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Club Deals Immobilier : L'investissement sur mesure pour Hauts Patrimoines

Mutualisation de capitaux pour des opportunités immobilières sélectives et à forte valeur ajoutée.

Qu'est-ce qu'un Club Deal immobilier ?

Un Club Deal (ou club d’investissement) est une opération qui rassemble un groupe restreint d’investisseurs privés qui mettent en commun leurs ressources pour financer un investissement non coté, souvent l'acquisition d'un actif immobilier unique ou de grande envergure.

En pratique, les investisseurs deviennent associés ou actionnaires d’une structure juridique (SAS ou SCI) qui détient l'actif. Cela leur donne une transparence accrue sur l'actif ciblé et un droit de regard sur les grandes décisions stratégiques.

Comment fonctionne l'investissement en Club Deal ?

Sélection de l'Opportunité

La société de gestion ou le courtier identifie un actif exclusif (immobilier d'entreprise, hôtellerie, résidentiel).

Constitution du Club

Un nombre limité d'investisseurs se réunit pour mutualiser les capitaux, souvent avec un ticket d’entrée minimum élevé (dès 100 000 €).

Acquisition et Levage

L'actif est acquis via la structure juridique (SAS, SCI) grâce aux fonds propres et souvent une dette bancaire (effet de levier).

Sortie et Plus-value

Après une durée définie (4 à 10 ans), l'actif est revendu ou liquidé, et les gains sont répartis entre les associés.

Les avantages

Accès à des projets exclusifs

Opportunités souvent réservées aux professionnels ou aux grandes fortunes, inaccessibles individuellement.

Rendement potentiel élevé

Les TRI (Taux de Rendement Interne) annoncés sont de l’ordre de 8 % à 15 % l'an, parfois plus.

Transparence et contrôle

L'investisseur connaît l'actif ciblé à l'avance et dispose d'un droit de regard sur la gestion du projet.

Structure de frais optimisée

Frais de gestion souvent plus faibles que les produits « mass market » grâce à des obligations réglementaires plus souples.

Les risques et limites

Illiquidité forte

Le capital est bloqué pour la durée du projet (plusieurs années) et la revente est difficile avant le terme.

Risque concentré et non garanti

L'investissement est limité en nombre d'opérations, augmentant l'impact en cas de sous-performance. Le capital n'est pas garanti.

Ticket d'entrée très élevé

L’investissement minimum requis est souvent de 100 000 € ou plus, excluant de nombreux profils.

Moins de régulation AMF

Les clubs deals ne sont pas réglementés par l'AMF, ce qui exige un niveau de vigilance et d'expertise supérieur de la part de l'investisseur.

Taxonomie et choix stratégique : Distribution vs. Capitalisation

Selon l'objectif d'investissement partagé par les associés, un Club Deal sera structuré pour la distribution de revenus ou la capitalisation de plus-value.

Club Deal de Distribution

Vise à générer des revenus réguliers (loyers ou dividendes) versés mensuellement ou trimestriellement. Si l'activité repose sur la gestion du bien, les revenus sont principalement locatifs. Objectif : 5 % à 7 % brut annuel pérenne.

Club Deal de Capitalisation

L'objectif principal est de réaliser une plus-value importante à la revente de l'actif. Les gains sont capitalisés dans la valeur des titres financiers et matérialisés à la sortie. Pour le rentabiliser, le bien est souvent mis en location durant la période de détention.

Mise en garde sur la Fiscalité Structurelle

Il est impératif d'étudier la structuration fiscale (IR ou IS) du Club Deal. Certains montages permettent de ne pas payer d’impôt sur les revenus (loyers) pendant les premières années (grâce, par exemple, à l'amortissement ou à des déficits fonciers reportables). Cette optimisation initiale peut se traduire par une fiscalité très lourde et concentrée au moment de la sortie (revente des parts ou de l'actif), créant un effet de " fuite fiscale " (fiscal leakage) où l'intégralité du gain est fortement imposée.

Pour quel profil d'investisseur ?

Hauts Patrimoines

Investisseurs disposant d'un capital disponible conséquent pour répondre au ticket d'entrée élevé.

Investisseurs Avertis

Profils aguerris qui possèdent les connaissances pour évaluer les risques complexes d'opérations non-réglementées.

Vision Long Terme

Ceux qui peuvent accepter de bloquer leur capital pendant la durée du projet (plusieurs années) sans besoin de liquidité intermédiaire.

Optimisation fiscale

Il est parfois possible de loger les parts (SARL/SAS) dans un PEA PME pour bénéficier d'une exonération d’IR sur les produits de cessions et dividendes après la 5e année.

Conclusion

Le Club Deal immobilier est une solution de co-investissement pour les patrimoines déja constitués. Il fait partie du Private Equity immobilier, permettant de diversifier un patrimoine déjà solide en ciblant des actifs exclusifs et des performances potentiellement supérieures aux fonds classiques.

Il offre plus de transparence (connaissance de l'actif) et une meilleure sélection que les fonds fermés traditionnels. Il demeure cependant fortement illiquide, le capital n'est pas garanti, et son succès repose fortement sur la bonne structuration financière et fiscale initiale.

Une analyse approfondie de votre situation patrimoniale est indispensable avant de s'engager. Nous vous accompagnons dans l'évaluation des opportunités et le montage juridique et fiscal adapté.

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