REITs vs ETFs : Quel est le Meilleur Investissement Immobilier en Bourse ?

Investir en bourse permet d’accéder à une multitude d’actifs, dont l’immobilier via les foncières cotées (REITs – Real Estate Investment Trusts) et les ETFs comme le S&P500 ou le MSCI World. Mais qu'est-ce qui est le plus intéressant pour un investisseur à long terme ?

Nous allons comparer REITs et ETFs sur plusieurs critères : rendement, volatilité, fiscalité, effet de levier et diversification.

1. REITs et ETFs : Définition et Fonctionnement

📌 Qu’est-ce qu’un REIT ?

Les REITs (Real Estate Investment Trusts) sont des sociétés cotées qui possèdent et exploitent des biens immobiliers (bureaux, commerces, logistique, résidentiel, etc.). Leur principal avantage est qu’elles ne paient pas d’impôt sur les sociétés, à condition de redistribuer une grande partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes.

Exemples de REITs populaires :

✅ Realty Income (O) – Commerce essentiel & Retail

✅ Alexandria Real Estate (ARE) – Immobilier de santé & laboratoires

✅ Prologis (PLD) – Logistique & entrepôts

📌 Qu’est-ce qu’un ETF immobilier ?

Un ETF (Exchange Traded Fund) est un fonds qui regroupe plusieurs actions en répliquant un indice boursier. Un ETF immobilier va donc chercher à répliquer la performance d’un indice de REITs, comme le S&P500 ou le MSCI World.

Il existe d'ailleurs des ETFs immobiliers :

✅ VNQ (Vanguard Real Estate ETF) – Réplique l’indice US FTSE NAREIT

✅ IWDP (iShares Global REITs ETF) – Investit dans les REITs du monde entier

✅ PARE (Amundi Immobilier Europe ETF) – ETF concentré sur les foncières européennes

👉 Différence clé :

• Un REIT est une action individuelle d’une foncière cotée.

• Un ETF regroupe plusieurs actions et peut suivre un indice.

2. Performance Historique : Qui Gagne Entre REITs et ETFs ?

📊 Les REITs ont historiquement surperformé les indices boursiers.

👉 Entre 1972 et 2021, l’indice FTSE NAREIT All Equity REITs a affiché une performance moyenne annuelle de 11,9%, contre 10,7% pour le S&P 500.

Pourquoi cette surperformance ?

✅ Effet de levier : Les REITs peuvent emprunter pour investir et augmenter leur rendement.

✅ Flux de trésorerie stables : L’immobilier génère des revenus locatifs réguliers.

✅ Valorisation des actifs : Les biens immobiliers prennent généralement de la valeur avec le temps.

✅ Fiscalité avantageuse : Exonération d’impôt sur les sociétés, donc plus de cash redistribué aux actionnaires.

Et surtout : les foncières sont moins sujettes aux cycles négatifs de marché. La nature de leur business fait que même lorsque l'économie se porte mal, une grande partie des loyers leurs sont tout de même payés. Concrètement, que je sois entreprise ou particulier, je dois payer mon loyer même en cas de ralentissement économique, tant que je le peux.

💡 Les ETFs immobiliers pourraient constituer une alternative. Je les évite cependant car :

1. Ils incluent de bons et de mauvais REITs sans aucune distinction.

2. Ils impliquent des frais de gestion qui grignotent la performance.

3. Ils sont sujets au "momentum buying" : plus une action est chère et plus ils l'achètent.

Un portefeuille rigoureux de foncières cotées devrait donc également battre les ETFs immobiliers sur le long terme.

3. Rendement et Dividendes : Qui Paie le Plus ?

Les REITs sont connus pour leurs dividendes élevés, car ils doivent redistribuer 90% de leurs profits.

💰 Rendement moyen :

• REITs : 3,93 % de rendement en dividendes.

• ETF : 1,19 % de rendement en dividendes

⚠ Attention : Un dividende élevé ne signifie pas toujours un bon investissement. Il faut vérifier entre autre :

📌 Le payout ratio (taux de distribution des bénéfices).

📌 Le niveau d’endettement de la foncière.

📌 La stabilité des revenus à long terme.

📌 Verdict : Pour un investisseur à la recherche de revenus passifs, les REITs individuels offrent un meilleur rendement que les ETFs.

4. Volatilité et Risques : Les ETFs sont-ils Plus Sûrs ?

La volatilité des REITs individuels peut être importante. Une foncière peut gagner ou perdre 50% de son cours de bourse ou davantage en quelques jours.

✅ Les ETFs diversifient le risque en regroupant plusieurs actions, ce qui réduit l’impact d’un mauvais investissement.

✅ Certaines foncières cotées peuvent néanmoins offrir une croissance relativement stable, notamment ceux avec de bons bilans et des secteurs résilients.

📌 Verdict : si vous voulez limiter la volatilité, un ETF peut être plus adapté.

5. Fiscalité : REITs ou ETFs, Qui est Avantagé ?

📌 REITs individuels

✅ Exonération d’impôt sur les sociétés (plus d’argent redistribué).

⚠ Dividendes taxés à la flat tax (30%) en France.

✅ Possibilité d’optimiser avec un PEA (pour certaines SIIC françaises).

📌 ETFs immobiliers

⚠ Taxation classique des dividendes.

⚠ Frais de gestion qui réduisent le rendement.

✅ Moins de fiscalité sur la plus-value si on garde longtemps.

📌 Verdict : Les REITs restent plus efficaces fiscalement, surtout dans un PEA ou une assurance-vie.

6. Comment Choisir Entre REITs et ETFs ?

Vous voulez un investissement simple et diversifié ? Un ETF comme le S&P500 ou le MSCI World est sans doute l'un des meilleurs choix. Vous cherchez un meilleur rendement pour un revenu complémentaire ? Les foncières cotées sont la solution optimale.

Les foncières cotées et les ETFs comme le S&P500 ou le MSCI World peuvent être des stratégies d'investissement complémentaires. Investir dans les foncières permet de sécuriser une partie de son épargne dans des actifs productifs avec un sous-jacent immobilier, en évitant les défauts des ETFs (momentum buying, intermédiaires et frais...)

Conclusion : REITs ou ETFs, Qui Gagne ?

📌 Mon avis :

✅ Les REITs (foncières cotées) bien sélectionnés sont plus rentables sur le long terme.

✅ Les ETFs sont une bonne option pour limiter la volatilité.

💡 Je combine les deux dans mon portefeuille !

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