : pourquoi la collecte s'est effondrée
Trois années de décollecte nette et deux années de performance négative : les chiffres ASPIM montrent une structure hybride qui cumule les inconvénients de l'immobilier et de la finance de marché.
LirePrivate equity immobilier : comment lire un FPCI avant de signer
Les points du règlement de fonds et du DIC à vérifier avant de souscrire un FPCI immobilier : assiette des frais de gestion, méthode de calcul du carried interest, clause de prorogation, procédure de défaut sur appel de capital.
LireImmobilier tokenisé : où en est le cadre juridique en 2026 ?
Fin du régime PSAN, entrée en application de l'agrément européen CASP, qualification fiscale toujours disputée : le point sur un cadre réglementaire en pleine transition, à l'heure où le dossier RealT illustre concrètement les limites du marché.
LireOù placer 50 000 € dans l'immobilier passif en 2026 : SCPI, foncières cotées, crowdfunding ou LMNP géré ?
Avec 50 000 €, sept des huit solutions du comparateur sont accessibles (le LMNP géré suppose un crédit). Méthode en trois questions — horizon, tolérance à la baisse, enveloppe fiscale — tableau comparatif et trois parcours types fictifs.
LireCombien faut-il pour investir dans l'immobilier passif ? Ce que permettent 1 000 €, 10 000 € et 50 000 €
Ticket d'entrée de chaque solution d'immobilier passif (foncières cotées, SCPI, crowdfunding, OPCI, GFF, private equity, LMNP géré) et ce qui est réellement raisonnable à 1 000 €, 10 000 €, 50 000 € et au-delà : frais, diversification, enveloppe.
LireLes 7 erreurs les plus fréquentes en immobilier passif (et la page qui les évite)
Rendement affiché confondu avec le rendement net, liquidité découverte trop tard, concentration sur un seul projet ou exploitant, enveloppe fiscale choisie après le produit, crédit sans effort d'épargne calculé, volatilité prise pour le risque, fiscalité de sortie oubliée : sept erreurs documentées et évitables.
Lire
Pourquoi j'ai totalement arrêté le crowdfunding immobilier après cinq ans
Retour d'expérience : cinq ans de crowdfunding immobilier sans perte, et trois raisons d'arrêter : un rang de créancier derrière la banque sur une société de projet sans fonds propres, le risque de réinvestissement tous les deux ans, et un contrat de dette qui n'est pas de l'immobilier. Chiffres du baromètre 2025 (25-30 % de retards, 20-25 % de procédures collectives).
LireLMNP : comment certains échappent encore à la taxe surprise
Depuis 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value imposable… sauf en LMNP géré.
LireL'abattement Monichon expliqué : transmettre un groupement forestier à moindre coût fiscal
Origine, conditions et portée réelle du régime Sérot-Monichon : comment les parts de GFF/GFI bénéficient d'une exonération de 75 % en cas de succession ou de donation, et ce qu'il faut vérifier avant d'en dépendre.
Lire
Pourquoi je n'investis pas pour défiscaliser : PER, SOFICA, Pinel, Malraux et déficit foncier passés au crible
Chaque dispositif échange un avantage fiscal certain contre une contrepartie sous-estimée : PER déduit à la tranche d'aujourd'hui et réintégré à celle de demain, SOFICA à 48 % sur un placement à rendement brut négatif, Pinel (terminé fin 2024) à 9-14 % sur du neuf surpayé, Malraux et déficit foncier qui supposent un bien à gérer. Ce que je fais à la place.
LireLMNP géré : quelles résidences échappent à la réintégration des amortissements depuis 2025, et ma stratégie sur le marché secondaire étudiant
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements dans la plus-value de revente des meublés, sauf pour les résidences étudiantes, seniors, les EHPAD et les établissements pour personnes handicapées. Pas le tourisme ni l'affaires. Ce n'est pas une exonération : c'est l'ancien calcul maintenu. Je corrige mon post de 2024 et je détaille mes trois critères d'achat.
LireDéficit foncier au régime réel : comment ça marche, et jusqu’à quel montant ?
Le déficit foncier au régime réel : le plafond de 10 700 € imputable sur le revenu global, le sort des intérêts d’emprunt, le report sur 10 ans et la différence avec le micro-foncier.
LireLMNP au réel en location directe : l’amortissement, et son effet sur la plus-value de revente
Comment fonctionne l’amortissement en LMNP au régime réel pour une location meublée directe, et pourquoi les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable en cas de revente depuis le 15 février 2025.
LireBitcoin : un actif productif ou spéculatif ?
Réflexion critique après une chronique RTL : le Bitcoin est-il vraiment un actif d’investissement ou juste une bulle spéculative ?
LirePER : outil de retraite ou de transmission ?
Le PER est souvent mal utilisé. Je montre comment il peut surtout protéger la famille en cas de décès, avec un vrai gain fiscal.
LireTerres agricoles vs or : un vrai rempart contre l’inflation
Contrairement à l’or, les terres agricoles protègent vraiment de l’inflation, avec une volatilité bien plus faible et une rentabilité supérieure.
LirePourquoi je préfère le CTO au PEA
Le CTO offre plus de flexibilité, d’optimisations fiscales et d’accès aux REITs que le PEA.
LireLe piège des actions étrangères dans un PEA
Pourquoi les dividendes d’actions étrangères dans un PEA sont amputés par les retenues à la source, et comment le CTO peut les éviter.
Lire3 idées reçues sur le PEA
Pourquoi le PEA est souvent idéalisé à tort, et pourquoi le CTO est parfois bien plus avantageux.
LireLe PEA m’a coûté cher sur ces 3 actions
STMicroelectronics, Vonovia, ArcelorMittal : pourquoi les dividendes étrangers grignotent la rentabilité dans un PEA.
LirePEA : je croyais être exonéré… j’ai perdu 26 % de mon rendement
Pourquoi le PEA n’est pas totalement exonéré, et les 3 prélèvements qui grignotent votre rentabilité.
LirePEA : ce piège fiscal dont (presque) personne ne parle
Le PEA exonère en France… mais pas des retenues fiscales étrangères. Exemple concret avec Vonovia.
LireSuppression de l’abattement des 10% sur les retraites : quel impact sur les PER ?
L’abattement de 10 % sur les pensions pourrait disparaître : voici les conséquences concrètes pour vos PER.
Lire
Ma pyramide patrimoniale pour débuter : pas de résidence principale obligatoire, une épargne de précaution calibrée, des actifs productifs dès le départ
Pourquoi je ne suis pas la pyramide classique (résidence principale, 3-6 mois d'épargne, fonds en euros, puis actions et immobilier) : un logement n'est pas un actif productif, l'épargne de précaution se calibre sur sa situation, le fonds en euros n'a pas de sens sur trente ans. Ma version, étage par étage, et à qui elle ne convient pas.
Lire
Le risque réglementaire de l'immobilier français, la loi Lagleize, et pourquoi la complexité favorise les foncières cotées
Régulation croissante de l'immobilier (normes, taxes foncières, reprise d'avantages fiscaux comme le LMNP), proposition de loi Lagleize de 2019 sur la dissociation foncier-bâti adoptée en première lecture et jamais promulguée, et mon avis : cette complexité avantage ceux dont c'est le métier, les foncières cotées, avec leurs juristes, leur poids de négociation et leurs économies d'échelle.
LirePER : pourquoi je le conseille pour transmettre, pas pour préparer ma retraite
Déduire 10 000 € à 30 % pour les réintégrer à la sortie, à une tranche inconnue, est un pari sur trente ans de lois de finances. En cas de décès avant 70 ans, les versements déduits ne sont pas repris, le capital relève de l'article 990 I avec 152 500 € d'abattement par bénéficiaire, et le conjoint est exonéré. Le cas anonymisé qui m'a convaincu.
LireTrésorerie d'entreprise : pourquoi j'ai ouvert un compte-titres au nom de ma société pour y loger des foncières cotées
Contrat de capitalisation taxé chaque année sur un forfait de 105 % du TME, usufruit temporaire de SCPI, ou compte-titres personne morale : des titres détenus en direct échappent à l'imposition annuelle des plus-values latentes de l'article 209-0 A qui frappe fonds et ETF. Comparatif des trois solutions et ce que ça coûte.
LireCompte-titres ou PEA : pourquoi j'ai cessé d'alimenter mon PEA
Au décès, un compte-titres transmet ses titres avec la plus-value latente effacée et peut être donné, même en nue-propriété ; un PEA est clôturé. Il donne accès aux foncières cotées, exclues du PEA, récupère la retenue à la source étrangère et n'a ni plafond ni clôture au retrait. Tableau comparatif, et le profil pour lequel le PEA reste imbattable.
LirePEA : les trois prélèvements qui restent après cinq ans, et les 26,3 % que j'ai perdus sur un dividende
Le PEA exonère d'impôt sur le revenu, pas du reste : taxe sur les transactions financières à 0,4 % à l'achat des 121 grandes valeurs françaises depuis avril 2025, retenue à la source étrangère définitivement perdue (26,375 % en Allemagne), prélèvements sociaux de 18,6 % sur les gains réalisés depuis 2026. Tableau pays par pays.
LirePourquoi je n'investis pas dans le Bitcoin : un bon actif produit quelque chose
Une entreprise produit des biens, un immeuble des loyers, une terre des récoltes ; le Bitcoin ne produit rien et son prix dépend uniquement de l'acheteur suivant. Ni prédiction de baisse ni jugement moral : la raison pour laquelle je ne sais pas le valoriser, ce qu'il partage avec certains placements que je critique, et ce que je fais à la place.
Lire