Les foncières cotées, la classe d'actifs qui surperforme le S&P 500

Les foncières cotées, connues sous le nom de REITs (Real Estate Investment Trusts) ou SIIC (Sociétés d'Investissement en Immobilier Côté), sont des sociétés foncières cotées en bourse. Elles constituent un pilier mondial de l'immobilier passif, représentant une capitalisation de 1 500 milliards de dollars aux États-Unis.

Ces sociétés bénéficient d'un statut fiscal très avantageux, leur permettant d'être exonérées d'impôt sur les sociétés. En contrepartie, elles s'engagent à reverser la majorité de leurs profits à leurs actionnaires sous forme de dividendes.

Les foncières cotées sont une des classes d'actifs les plus performantes sur le long terme. Depuis leur création, elles ont surperformé les indices d'actions classiques comme le S&P 500.

1. La surperformance historique face aux actions traditionnelles

L'investissement dans les foncières cotées s'est révélé plus rentable que l'investissement dans les actions classiques sur le long terme.

• Entre 1972 et 2021, l'indice des REITs américains a généré un rendement annualisé de 11,9 %.

• Sur la même période, l'indice boursier classique, le S&P 500, a généré un rendement annualisé de 10,7 %.

Même en considérant la volatilité, les foncières cotées sont considérées comme des actifs productifs et résilients avec une prévisibilité des cash flows, assurant une stabilité relative sur le long terme.

2. Les avantages structurels des foncières cotées sur les actions classiques

Cette surperformance s'explique par plusieurs facteurs clés que les foncières cotées possèdent sur les entreprises traditionnelles :

A. Une fiscalité sans double imposition et des intérêts composés optimisés

Le statut de REIT/SIIC permet d'éviter la double taxation subie par les entreprises traditionnelles (impôt sur les sociétés puis impôt sur le dividende pour l'actionnaire).

• En France, les dividendes des foncières cotées bénéficient généralement de la prélèvement forfaitaire unique, porté à 31,4 % en 2026 (30 % auparavant).

• Les foncières peuvent réinvestir en moyenne 30 à 40 % de leurs cash flows dans leur croissance sans taxation. Ceci est rendu possible car l'amortissement comptable de leurs immeubles réduit leur bénéfice imposable, permettant de réinvestir le reste sans impôt.

• La plus-value latente sur la valeur des immeubles ne rentre pas immédiatement dans les profits comptables, permettant de profiter des intérêts composés sans frottement fiscal.

De plus, les actions de foncières cotées sont totalement exonérées de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), contrairement aux parts de SCPI qui rentrent dans l'assiette de calcul de l'IFI.

B. Cash Flows Stables et rendement du dividende supérieur

Le sous-jacent immobilier confère aux foncières des cash flows stables et prévisibles.

Les investisseurs reçoivent des dividendes nettement plus importants que la moyenne des actions classiques :

• Le rendement de l'indice Narit All Equity REITs atteint presque les 4 % de dividende.

• Le rendement sur l'indice S&P 500 est d'environ 1,2 %.

C. Une forte protection contre l'inflation

Les REITs bénéficient d'une forte protection contre l'inflation, car elles disposent d'un fort pouvoir de fixation des prix.

• Les baux intègrent souvent des clauses d'indexation, ajustant automatiquement les loyers (et donc les cash flows) à la hausse en période inflationniste.

• L'inflation entraîne une hausse des coûts de construction, ce qui augmente la valeur des actifs immobiliers car il devient plus cher de les remplacer.

Historiquement, les REITs ont surperformé les indices d'action traditionnels pendant les périodes d'inflation modérées et élevées.

3. L'opportunité d'investissement actuelle : Décote historique et fondamentaux sains

L'écart de valorisation entre les foncières cotées et le S&P 500 est aujourd'hui particulièrement notable.

Alors que le S&P 500 est à des plus hauts historiques en termes de valorisation (le ratio Price to Earnings est supérieur à 30, contre une moyenne historique autour de 16-17), les foncières cotées présentent l'inverse.

• La décote moyenne actuelle des foncières par rapport à la valeur de leur immobilier net de dette est estimée entre 30 à 50 %.

• Cette décote est aussi forte que celle observée lors de la crise immobilière des années 90 ou de la crise des subprimes en 2008.

• Le ratio Price to FFO (Funds From Operations, la mesure des cash flows des foncières) est de moins de 13, alors que sa moyenne historique est plutôt autour de 17.

Pourtant, les fondamentaux du secteur sont jugés très sains : l'endettement moyen est de 35 %, avec des maturités longues et une grande partie de la dette à taux fixe. Les cash flows continuent de croître.

Mise en situation : le même capital, deux réflexes d’investisseur

Cas fictif et générique, à visée pédagogique : il ne s’agit ni d’un témoignage ni d’une recommandation personnalisée.

Prenons le cas d’un cadre de 45 ans qui a constitué, au fil des années, un portefeuille d’ETF actions classiques. Il en est satisfait : la ligne monte, la gestion est simple. Mais quand il regarde ce que ce portefeuille lui verse réellement chaque année, la réponse est maigre — le rendement du dividende d’un indice actions large est faible, comme rappelé plus haut. Son objectif, pourtant, a changé : à quelques années de la retraite, il ne cherche plus seulement une valorisation sur écran, mais un revenu régulier qui finira par compléter sa pension.

Son premier réflexe est celui de beaucoup d’épargnants : acheter un appartement pour le louer. Puis il fait le compte de ce que cela implique — gestion locative, travaux, vacance, fiscalité des revenus fonciers et, s’il détient déjà de l’immobilier, une entrée possible dans l’assiette de l’IFI. Le second réflexe, plus rare, consiste à se demander si la bourse ne lui permet pas déjà de détenir de l’immobilier sans en porter les contraintes.

C’est exactement ce que proposent les foncières cotées. En y consacrant une fraction de son portefeuille, il conserve la liquidité d’un titre coté, perçoit un dividende dont le rendement est structurellement supérieur à celui d’un indice actions classique, et détient de l’immobilier qui ne rentre pas dans l’assiette de l’IFI — trois points développés dans les sections précédentes.

• Avant : un portefeuille 100 % actions classiques, peu de revenu distribué, aucune exposition immobilière — et une tentation de locatif direct chronophage.
• Après : une poche de foncières cotées sélectionnées une à une (management internalisé, endettement maîtrisé), conservée dans une logique de « buy and hold », qui distribue des revenus tout en laissant le reste du portefeuille en place.

Le dilemme qu’il rencontrera ensuite est celui de tout investisseur en foncières cotées : la première baisse marquée de la cote, alors que les loyers encaissés par les sociétés continuent d’arriver. C’est là que la lecture proposée dans cet article prend tout son sens — la volatilité de court terme est la contrepartie du potentiel de performance de long terme, et la décote actuelle par rapport à la valeur des actifs se lit comme une opportunité pour celui qui a l’horizon, pas comme un signal de sortie. À condition, bien sûr, de garder en tête que la performance passée ne garantit pas la performance future.

Trois illustrations de ces mécanismes dans mon portefeuille : les foncières à bail triple net, les tours télécom de Crown Castle et le régime SIIC français.

Cette comparaison est au cœur de ma réponse au dogme du tout-indiciel : 100 % ETF MSCI World en PEA, pourquoi je ne suis pas d'accord.

Foire aux questions

Les foncières cotées surperforment-elles vraiment le S&P 500 ?

Sur de longues périodes, oui : les séries de l'association américaine des REITs donnent environ 12 % par an depuis 1972 pour l'indice des foncières cotées, au-dessus du S&P 500 sur la même durée. Sur des périodes plus courtes, l'écart s'inverse régulièrement, comme en 2022. La performance passée ne préjuge pas de l'avenir.

Pourquoi les foncières cotées se paient-elles avec une décote ?

Parce que leur cours de Bourse s'est ajusté à la hausse des taux de 2022 plus vite que la valeur d'expertise de leurs immeubles. Une décote de 30 % à 50 % sur l'actif net réévalué signifie que le marché anticipe des baisses de valeur ou doute du bilan ; elle n'est une opportunité que si le bilan tient.

Faut-il acheter un ETF ou sélectionner ses foncières ?

L'article recommande la sélection titre par titre pour éviter les secteurs en cycle baissier (bureaux, hôtels) et les bilans trop endettés. Un ETF de foncières reste la solution la plus simple pour qui ne veut pas suivre ses lignes.

Dans quelle enveloppe détenir des foncières cotées ?

Sur un compte-titres pour les SIIC et les REITs, exclus du PEA depuis 2011 ; l'assurance vie pour certaines foncières européennes. Le choix est détaillé dans notre article sur les enveloppes des foncières cotées.

Conclusion : Adopter une stratégie de long terme et de sélection

Les foncières cotées offrent une classe d'actifs avec des avantages fiscaux structurels, une protection contre l'inflation, et sont actuellement très fortement décotées par rapport à la valeur de leurs actifs, contrastant avec la valorisation élevée des actions classiques.

Pour tirer le maximum de bénéfices de cet investissement, il est essentiel d'adopter une stratégie de « buy and hold » sur le long terme.

Contrairement aux ETF d'actions classiques, il est souvent conseillé de faire du stock picking (sélection individuelle des foncières) pour éviter les secteurs problématiques (comme les bureaux et les hôtels, qui entament un cycle baissier). Les critères de sélection incluent le fait que le management soit internalisé et que l'endettement reste maîtrisé.

La performance passée ne garantit pas la performance future.