🏠 Immobilier passif

LMNP Géré : Location Meublée Non Professionnelle

Investir dans l'immobilier locatif sans contrainte de gestion

Qu'est-ce qu'un LMNP géré ?

Le LMNP géré consiste à acheter un bien immobilier (studio, appartement, chambre) situé dans une résidence de services, puis à le louer à un exploitant professionnel via un bail commercial.

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En pratique, on confie totalement la gestion, et on perçoit un loyer garanti par l’exploitant.

Il existe 5 catégories de résidences de service : résidence étudiante, résidence senior, résidence de tourisme, résidence d’affaires, ou EHPAD.

Comment fonctionne l'investissement en LMNP résidence de services ?

Achat du bien

On achète un bien dans une résidence de services (par exemple un studio étudiant).

Bail commercial

On signe un bail commercial avec l’exploitant (souvent 9 à 12 ans).

Gestion par l'exploitant

L’exploitant sous-loue aux résidents, gère la location, l’entretien et le remplissage.

Perception des loyers

On perçoit des loyers réguliers, fixés contractuellement dans le bail.

Les avantages

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Détention directe

Détention directe d’un bien immobilier physique : peu de risque opérationnel

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Gestion 100 % déléguée

L’exploitant gère tout.

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Loyers sécurisés

Par un bail commercial long terme.

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Fiscalité attractive

Statut LMNP permettant d’amortir le bien et de réduire fortement l’imposition des loyers.

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Prix au m² avantageux

Parfois inférieur au marché résidentiel classique.

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Diversification

5 secteurs en France : étudiant, santé, tourisme, affaires, senior.

Les risques et limites

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Dépendance à l’exploitant

Si l’exploitant fait faillite par exemple, les loyers peuvent être suspendus.

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Revente peu rapide

Marché secondaire réservé aux investisseurs.

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Rigidité du bail

Les loyers peuvent parfois ne pas suivre l’inflation.

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Qualité inégale des secteurs

Par exemple, le tourisme ou les EHPADs peuvent être risqués.

Pour quel profil d'investisseur ?

Recherche de gestion déléguée

Les investisseurs qui veulent déléguer totalement la gestion.

Revenus réguliers et sécurisés

Ceux qui cherchent des revenus réguliers et sécurisés.

Optimisation fiscale

Les particuliers qui veulent optimiser la fiscalité (via amortissements comptables en LMNP).

Immobilier de niche

Les personnes attirées par l’immobilier de niche ou à la recherche de bonnes affaires patrimoniales.

*Les amortissements comptables en LMNP ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente en résidences étudiantes, senior, et EHPAD uniquement.

Exemple chiffré

Achat d’un studio étudiant en LMNP géré : 100 000 €

Bail commercial garantissant un loyer de 5 % du prix HT

Loyers bruts garantis

5 000 € par an

soit environ 416 € par mois

↓

Fiscalité LMNP

Grâce à l'amortissement, l'imposition peut être quasi nulle pendant plusieurs années (hors taxe foncière).

↓

À la revente

Le prix dépend du marché secondaire (souvent décoté par rapport au résidentiel classique, et souvent lié aux taux d’intérêt).

Conclusion

Le LMNP géré est une forme d’immobilier passif contractualisé, offrant des revenus réguliers et une fiscalité avantageuse.

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Il convient bien aux investisseurs recherchant simplicité et sécurité, mais demande de bien choisir le secteur et la solidité de l’exploitant.

Attention à bien choisir sa résidence et son exploitant, ce placement n’est pas dénué de risques !

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Les points de vigilance (comment choisir son exploitant, quelle secteur privilégier, quelle localisation) sont abordées dans les guides dédiés.

Voir les guides avancés Comparer avec d'autres solutions