Comment sont rémunérés les distributeurs de SCPI : frais de souscription, rétrocessions

« Combien vous touchez sur ce que je viens de signer ? » — la question revient régulièrement une fois le bulletin de souscription rempli, souvent formulée avec un peu de gêne, comme si elle n'était pas tout à fait légitime à poser. Elle l'est. Et la réponse honnête est plus inconfortable qu'un simple pourcentage : dans la plupart des cas, ni vous ni votre conseiller ne peuvent la donner avec certitude, parce que le document qui fixe les frais de votre SCPI ne le dit pas.

Cet article explique ce qui est réellement su, ce qui reste opaque par construction, et pourquoi ce sujet a occupé la Commission des sanctions de l'AMF trois fois en 2025. Il complète notre page sur le coût réel d'une SCPI, qui détaille le montant des frais, et notre article sur le statut réglementaire de votre conseiller, qui explique ce que la loi exige de lui selon son statut.

Combien coûte une souscription de SCPI, et à quoi ça sert ?

Le guide pédagogique de l'AMF « S'informer sur les SCPI : la pierre-papier » (juin 2019) situe la commission de souscription entre 5 % et 12 % du montant souscrit, et la commission de gestion annuelle entre 8 % et 10 % des revenus de la SCPI — les deux étant présentées comme destinées « à rémunérer la société de gestion ». Le guide ne mentionne à aucun moment un partage avec un distributeur tiers.

Les notes d'information visées par l'AMF, elles, détaillent parfois la commission de souscription en deux sous-lignes. Voici deux exemples réels :

SCPI	Commission totale	« Frais de collecte »	« Frais de recherche/étude »
Corum Origin	11,964 % TTC	10,764 %	1,20 %
Corum XL	12 % TTC	10,80 %	1,20 %
Praemia REIM (ex-Primonial)	9,00 % HT	8,25 %	0,75 %

La ligne « frais de collecte » — qui capte l'essentiel du total, 85 % à 95 % selon les cas observés — est décrite dans certaines notes d'information comme couvrant « la préparation et la réalisation des augmentations de capital, le placement des parts (…) lié à l'activité d'entremise des distributeurs ». Autrement dit : elle mélange le coût de collecte interne de la société de gestion et la rémunération des distributeurs tiers, sans jamais indiquer la clé de répartition entre les deux. C'est le cœur du vide informationnel : le document réglementaire vous dit qu'une ligne existe, pas combien votre conseiller en a personnellement touché.

Existe-t-il une rétrocession annuelle récurrente, en plus de la commission d'entrée ?

Oui — et c'est un mécanisme moins connu que la commission de souscription, révélé au grand jour par une décision de sanction de l'AMF plutôt que par une communication volontaire du secteur.

Le 10 décembre 2025, la Commission des sanctions de l'AMF a infligé une amende de 400 000 € à la société Novaxia Investissement et de 100 000 € à son ancien dirigeant, Joachim Azan (décision SAN-2025-11, appel devant le Conseil d'État en cours). La décision constate, à propos du réseau de distribution de Novaxia Investissement : « NIV a recours à un réseau de distributeurs composé de PSI et de CIF avec lesquels elle a conclu des conventions de distribution donnant lieu au versement de rémunérations composées de rétrocessions de droits de souscription et de rétrocessions d'honoraires de gestion de nature récurrente » — un second mécanisme, assis sur les frais de gestion et versé chaque année tant que les parts restent détenues, distinct de la commission ponctuelle à l'entrée.

Pour cinq des onze fonds concernés, la documentation réglementaire ne mentionnait ni l'existence ni le mode de calcul de cette rétrocession récurrente — la SCPI Novaxia Neo, que nous analysons par ailleurs dans notre fiche dédiée, est explicitement nommée parmi ces cinq fonds en défaut d'information. Même dans sa défense devant la Commission des sanctions, Novaxia Investissement a reconnu ne pas publier ce taux, argumentant seulement qu'il « ne pouvait être structurellement supérieur aux frais de gestion prélevés ». La base légale invoquée par l'AMF est l'article 24, §1, b) du règlement délégué européen n° 231/2013 (AIFMD) : le gestionnaire doit prouver, avant tout versement à un distributeur, que l'investisseur a été informé de l'existence, de la nature et du mode de calcul de cette rémunération, et que ce paiement améliore la qualité du service qu'il reçoit.

Pourquoi l'AMF a-t-elle sanctionné trois acteurs sur ce sujet en 2025 ?

Novaxia n'est pas un cas isolé. Trois décisions de la Commission des sanctions de l'AMF, en l'espace de trois mois, ont visé le même sujet — la transparence sur les rétrocessions versées aux distributeurs de fonds non cotés (SCPI et véhicules assimilés) :

Date	Société sanctionnée	Amende	Motif principal
15/02/2023	Capexis (CIF)	120 000 € (porté à 150 000 € par le Conseil d'État le 03/03/2025)	Souscription de l'usufruit de parts démembrées pendant que les clients souscrivaient la nue-propriété, sans les informer des commissions perçues
09/09/2025	Eternam	400 000 €	Rétrocessions aux distributeurs
15/09/2025	Altaroc	1 300 000 €	Rétrocessions aux distributeurs
10/12/2025	Novaxia Investissement	400 000 € + 100 000 € (dirigeant)	Rétrocessions récurrentes non divulguées (dont Novaxia Neo)

Une synthèse des contrôles SPOT de l'AMF sur la commercialisation des SCPI en démembrement temporaire (mars 2024) va plus loin : elle cite la Commission des sanctions elle-même reconnaissant, à propos du cas Capexis, des « difficultés d'interprétation des dispositions (…) relatives aux obligations d'information (…) en l'absence de tout éclairage sur ce point de la part du régulateur ». C'est un aveu rare et explicite : le régulateur reconnaît que la règle elle-même manquait de clarté au moment des faits. Conséquence directe de cette série de sanctions : l'AMF travaille avec les associations professionnelles à une mise à jour de sa doctrine sur les rétrocessions, présentation attendue au Collège de l'AMF à l'été 2026, publication à l'automne 2026 — ce point de calendrier reste à confirmer au moment de votre lecture.

Votre conseiller doit-il vous dire combien il touche ?

Cela dépend entièrement de son statut réglementaire — un point que nous détaillons dans notre article sur CIF, courtier ou apporteur d'affaires. En résumé :

• Un CIF (conseiller en investissements financiers) est légalement tenu d'informer sur la nature et le montant (ou le mode de calcul) des commissions perçues dans le cadre de son conseil, en application de l'article 325-16 du règlement général de l'AMF. C'est précisément sur cette obligation que Capexis a été sanctionné.
• Un simple apporteur d'affaires, qui met en relation sans formuler de recommandation personnalisée, n'est soumis à aucune de ces obligations de transparence sectorielle — il reste seulement tenu par le droit commun des contrats. S'il conseille effectivement le client sur son investissement, il exerce alors l'activité réglementée de CIF, avec ou sans le statut.

Deux rescrits récents de l'AMF (DOC-2022-04 de juillet 2022, puis DOC-2026-02 de février 2026) organisent même, pour les CIF non-indépendants, la restitution d'une partie de cette rémunération au client — un barème progressif de 3 % pour un investissement inférieur à 50 000 € jusqu'à 4 % au-delà de 300 000 € y est décrit comme conforme à la réglementation, à condition d'une information équilibrée et de l'absence de conflit d'intérêts. Ce mécanisme montre, en creux, que l'ampleur de ces rémunérations est loin d'être négligeable — sans pour autant révéler leur montant exact.

Combien touchent réellement les distributeurs ? Ce que nous n'avons pas trouvé

Nous l'annonçons clairement plutôt que d'avancer un chiffre non vérifiable : aucune source publique fiable ne documente le pourcentage exact de rétrocession versé par une société de gestion de SCPI à son réseau de distribution. Ni le guide pédagogique de l'AMF, ni les rapports annuels de l'Observatoire de l'épargne de l'AMF, ni les statistiques ASPIM/IEIF ne chiffrent ce poste précis.

Des chiffres circulent sur des sites commerciaux et des forums d'investisseurs (de l'ordre de 4 % à 7 % selon les sources, parfois SCPI par SCPI) — mais aucun ne cite de document primaire vérifiable, et certains proviendraient de rapports d'adéquation MIF2 partagés de façon informelle par des CGP, sans possibilité de vérification indépendante. Nous ne les reprenons pas ici : un chiffre non sourcé reste un chiffre non sourcé, même répété plusieurs fois.

Comment vérifier ce que vous payez avant de signer ?

• Demandez à votre conseiller son statut exact (CIF, courtier, apporteur d'affaires) — voir notre article dédié pour savoir ce que chaque statut implique en matière de transparence obligatoire.
• Si votre interlocuteur est CIF, il est légalement tenu de vous communiquer la nature et le montant ou le mode de calcul de sa rémunération — demandez-le explicitement, par écrit, avant de signer.
• Consultez la note d'information visée par l'AMF de la SCPI (disponible sur le site de la société de gestion ou sur amf-france.org) : elle détaille au moins la commission de souscription totale, même si elle n'en révèle pas la répartition avec le distributeur.
• Ne confondez pas l'absence de frais de souscription affichés (plusieurs SCPI récentes n'en ont pas) avec l'absence de rémunération du distributeur : elle se déplace alors souvent vers des frais de gestion plus élevés ou une rétrocession récurrente, exactement le mécanisme identifié dans le dossier Novaxia.

Foire aux questions

Le fait que la rémunération ne soit pas publique signifie-t-il qu'elle est illégale ?

Non. Verser une rétrocession à un distributeur est parfaitement légal et courant dans la distribution de produits financiers. Ce qui a été sanctionné en 2025, ce n'est pas l'existence de la rétrocession, mais l'absence de preuve que le client en a été informé et qu'elle améliore le service qu'il reçoit — une obligation de transparence, pas une interdiction du mécanisme.

Les SCPI sans frais de souscription rémunèrent-elles quand même leur réseau de distribution ?

Selon le dossier Novaxia, oui, au moins pour certains fonds : le mécanisme se déplace alors vers une rétrocession récurrente assise sur les frais de gestion annuels plutôt que sur une commission d'entrée. Le coût total pour l'épargnant ne disparaît pas, il change simplement de ligne.

Puis-je demander à mon conseiller de me reverser une partie de sa commission ?

Les rescrits AMF DOC-2022-04 et DOC-2026-02 organisent ce mécanisme pour les CIF non-indépendants selon un barème encadré (3 % à 4 % du montant investi selon le montant), sous réserve d'un traitement équitable de tous les clients. Rien n'empêche de poser la question à votre conseiller, quel que soit son statut — mais seul un CIF est légalement tenu d'y répondre avec précision.

Un simple apporteur d'affaires peut-il légalement vendre des parts de SCPI ?

Oui, tant qu'il se limite à mettre le client en relation avec une société de gestion sans formuler de recommandation personnalisée. Dès qu'il conseille effectivement le choix d'une SCPI plutôt qu'une autre, il exerce l'activité réglementée de conseil en investissement — avec ou sans le statut de CIF requis pour le faire légalement.

Le Médiateur de l'AMF peut-il m'aider si je découvre après coup une rétrocession non divulguée ?

Le Médiateur de l'AMF traite les différends relevant de la compétence de l'AMF — typiquement ceux impliquant un acteur régulé (CIF, société de gestion, prestataire de services d'investissement). Son champ d'action à l'égard d'un simple apporteur d'affaires non immatriculé est moins net ; en cas de doute, une vérification du statut exact de votre interlocuteur (voir notre article sur ce point) est le premier réflexe.

En résumé

La rémunération des distributeurs de SCPI n'est pas un secret honteux, c'est une zone grise documentaire : la mécanique (commission de souscription, parfois rétrocession récurrente) est connue et légale, mais son montant précis n'est publié nulle part — pas même dans les documents que la réglementation impose de produire, comme viennent de le rappeler trois sanctions de l'AMF en 2025.

La bonne question à poser avant de signer n'est donc pas « combien coûte cette SCPI » — cette réponse-là, notre page sur le coût réel d'une SCPI la donne. C'est « quel est le statut exact de la personne qui me la vend, et qu'est-ce que ce statut l'oblige légalement à me dire » — la réponse est dans notre article sur CIF, courtier ou apporteur d'affaires. Chez EXP Capital, notre méthodologie précise que notre rémunération provient de commissions de courtage encadrées par nos statuts et dûment divulguées — une pratique que la réglementation encourage plus qu'elle ne l'impose dans le détail, ce qui explique justement pourquoi le sujet reste flou pour une partie du marché.

Sources et avertissement

Guide pédagogique AMF « S'informer sur les SCPI : la pierre-papier » (juin 2019) ; Lettre de l'Observatoire de l'épargne de l'AMF n°61 (mai 2025) ; synthèse des contrôles SPOT de l'AMF sur la commercialisation des SCPI en démembrement temporaire (mars 2024) ; décisions de la Commission des sanctions de l'AMF : Capexis (15/02/2023, recours Conseil d'État 03/03/2025), Eternam SAN-2025-08 (09/09/2025), Altaroc SAN-2025-09 (15/09/2025), Novaxia Investissement SAN-2025-11 (10/12/2025) ; rescrits AMF DOC-2022-04 (05/07/2022) et DOC-2026-02 (19/02/2026) ; article 24 du règlement délégué (UE) n° 231/2013. Notes d'information visées AMF de Corum Origin, Corum XL et Praemia REIM pour la structure des frais de souscription. Textes et décisions consultables sur amf-france.org ; vérifiés le 22 septembre 2026.

Cet article a une vocation exclusivement informative. Les décisions de sanction citées font ou ont fait l'objet de recours ; elles sont présentées ici comme des faits datés et sourcés, pas comme un jugement définitif sur les sociétés concernées. Aucun taux de rétrocession n'est avancé dans cet article faute de source publique fiable — méfiez-vous de tout chiffre présenté ailleurs comme « la norme du marché » sans référence à un document officiel.