Chef d'entreprise : où investir votre trésorerie en immobilier passif ?

Plus-values latentes : la règle fiscale qui disqualifie les ETF dans une société

C'est une règle ancienne du code général des impôts (article 209-0 A), et pourtant la plupart des dirigeants la découvrent sur leur liasse fiscale : dans une société à l'IS, les parts d'OPCVM et d'ETF sont réévaluées chaque année à leur valeur liquidative, et l'écart — la plus-value latente — entre dans le résultat imposable. Vous n'avez rien vendu, vous n'avez encaissé aucun euro, mais votre fonds a monté : vous payez l'IS dessus, dès cette année.

L'ordre de grandeur, en illustration simple : 1 M€ de trésorerie placés dans un ETF qui prend 8 % dans l'année, c'est 80 000 € d'écart de valorisation imposable — environ 20 000 € d'IS à sortir en cash, sans avoir rien cédé. Année après année, ce prélèvement ampute mécaniquement la capitalisation : les intérêts composés travaillent sur un capital raboté à chaque exercice.

Il existe bien une exception pour les OPCVM « actions »… mais elle exige un actif composé en permanence d'au moins 90 % d'actions de sociétés de l'Union européenne. Un ETF World, un ETF S&P 500, un ETF immobilier mondial : aucun ne passe le filtre. Autrement dit, les fonds que l'on conseille partout aux particuliers deviennent, dans une société, des machines à frottement fiscal annuel.

Les titres vifs — les actions détenues en direct — ne sont pas concernés. Une action de foncière cotée logée dans votre société n'est imposée qu'au jour où vous la vendez. Tant que vous la détenez, la plus-value capitalise en brut d'impôt, et c'est vous qui choisissez le moment de la réalisation — pour l'adosser à un besoin de trésorerie, à une année déficitaire, à un projet. Détenir des foncières cotées en titres vifs cumule donc trois choses : de l'immobilier productif, des dividendes réguliers, et le régime fiscal le plus favorable qui existe pour une trésorerie de société investie en bourse. C'est l'une des raisons pour lesquelles nous préférons, ici encore, les titres vifs sélectionnés aux fonds indiciels.

Si tout le monde vient un jour à se laisser porter, qui est-ce qui porte les autres ? Je préfère sélectionner mes foncières — et être davantage propriétaire de mes actions.

— Alexandre Pollet, vidéo « ETFs immobiliers : mauvaise idée ? Pourquoi je n'investis pas »

Foncières cotées ou usufruit de SCPI : le vrai match pour votre trésorerie

L'usufruit temporaire de SCPI est la solution installée : vous achetez l'usufruit de parts pour une durée fixe (souvent 5 ans) à une fraction de leur valeur — de l'ordre de 20 % —, vous encaissez 100 % des loyers pendant la période, et l'usufruit est amortissable comptablement à l'IS. C'est efficace pour une trésorerie dont vous connaissez l'horizon avec certitude. Ses limites sont réelles : le capital s'éteint à l'échéance (vous ne récupérez rien), aucune sortie anticipée possible, et tout repose sur la qualité de la SCPI — notre grille habituelle s'applique : ancienneté, historique de distribution, taux d'occupation, patrimoine.

Les foncières cotées en compte-titres de société prennent l'avantage dès que l'horizon est incertain ou long : liquidité quotidienne si un projet professionnel réclame du cash, dividendes réguliers, diversification mondiale, et le report d'imposition des titres vifs décrit plus haut — la plus-value ne sera taxée qu'à la cession, au moment que vous choisissez. La contrepartie à assumer : la volatilité passe dans vos comptes. Pour un dirigeant qui pilote son bilan, c'est un paramètre à organiser avec l'expert-comptable, pas un motif d'exclusion.

1 € de trésorerie dans l'entreprise n'est pas équivalent à 1 € sur votre compte. Une politique de dividendes régulière agit comme un véritable outil d'assainissement de la stratégie.

— Alexandre Pollet, vidéo « Pourquoi les dividendes me rendent réellement plus riche »

L'enveloppe avant le produit

Holding ou patrimoine privé ? La question se raisonne avant le choix du placement : sortir l'argent de la société coûte la flat tax (ou le barème), le laisser dans la holding le soumet à l'IS — avec un régime très différent selon que vous détenez des fonds (plus-values latentes imposées chaque année) ou des titres vifs (imposition à la cession uniquement). Le bon ordre : définir où doit vivre le capital selon vos projets (réinvestissement professionnel, revenus personnels, transmission), puis choisir les actifs. Faire l'inverse — acheter un produit puis chercher où le loger — est l'erreur la plus coûteuse que nous voyons chez les dirigeants.

La défiscalisation n'est pas une stratégie

Pinel, PER à outrance, SOFICA : nous avons tout passé en revue, et nous n'investissons dans rien pour défiscaliser. La déduction d'aujourd'hui à 30 % de TMI peut se réintégrer demain à 40 % ; la réduction de 48 % ne compense pas un sous-jacent médiocre. Un dirigeant a mieux à faire : optimiser la performance long terme et l'architecture (holding, enveloppes), et prendre les avantages fiscaux quand ils s'ajoutent à un bon actif — jamais l'inverse.

Ce que nous refusons de proposer pour une trésorerie

• Le crowdfunding immobilier. Prêt subordonné (les banques se servent d'abord), émetteurs au bilan fragile, plus de 30 % de défauts sectoriels début 2026. Une trésorerie d'entreprise n'a pas à financer l'apport que les promoteurs ne veulent pas engager eux-mêmes.
• L'immobilier tokenisé. Trop jeune juridiquement et comptablement pour un bilan de société.
• Les produits à frais opaques. SCPI sans frais d'entrée (frais déplacés vers la gestion et la sortie) et montages dont la rémunération de l'intermédiaire dépasse la lisibilité du sous-jacent.

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