Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement en Immobilier) est une société civile dans laquelle plusieurs investisseurs mettent leur argent en commun pour acquérir des biens immobiliers.
Ils délèguent l'acquisition, l'administration et la gestion de ces biens à une société de gestion.
Cette société de gestion s'occupe notamment de récolter et redistribuer les loyers d'une SCPI de rendement à ses investisseurs en fonction de leur quote-part, sous la forme de revenus fonciers.
Sur l'ensemble des pages de ce site Immobilier passif, le terme de REITs fera référence à "Equity REITs", à bien distinguer des véhicules de spéculation mREITs (Mortgage REITs).
Points communs et similitudes
Les SCPI sont des investissements franco-français appartenant, comme les REITs et les SIIC, à la catégorie "pierre papier".
De l'immobilier passif, ou "Pierre papier"
Les SCPI comme les REITs sont des sociétés dont l'activité est principalement foncière. Elles permettent donc de générer des revenus issus de l'immobilier sans les contraintes liées à l'investissement immobilier direct (se former, étudier les biens, obtenir un financement, gérer la location, les travaux, la revente, etc.).
Ce sont des professionnels du secteur immobilier qui administrent le portefeuille immobilier.
Une diversification certaine
Les SCPI comme les REITs (et les SIIC) détiennent souvent un nombre très important de biens immobiliers. Cela permet de réduire l'exposition à un emplacement particulier, à un locataire unique, voire même à une seule classe d'actifs (résidentiel, immobilier d'entreprise, immobilier de commerces...)
Il existe 4 types de SCPI de rendement : les SCPI de bureaux (>70% de bureaux), les SCPI de commerces, les SCPI spécialisées, et les SCPI diversifiées.
Les foncières cotées (REITs, SIIC...) quant à elles offrent encore davantage d'opportunités de diversification par la détention de plusieurs foncières spécialisées.
Une transparence réglementaire
Tout futur acquéreur de parts de SCPI doit se voir remettre la note d'information, visée par l'AMF (Autorité des Marchés FInanciers), présentant l'équipe fondatrice et détaillant le fonctionnement de la SCPI, sa gouvernance, ses modalités de souscription, et ses frais.
Depuis la directive de l'AMF 2019, les SCPI n'ont qu'une obligation de publication de bulletins semestriels. Dans les faits, elles continuent à publier des bulletins trimestriels. Ces bulletins détaillent :
les acquisitions et cessions immobilières, avec leur répartition sectorielle et géographique
les performances financières de la SCPI : rentabilité locative, politique d'affectation de résultat, taux de distribution (montant du dividende), évolution de la valeur des parts.
Les rapports annuels retracent le bilan (Actif/Passif) et compte de résultat de la SCPI ainsi que la politique d'investissement.
Des économies d'échelle
Grâce à la concentration de capital, les SCPI comme les REITs peuvent attirer les meilleurs talents pour gérer leurs biens immobiliers.
Ce coût de gestion, ainsi que tous les autres postes de dépense, bénéficient des effets d'économies d'échelle :
gestion
financement
rénovations
marketing
frais de courtage (équivalent des frais d'agence)
Ces économies d'échelle peuvent bénéficier principalement aux investisseurs (foncières cotées), ou bien aux sociétés de gestion (SCPI) qui facturent des montants proportionnels au capital investi.
