L’investissement immobilier reste un pilier pour les Français souhaitant dynamiser et sécuriser leur patrimoine, y compris ceux qui résident à l’étranger. Cependant, gérer un bien locatif depuis un pays lointain présente des contraintes logistiques et administratives non négligeables.

Image d'illustration d'un immeuble moderne

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), ou "pierre-papier", sont une solution particulièrement adaptée aux non-résidents. Elles permettent d'acquérir un patrimoine immobilier locatif — bureaux, commerces, entrepôts, etc. — tout en déléguant l'intégralité de la gestion à une société experte.

Pour les expatriés, choisir des SCPI à vocation européenne ou internationale est souvent la stratégie la plus judicieuse, principalement en raison de l’optimisation fiscale qu'elles permettent.

La SCPI européenne : un placement clé en main et diversifié

L'attrait des SCPI pour un expatrié dépasse largement la simple facilité de souscription à distance. Ce placement offre plusieurs bénéfices qui répondent spécifiquement aux défis de la vie à l'étranger :

1. Une gestion totalement déléguée

Être propriétaire d'un bien locatif en direct implique des tâches chronophages comme la recherche de locataires, la gestion des travaux, les relations avec la copropriété ou la gestion des imprévus à distance. Les SCPI éliminent ces contraintes : la société de gestion prend en charge l'intégralité des opérations nécessaires au bon fonctionnement et au rendement du placement. Tous les échanges, signatures de contrats et bilans peuvent se faire en ligne, sans nécessiter de déplacement physique.

2. Mutualisation des risques et diversification

En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’une fraction d'un vaste patrimoine, composé de nombreux immeubles et de multiples locataires répartis dans divers secteurs (santé, logistique, bureaux, etc.). Cette diversification sectorielle et géographique (souvent dans la zone Euro) réduit considérablement le risque lié à la vacance locative ou à la baisse du marché dans un secteur ou une zone précise.

3. Préparation sereine de la retraite

Les expatriés peuvent souvent se retrouver avec des ressources limitées au moment de la retraite en raison des règles de cotisation différentes dans leur pays d'accueil. Les SCPI permettent de se constituer un patrimoine à long terme en vue de générer des revenus complémentaires réguliers lors du retour en France ou pour compenser une baisse de revenus. Le rendement potentiel des SCPI est souvent plus intéressant qu'un placement classique, avec des taux de distribution sur la valeur de marché (DVM) généralement observés entre 4 % et 6 % nets de frais.

Fiscalité : l'avantage décisif des revenus étrangers

Pour un non-résident fiscal français, l'investissement en SCPI européenne représente la meilleure approche pour optimiser son imposition.

  • Exonération de l'impôt français : Les revenus fonciers générés par des immeubles situés hors du sol français ne sont pas soumis à l'impôt en France pour les non-résidents. La fiscalité est réglée dans le pays où se trouve l'actif (pays source).

  • Suppression des Prélèvements Sociaux : Les épargnants non-résidents sont exemptés des prélèvements sociaux français de 17,2 % sur les revenus de source étrangère. C'est un avantage majeur, car la fiscalité appliquée dans le pays de résidence est souvent bien plus légère que celle de l'Hexagone.

  • Déclaration simplifiée : Les démarches administratives liées aux impôts sont largement réduites par rapport à un investissement locatif classique. Les revenus potentiels perçus devront être déclarés dans le pays de résidence fiscale, sous réserve des conventions fiscales bilatérales destinées à éviter la double imposition.

Comment investir : crédit, nue-propriété et multi-SCPI

Un non-résident fiscal peut investir en SCPI de différentes manières (au comptant, à crédit, ou en démembrement). Le choix de l'enveloppe dépendra de ses objectifs patrimoniaux et de son horizon de placement.

Le recours au crédit pour l'effet de levier

L’achat de parts de SCPI à crédit est une stratégie recommandée pour profiter de l'effet de levier de la dette et se constituer un patrimoine plus rapidement. De plus, les intérêts d'emprunt peuvent être déduits des revenus perçus (pour les SCPI françaises, réduisant l'assiette imposable). Même si les banques peuvent se montrer plus exigeantes envers les expatriés, diverses formules de prêt existent (amortissable, in fine, ou à la consommation).

Le démembrement de propriété : idéal sans besoin de revenus immédiats

Si vous êtes toujours en activité à l'étranger et ne nécessitez pas de revenus complémentaires immédiats, le démembrement temporaire des parts de SCPI est particulièrement intéressant. L'investisseur achète la nue-propriété à un prix fortement décoté (souvent pour plusieurs années) et ne perçoit pas les loyers, évitant ainsi l'imposition immédiate. À l'échéance, la pleine propriété est récupérée sans fiscalité sur la plus-value latente, permettant alors de percevoir les loyers ou de revendre les parts.

Exemple d'investissement : Portfolio Épargne Pierre Europe, Corum Origin et Log In (100 000 €)

Afin de bénéficier d'une diversification optimale, il est conseillé de construire un portefeuille multi-SCPI. Prenons l'exemple d'un investissement de 100 000 € réparti comme suit : 40% pour Épargne Pierre Europe, 40% pour Corum Origin, et 20% pour Log In.

SCPI Allocation (Montant investi) Prix de Part Taux de Distribution 2024 (TD) Parts Acquises (estimation) Revenus Annuels Estimés Bruts Délai de Jouissance
Épargne Pierre Europe 40 000 € 200 € 6,75 % 200 parts 2 700 € 1er jour du 6e mois suivant souscription
Corum Origin 40 000 € 1 135 € 6,05 % 35 parts 2 420 € 5 mois (Versements mensuels)
Log In 20 000 € 250 € 6,30 % 80 parts 1 260 € 5 mois
Total Portfolio 100 000 € - Moyenne Pondérée 6,38 % - 6 380 € -

Pour un investissement total de 100 000 € avec cette répartition diversifiée, l'investisseur peut s'attendre à des revenus annuels bruts de fiscalité étrangère estimés à 6 380 € (soit environ 531 € de loyers potentiels par mois).

Ce portefeuille combine trois stratégies européennes distinctes :

  • Épargne Pierre Europe : SCPI paneuropéenne gérée par Atland Voisin, diversifiée sur plusieurs pays (Espagne, Pays-Bas, Irlande) et plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé, hôtellerie, logistique). Elle affiche un TOF de 100 %. Son objectif de TRI cible sur 10 ans est de 5,5 %.

  • Corum Origin : Pionnière des SCPI européennes (lancée en 2012), elle investit dans 13 pays européens avec une stratégie opportuniste et vise des rendements supérieurs à la moyenne. Contrairement à la majorité des acteurs, Corum Origin propose un versement mensuel des dividendes potentiels.

  • Log In : Plus récente (lancée par Theoreim), elle se concentre sur l’immobilier productif et la logistique 100% européenne. Son objectif de Taux de Distribution est de 6,30% pour 2024, avec un TRI cible de 5 % sur 10 ans.

Il est important de noter que le rendement et la performance de ces SCPI ne sont pas garantis et peuvent fluctuer en fonction de la conjoncture économique et des conditions de marché. De plus, les revenus fonciers générés par les immeubles situés hors de France ne sont généralement pas soumis à l'impôt en France pour les non-résidents fiscaux, et ils sont exemptés des prélèvements sociaux français de 17,2 %.

Conclusion

Les SCPI européennes offrent aux expatriés une porte d'entrée simple, diversifiée et fiscalement optimisée vers l'immobilier. Elles permettent de préparer efficacement la retraite et de se constituer un patrimoine sans les soucis de gestion locative directe.

Toutefois, pour les investisseurs ayant des objectifs de rentabilité maximale et de constitution d'un capital à très long terme, il est essentiel de considérer l'ensemble des véhicules de pierre-papier.

Bien que les SCPI répondent aux besoins de simplicité et de stabilité perçue, notamment pour les retraités, les foncières cotées (REITs/ SIIC) présentent structurellement un potentiel de performance historique supérieur grâce à des frais de gestion moindres, une fiscalité des dividendes souvent plus douce (flat tax à 30% en France pour le non-résident qui reviendra en France, contre le régime des revenus fonciers pour les SCPI françaises) et une liquidité instantanée.

Pour ma part, bien que les SCPI européennes soient une excellente solution passive pour les expatriés, je continue à privilégier massivement les foncières cotées, qui répondent davantage aux objectifs de rentabilité et de constitution d'un capital immobilier passif à long terme.