Investir dans les foncières cotées

Le Portefeuille Immobilier Passif 🔍

Une sélection de foncières cotées répondant à des critères exigeants mais simples.

L'accès au portefeuille est gratuit.

Rejoignez la communauté 🏢

Échangez avec des investisseurs passionnés

▶ Posez vos questions et partagez vos analyses

▶ Découvrez les dernières tendances du marché

▶ Suivez mon portefeuille et mes arbitrages en temps réel

🔗 Rejoindre la communauté Discord maintenant

Comment investir dans les foncières cotées 📚

📘 Tout ce que vous devez savoir pour investir :

✅ Comment choisir les bonnes foncières cotées ? (Guide détaillé)

✅ Comment optimiser la fiscalité de ses dividendes ? (Stratégies fiscales)

✅ Les erreurs à éviter en investissant dans les REITs (Pièges courants)

📌 Foncières cotées : Définition et Principes

❓ C’est quoi une foncière cotée ?

Une foncière cotée est une société qui détient et exploite un portefeuille immobilier et dont les actions sont négociées en bourse. Contrairement aux SCPI, elles offrent plus de flexibilité, de liquidité et, souvent, une meilleure performance sur le long terme.

❓ Quelle est la différence entre un REIT et une SIIC ?

Les REITs (Real Estate Investment Trusts) sont des foncières cotées bénéficiant d’un régime fiscal avantageux (exonération d’impôt sur les sociétés en échange d’une distribution obligatoire des bénéfices). Les SIIC (Sociétés d’Investissement en Immobilier Coté) sont leur équivalent en France, avec des règles similaires.

❓ Pourquoi investir dans une foncière cotée plutôt qu’en immobilier physique ?

✅ Aucun souci de gestion locative

✅ Liquidité instantanée (on achète et vend en quelques secondes)

✅ Diversification immédiate (accès à des centaines de propriétés en une action)

✅ Potentiel de rendement total souvent supérieur (dividendes + valorisation)

✅ Fiscalité optimisée en fonction du pays

📌 Rendement et Fiscalité des REITs

❓ Combien rapporte une foncière cotée ?

Le rendement immédiat varie entre 3 à 10% de dividendes. Le dividende est amené à augmenter avec le temps, et les foncières à se développer. Le portefeuille Immobilier Passif vise une performance totale supérieure à 10% annualisé sur le long terme.

❓ Comment les dividendes des foncières cotées sont-ils taxés ?

En France, les dividendes des SIIC et REITs sont souvent soumis à la flat tax de 30% (prélèvements sociaux inclus). Mais il y a des astuces :

✅ Utiliser une assurance-vie ou un contrat de capitalisation pour encapsuler et optimiser la fiscalité

✅ Opter pour le barème de l'impôt si vous êtes très peu fiscalisé

✅ Investir via une société peut permettre de reporter une partie de la fiscalité

✅ Investir via un Club d'investissement pour éviter l'impôt sur les plus-values

✅ Les expatriés bénéficient souvent d'une fiscalité plus avantageuse

❓ Peut-on investir en foncières cotées avec un crédit comme pour l’immobilier classique ?

Non, les banques ne financent pas l’achat d’actions en crédit classique. Il existe des alternatives comme le crédit Lombard, mais il faut noter que les foncières cotées utilisent pour la plupart l'effet de levier du crédit bancaire, qui se reflète déjà dans la performance.

📌 Sélection et Stratégie d’Investissement

❓ Quelles sont les meilleurs secteurs de foncières cotées pour investir en 2025 ?

Difficile de donner une réponse unique, mais voici quelques de secteurs immobiliers à fort potentiel pour 2025 et au-delà :

🛒 Commerces résilients, 🏠 Résidentiel, 🏗️Infrastructures, 🏥 Santé, 📦 Self-stockage en Europe, 🎰📽️ Récréatif et divertissement.

❓ Comment bien choisir une foncière cotée ?

📊 Regarder l’endettement (ratio dette/valeur des actifs)

💰 Vérifier le payout ratio (part du cash flow distribué)

🏢 Analyser le secteur (bureaux en difficulté, logistique en croissance, etc.)

📈 Étudier l’historique du management (les foncières mal gérées peuvent détruire de la valeur)

❓ Acheter une foncière cotée maintenant, est-ce une bonne idée ?

Oui ! Les valorisations sont historiquement basses. Beaucoup de foncières cotées s’échangent 30 à 50% en dessous de la valeur de leurs actifs nets. C’est une opportunité rare.

📌 Risques et Erreurs à Éviter

❓ Les foncières cotées sont-elles risquées ?

Tout dépend du contexte. Elles sont volatiles à court terme, notamment en période de hausse des taux d’intérêt. Mais sur le long terme, leur sous-jacent immobilier leur permet de résister aux crises et de générer des rendements solides.

❓ Quelle est la plus grosse erreur des investisseurs en foncières cotées ?

📉 Se focaliser uniquement sur le rendement des dividendes : le rendement n'est que la part des cash-flows qui est distribuée. Ce n'est pas un paramètre important pour estimer la performance totale d'une foncière cotée.

💨 Vendre en panique : les foncières peuvent subir de fortes baisses, mais historiquement, elles remontent toujours.

❓ Faut-il investir dans les foncières cotées en 2025 malgré la hausse des taux d’intérêt ?

Oui, et c’est même une des meilleures opportunités du moment. Les foncières cotées se sont effondrées en bourse alors que leurs fondamentaux restent solides. Acheter aujourd’hui, c’est acheter de l’immobilier à prix cassé avec un rendement très élevé.

📌 Opportunités et Cas Particuliers

❓ Faut-il privilégier les foncières européennes ou américaines ?

🇺🇸 Les foncières américaines (REITs) sont souvent très bien gérées, avec une croissance plus forte et des marchés plus dynamiques.

🇪🇺 Les foncières européennes peuvent néanmoins représenter une opportunité, notamment dans le secteur du self-stockage aujourd'hui.

❓ Peut-on investir dans les foncières cotées avec un PEA (Plan d'Épargne en Actions) ?

Oui, mais c'est une très mauvaise idée : les SIIC françaises ne sont pas éligibles au PEA, et les dividendes de REITs à l'international sont sujets à des prélèvements à la source non récupérables sur PEA

❓ SCPI ou foncières cotées : quel est le meilleur investissement ?

Les SCPI peuvent être intéressantes pour qui recherche la stabilité, mais elles sont moins liquides et performantes sur le long terme.

Les foncières cotées offrent plus de rendement, plus de flexibilité et une valorisation potentielle bien plus importante.

📌 Comment investir dans les foncières cotées ?

Pour débuter efficacement :

✅ Rejoignez la communauté Immobilier Passif (avec un accès gratuit à mon portefeuille Immobilier Passif)

✅ Échangez avec d’autres investisseurs dans la communauté

📥 Rejoignez le serveur Discord pour accéder aux meilleures opportunités en temps réel.

👉 Cette FAQ est évolutive ! Si vous avez des questions spécifiques sur les foncières cotées, posez-les en commentaire sur Youtube ou sur Discord 🚀

L'immobilier passif en vidéos.

La chaîne Youtube Immobilier Passif

Créer une communauté d'investisseurs