SCPI ActivImmo : Analyse de la Spécialiste Logistique en Pleine Internationalisation

Créée en 2019 et agréée par l'AMF le 26 juillet 2019 (visa n°19-14), ActivImmo est la première SCPI labellisée ISR entièrement dédiée aux locaux d'activité et à la logistique urbaine, gérée par Alderan (société de gestion agréée AMF n° GP-17000026). Elle a franchi en 2026 une étape commerciale importante : le ticket d'entrée minimum est passé de 10 parts à 1 part (610 €) le 1er mai 2026, pour démocratiser l'accès à cette classe d'actifs.

Cette analyse s'appuie sur les bulletins trimestriels officiels d'Alderan pour le 1er trimestre 2026 (arrêté au 31/03/2026) et le 2e trimestre 2026 (arrêté au 30/06/2026), tous deux téléchargés depuis francescpi.com, recoupés avec les données de Centrale des SCPI, MeilleureSCPI, France SCPI et Ideal Investisseur pour l'historique du taux de distribution.

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I. La promesse : capter la demande structurelle de logistique, avec un ticket d'entrée abaissé

ActivImmo construit sa proposition de valeur autour de trois arguments : une spécialisation sectorielle sur un segment porté par des tendances de fond (e-commerce, réorganisation des chaînes d'approvisionnement), un taux de distribution stable au-dessus de la moyenne du marché SCPI, et une accessibilité désormais renforcée.

1. Un taux de distribution stable depuis quatre ans, au-dessus de la moyenne du marché

ActivImmo a distribué un Taux de Distribution (TD) de 5,49 % en 2025 (dont environ 0,31 point issu de revenus non récurrents selon Alderan), quatrième année consécutive au-dessus de 5 % après 5,50 % en 2022, 5,52 % en 2023 et 5,50 % en 2024. Les deux premiers exercices pleins affichaient des niveaux plus élevés (6,05 % en 2020, 6,03 % en 2021), avant une stabilisation autour de 5,5 %. Ce niveau reste supérieur à la moyenne du marché SCPI (4,91 % en 2025, source ASPIM/IEIF).

Le prix de souscription, resté strictement stable à 610 € depuis la création de la SCPI en 2019, a été revalorisé pour la première fois à 613,50 € au 1er juillet 2026 (+0,57 %), en cohérence avec la progression de la valeur de reconstitution (+1,15 % entre fin 2024 et fin 2025). L'objectif de distribution 2026, non garanti, est fixé à 33,55 € par part (33,48 € versés en 2025).

2. Une accessibilité renforcée depuis mai 2026

L'Assemblée Générale du 27 avril 2026 a acté la baisse du minimum de souscription initiale de 10 parts à 1 part à compter du 1er mai 2026, rendant l'investissement accessible dès 610 € (613,50 € depuis le 1er juillet). Cette évolution s'accompagne des dispositifs déjà en place (versements programmés, réinvestissement des dividendes).

3. Un patrimoine désormais significatif

Au 30 juin 2026, ActivImmo pèse 1,419 Md€ de capitalisation pour 29 843 associés et 2 327 018 parts, avec un patrimoine de 182 actifs représentant 1 407 005 m², loué à 369 locataires pour 77,5 M€ de loyers annuels en place.

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II. La stratégie : spécialisation logistique et internationalisation encore en construction

ActivImmo est une SCPI à capital variable dont les statuts imposent un minimum de 70 % du patrimoine en locaux d'activité, entrepôts et logistique urbaine (30 % maximum en bureaux et commerces), avec un endettement statutairement plafonné à 30 % de la valeur vénale.

1. Une spécialisation sectorielle assumée

Au 30 juin 2026, le patrimoine se répartit entre entrepôts logistiques (54,4 %), locaux d'activités (30,2 %), logistique urbaine (8,1 %), transport (6,6 %) et autres (0,7 %) — soit plus de 92 % sur le cœur de cible logistique/activité. La société de gestion présente cette spécialisation comme portée par des tendances structurelles (croissance de l'e-commerce, réorganisation des chaînes d'approvisionnement, rapprochement des sites logistiques des bassins de consommation).

2. Une internationalisation en cours, mais encore loin de l'objectif affiché

La société de gestion affiche un objectif de 70 % du patrimoine investi hors de France à terme. Au 30 juin 2026, la réalité reste très différente : France 74,8 %, Espagne 12,9 %, Italie 3,9 %, Allemagne 3,3 %, Pays-Bas 2,7 %, Irlande 1,5 %, Portugal 0,9 %. Le rythme d'acquisitions au 1er semestre 2026 (plus de 54 M€ investis, dont des actifs en Allemagne près de la « Blue Banana », en Espagne et une deuxième acquisition en Irlande à Dublin) illustre une bascule réelle mais encore précoce : au rythme actuel, l'objectif de 70 % hors France reste un horizon de plusieurs années, pas un état déjà atteint.

3. Un endettement historiquement quasi nul, mais appelé à augmenter

Le taux d'endettement est resté extrêmement faible sur les deux premiers trimestres 2026 (0,48 % au T1, dont 0,11 % de dette bancaire et 0,37 % de VEFA ; 0,86 % au T2, dont 0,84 % de dette bancaire). Alderan a toutefois mis en place en mai 2026 une première ligne de crédit revolving de 25 M€, avec 90 M€ supplémentaires en cours de finalisation — un des trois leviers de développement annoncés avec la collecte et les arbitrages. Le recours à la dette, marginal aujourd'hui, est donc appelé à progresser sensiblement dans les prochains trimestres.

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III. Points de vigilance

1. Un taux d'occupation financier en repli net depuis 2024

Le Taux d'Occupation Financier (TOF) annuel moyen est passé de 96,3 % en 2024 à 93,1 % en 2025, puis s'établit à 92,6 % au 31 mars 2026 et 93,3 % au 30 juin 2026. Au 30 juin 2026, 150 240 m² de surfaces restent vacantes sur 27 actifs, pour un potentiel locatif de 8,0 M€/an. La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) ressort à 3,9 ans, un horizon de visibilité locative relativement court qui expose la SCPI à des négociations de renouvellement rapprochées.

2. Un écart entre l'objectif de TRI communiqué et le TRI réalisé

Alderan communique un objectif de TRI à 10 ans de 5,00 % (non garanti). Le TRI réalisé à 5 ans ressort toutefois à 3,64 % selon MeilleureSCPI — un écart qui rappelle qu'un objectif de performance à long terme, même répété dans chaque bulletin, ne présage pas du TRI effectivement constaté sur une période plus courte.

3. Une collecte nette en chute forte au 2e trimestre 2026

La collecte nette est passée de 12,0 M€ au T1 2026 à 3,7 M€ au T2 2026 (collecte brute de 14,7 M€), soit un repli d'environ 69 % en un trimestre. La société de gestion explique cet écart en partie par l'organisation accélérée de la sortie d'un investisseur institutionnel, dans un objectif affiché de préserver la liquidité future au bénéfice des associés grand public. Le prochain bulletin permettra de vérifier si ce repli est ponctuel ou amorce une tendance.

4. Une nouvelle commission de mutation introduite en 2026

L'Assemblée Générale du 27 avril 2026 a instauré une commission de 150 € HT de frais de dossier pour toute cession de gré à gré ou mutation à titre gratuit (hors succession), et une commission de 5 % HT à la charge de l'acquéreur pour toute cession sur le marché secondaire en cas de suspension de la variabilité du capital. Cette clause ne s'applique aujourd'hui à aucune situation de blocage réel de la SCPI, mais elle doit être lue comme un coût de sortie potentiel à intégrer dans le calcul de rendement net, en particulier si la SCPI devait un jour connaître une suspension de la variabilité du capital comme cela s'est produit récemment sur d'autres SCPI du marché.

Par ailleurs, la valeur de reconstitution publiée le 7 août 2026 a fait l'objet d'une correction le 10 septembre 2026, la société de gestion évoquant une erreur matérielle. La valeur corrigée (614,90 €) est celle retenue dans cette analyse ; ce type de correction, bien que rare, invite à vérifier la date de publication des chiffres avant toute décision de souscription.

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IV. Analyse de Résilience — "Équation Immobilier Passif"

Pour évaluer la solidité à long terme, nous appliquons notre formule de résilience qui met en balance les forces motrices et les facteurs de vulnérabilité :
Pérennité = (Confiance des Épargnants × Qualité de la Gestion) / (Structure des Frais + Niveau d'Endettement)

• Confiance des épargnants (3,5/5) : 29 843 associés et un TD supérieur à 5 % quatre années de suite (2022-2025), au-dessus de la moyenne du marché SCPI (4,91 % en 2025). Mais la collecte nette a chuté de 69 % entre le T1 et le T2 2026, en partie du fait de la sortie organisée d'un investisseur institutionnel — un signal à confirmer sur les prochains trimestres.
• Qualité de la gestion (3/5) : stratégie d'internationalisation réelle (acquisitions en Allemagne, Espagne, Irlande, Pays-Bas au 1er semestre 2026) mais encore très en retard sur l'objectif affiché de 70 % hors France (74,8 % du patrimoine restait en France au 30/06/2026). TOF en repli net depuis 2024 (96,3 % → 93,1 % → 93,3 %) et WALB court (3,9 ans).
• Structure des frais (3/5) : frais de souscription (12,72 % TTC) et de gestion (12 % TTC) dans la moyenne haute du marché SCPI, complétés depuis avril 2026 par une nouvelle commission de mutation en cas de blocage du marché secondaire — un coût de sortie potentiel supplémentaire à intégrer.
• Niveau d'endettement (4/5) : endettement quasi nul sur les deux premiers trimestres 2026 (0,48 % puis 0,86 %), très inférieur au plafond statutaire de 30 %. Deux lignes de crédit revolving (25 M€ actée en mai 2026, 90 M€ en cours de finalisation) signalent toutefois un recours à la dette appelé à augmenter sensiblement.
• Note globale de résilience (3,5/5) : ActivImmo tient sa promesse de rendement (TD > 5 % quatre années de suite, au-dessus du marché) avec un endettement aujourd'hui très maîtrisé. Le point de vigilance central est l'écart entre le discours d'internationalisation et la réalité du patrimoine, encore concentré à plus de 74 % en France, combiné à un TOF qui se dégrade depuis 2024 et une collecte qui vient de ralentir nettement. Une SCPI en phase de transition stratégique, dont les prochains bulletins trimestriels seront déterminants pour confirmer la trajectoire.

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V. Conclusion Immobilier Passif

ActivImmo a construit en sept ans une position solide sur le segment logistique/locaux d'activité, avec un taux de distribution stable au-dessus de la moyenne du marché SCPI depuis quatre exercices consécutifs et un endettement resté quasi nul jusqu'ici. L'abaissement du ticket d'entrée à une part depuis mai 2026 rend ce positionnement accessible à un public plus large.

Le point que nous jugeons le plus important à comprendre avant de souscrire est l'écart entre la stratégie affichée et son état d'avancement réel : l'objectif de 70 % du patrimoine hors de France reste, au 30 juin 2026, loin d'être atteint (74,8 % encore en France), pendant que le taux d'occupation financier se dégrade depuis 2024 et que la collecte nette vient de ralentir nettement au T2 2026. Ces trois signaux ne remettent pas en cause le modèle, mais justifient de suivre les prochains bulletins trimestriels avant d'augmenter une position.

ActivImmo convient à un associé qui recherche une exposition diversifiée à l'immobilier logistique européen, accepte un patrimoine encore majoritairement français en dépit de l'ambition affichée, et n'a pas besoin d'un objectif de TRI garanti à 10 ans (l'objectif communiqué de 5,00 % étant sensiblement supérieur au TRI réalisé à 5 ans de 3,64 %). Elle convient moins à un associé cherchant une diversification internationale déjà effective, ou une visibilité locative longue (WALB de 3,9 ans), ou qui accorderait une importance particulière à un TOF stable plutôt qu'en repli.