Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement en Immobilier) est une société civile dans laquelle plusieurs investisseurs mettent leur argent en commun pour acquérir des biens immobiliers.
Ils délèguent l'acquisition, l'administration et la gestion de ces biens à une société de gestion.
Cette société de gestion s'occupe notamment de récolter et redistribuer les loyers d'une SCPI de rendement à ses investisseurs en fonction de leur quote-part, sous la forme de revenus fonciers.
Différences
Les SCPI sont des investissements moins liquides mais historiquement plus stables que les foncières cotées (REITs). Elles ne sont pas cotées en bourse, et la valeur de leur patrimoine est réévalué chaque année.
Forme sociale et réglementation
Les SCPI sont des sociétés civiles régulées par l'AMF, avec certaines obligations spécifiques (taux d'endettement maximal, encadrement du prix de souscription...). Nous recevons des revenus fonciers en tant que propriétaire de parts de SCPI.
Les SIIC (et autres équivalents des REITs), sociétés cotées en bourse, et versent plus de 90% de leurs revenus aux actionnaires.
SCPI comme SIIC sont translucides fiscalement. Elles ne sont donc pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Ce sont les investisseurs qui ont la charge de l'impôt lorsque des revenus leurs sont distribués.
Taille
Les foncières cotées dépassent souvent la capitalisation des SCPI françaises.
Capitalisation des SCPI françaises en 2024 : > 90 Mds €
Capitalisation du plus grand REIT américain, Prologis > 100 Mds $
Cela dit, certaines foncières cotées peuvent avoir une taille relativement modeste (ex : Acanthe Developpement et ses 60 Mds € de capitalisation)
Capitalisation de l'indice IEIF SIIC France en 2024 : 46 Mds €
Effet de levier et rentabilité :
Les SCPI peuvent être boostées par l'effet de levier du crédit, mais cela multiplie les risques.
Les REITs ont déjà un certain niveau d'endettement, et plusieurs études montrent qu'ils sont historiquement environ deux fois plus rentables que les SCPI.
Liquidité :
Les REITs offrent une liquidité forte car peuvent être revendus instantanément, mais leur prix est volatil, c'est-à dire qu'il varie fortement dans le temps.
Les SCPI sont historiquement plus stable, bien que des conditions de marché difficiles puissent prolonger le processus de vente.
