Le coût réel des solutions immobilières passives

Méthodologie et hypothèses

La transparence fait partie de notre méthode : voici exactement comment le classement est construit, pour que vous puissiez le critiquer — et le refaire.

1. La valeur de votre temps

Votre taux horaire actuel est votre salaire net annuel divisé par vos heures réellement travaillées (par défaut 47 semaines, congés déduits). Il est ensuite projeté chaque année avec votre hypothèse de croissance salariale : h(t) = h(0) × (1 + g)^t−1. Chaque heure passée à gérer un placement l'année t est comptée au taux horaire de cette année-là.

2. Des flux tous actualisés

Chaque solution est ramenée à une chronique de flux : au départ, le capital investi plus le temps de mise en place valorisé au taux horaire actuel ; chaque année, le temps de gestion valorisé en euros de l'année ; à la sortie, le capital capitalisé au taux indicatif de la solution — V(T) = M × (1 + taux)^T. Nous retenons la capitalisation jusqu'à la sortie parce que les taux de référence sont des objectifs de performance globale (revenus + valorisation) : les modéliser en revenus distribués supposerait une clé de répartition différente pour chaque véhicule, invérifiable. Tous les flux sont ensuite actualisés au taux que vous choisissez (4 % par défaut, un coût d'opportunité intermédiaire entre un placement sans risque et un portefeuille diversifié).

3. Deux lectures du résultat

La VAN « tout compris » répond à : « en euros d'aujourd'hui, que me rapporte cette solution une fois mon temps payé ? ». Le TRI « tout compris » répond à : « quel rendement annualisé me reste-t-il une fois le temps décompté ? ». Le classement utilise le TRI, un taux annualisé qui se lit de la même façon quel que soit le montant. Attention toutefois : il n'est pas indépendant du montant investi — le coût de votre temps est fixe en euros, il pèse donc proportionnellement plus lourd sur un petit ticket que sur un gros. C'est voulu : c'est exactement l'effet d'échelle qu'un comparateur du coût du temps doit montrer. L'écart entre le taux affiché et le TRI, c'est le coût de votre temps en points de rendement — c'est lui qui sépare vraiment un placement « passif » d'un placement qui ne l'est pas.

Les limites, honnêtement

• La fiscalité n'est pas modélisée : elle dépend de votre situation et diffère fortement d'une enveloppe à l'autre.
• Les taux sont des objectifs indicatifs de long terme, non garantis — aucun ne tient compte d'une crise, d'une vacance locative prolongée ou d'un défaut.
• Le crédit n'est pas modélisé : le taux « LMNP géré — avec crédit » est un objectif à effet de levier dont le coût du crédit n'est pas déduit. Aucune mensualité n'apparaît dans les flux — ce véhicule est donc flatté par rapport aux autres, à hauteur du coût réel de votre financement.
• Les temps de mise en place et de gestion proposés par défaut sont des estimations moyennes : ajustez-les à votre réalité en mode avancé, c'est fait pour ça.
• Le crowdfunding immobilier est intégré avec un rendement indicatif de 12 %/an — un chiffre proche des taux bruts affichés par les plateformes, à prendre avec précaution : le risque de défaut y est élevé et peut entraîner une perte partielle ou totale du capital, comme rappelé dans le comparateur. Le locatif en gestion directe n'a, lui, aucun taux de référence : vous devez saisir votre propre hypothèse.

Pour la grille de lecture complète (critères, sources, fréquence de mise à jour), consultez notre page méthodologie.