Lancée en octobre 2022 par la société de gestion Theoreim, Log In s’est rapidement imposée comme un véhicule d'investissement de conviction. Sa stratégie se fonde sur une analyse des dépendances post-Covid, visant à participer concrètement à la réindustrialisation et au renforcement de la souveraineté logistique et numérique en Europe.

Ce positionnement est jugé stratégique et porteur, s’appuyant sur l'essor du e-commerce et la réorganisation des chaînes d'approvisionnement. Toutefois, comme toute SCPI récente et spécialisée, une évaluation des faiblesses structurelles est indispensable pour juger de sa résilience durable.

Voici notre étude patrimoniale approfondie, utilisant l’ensemble des indicateurs de performance, de coûts et de pérennité.

I. La promesse : Une Stratégie de Conviction Triple

Log In offre une proposition d'investissement claire, axée sur trois moteurs principaux : l’immobilier productif, l'avantage fiscal paneuropéen et des indicateurs de gestion locative quasi parfaits.

1. Un positionnement thématique ciblé : Production, Logistique et Numérique

La SCPI Log In est spécialisée dans l’immobilier industriel et logistique au sens large. Elle cible l'ensemble de la chaîne conception-production-distribution-stockage en Europe. Concrètement, elle investit dans :

  • Des locaux de production et murs d’usine (pour la réindustrialisation).

  • De la logistique sous toutes ses formes (grosses plateformes, logistique du froid, messagerie, dernier kilomètre).

  • Des centres de recherche et développement (Life Science).

  • Des Data Centers (pour la souveraineté des données).

Ce secteur est attractif, notamment parce que le taux d’effort des locataires sur le loyer est souvent beaucoup plus faible que dans l’immobilier de bureau, ce qui permet d'envisager plus facilement des augmentations de loyer et, par conséquent, une amélioration régulière des rendements futurs.

2. Un rendement brut élevé et une fiscalité optimisée

Log In a affiché un Taux de Distribution (TD) de 6,30 % en 2024, dépassant ainsi largement la moyenne des SCPI, qui était de 4,73 % en 2024. Le dividende net distribué s’élevait à 12,99 € par part en 2024, soit un rendement net de 5,20 %.

L'intégralité du patrimoine étant 100 % hors France, les revenus locatifs bénéficient d’une fiscalité allégée pour les associés résidant en France. L'absence de prélèvements sociaux français (17,2 %) est un avantage fiscal très significatif. Ce gain net est la raison pour laquelle la SCPI s'est volontairement privée d'investir en France.

3. Gestion locative exemplaire et Valorisation du Patrimoine

La gestion de Theoreim et de son partenaire Principal Real Estate Europe semble rigoureuse. La SCPI maintient un Taux d'Occupation Financier (TOF) de 100 % au T2 2025, ainsi qu'un Taux d'Occupation Physique (TOP) de 100 %, ce qui signifie qu'aucun immeuble ne présente de vacance locative ou de franchise de loyer.

De plus, la durée moyenne ferme des baux (WALB) atteint 9,2 ans au T2 2025. Cette durée est un gage de stabilité des revenus et de protection contre les aléas conjoncturels.

Concernant la valorisation, le prix de souscription (€250) est inférieur à la Valeur de Reconstitution (€266,50 au T2 2025). Le prix de la part présente ainsi une décote de -6,19 %. Cette décote est un signal positif qui suggère que la SCPI n'a pas surpayé ses actifs à l’acquisition, laissant entrevoir un potentiel de revalorisation future du prix de part.

II. La Stratégie : Architecture Ouverte et Engagement ISR

La stratégie de Log In se distingue par son modèle de gestion et son engagement envers la durabilité.

1. Levier de l'Architecture Ouverte et du Sourcing International

Theoreim, la société de gestion créée en 2020, opère selon le principe de l’architecture ouverte. Cela lui permet de s'associer à des spécialistes reconnus du secteur pour le sourcing et la gestion des actifs.

Le partenaire clé est Principal Real Estate Europe (filiale de Principal Global Investors). Cette collaboration est cruciale car elle donne accès à un réseau d'actifs dans une dizaine de pays européens, facilitant l'identification, l'analyse et la recommandation d’opportunités d’investissement, souvent en off market. Principal Real Estate Europe gère plus de 5 milliards d’euros d’actifs en Europe.

2. Un Engagement ISR Fort pour l'Immobilier Productif

Log In a obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable) en mai 2023. La démarche s'inscrit dans les impératifs climatiques, visant à éviter de chercher des produits à des milliers de kilomètres et à raccourcir les circuits d’approvisionnement.

L'engagement est formalisé par l'intégration de critères ESG (Environnemental, Social, Gouvernance). La SCPI s'engage notamment à exclure à hauteur de 90 % de sa valeur de réalisation les actifs impliqués dans les énergies fossiles (extraction, stockage, transport, manufacture). Par ailleurs, la stratégie ISR participe à la création d'emploi dans des zones périphériques ou rurales en Europe, là où ces actifs industriels et logistiques sont souvent situés.

III. Les Moteurs de Performance et leurs Limites – Points de Vigilance

Malgré des fondamentaux locatifs et une stratégie de marché convaincants, il est impératif d’analyser les faiblesses structurelles, essentielles à la pérennité du véhicule, conformément à la philosophie de l’Investissement Passif.

1. Point de Vigilance : Des Frais Structuraux dans la Fourchette Haute

La structure de coûts de Log In doit être examinée avec fermeté, car elle est l'un des principaux postes qui peut désaligner les intérêts entre la société de gestion et l'investisseur sur le long terme.

  • Frais de Souscription : 12,00 % TTC. Ces frais sont considérés comme élevés.

  • Frais de Gestion : 12 % HT (soit 14,40 % TTC) sur les produits locatifs encaissés. Ces frais se situent dans la moyenne haute du marché.

Vigilance Accrue : Statutairement, la commission de gestion est fixée à 10 % HT, mais elle pourrait monter à 12 % HT (14,4 % TTC) si la collecte nette annuelle devient inférieure à 5 millions d'euros. De plus, la SCPI prélève également des commissions d’acquisition et de cession d’actifs immobiliers de 1 % HT (soit 1,2 % TTC) sur le prix HT, ainsi qu'une commission de suivi et de pilotage des travaux de 1 % HT (1,2 % TTC).

2. Point de Vigilance Majeur : Les Réserves Financières Limitées (RAN)

Log In est une SCPI très jeune (lancée fin 2022), avec un patrimoine encore restreint (seulement 14 actifs au T2 2025).

Le point le plus délicat concerne la solidité de ses réserves : au 31 décembre 2024, le Report à Nouveau (RAN) s’élevait à 1,15 €/part, soit l'équivalent de 26,29 jours de distribution. Ce niveau de réserve est considéré comme faible et limite la capacité de la SCPI à absorber des baisses de loyers imprévues ou à maintenir le dividende en cas de crise. Il est noté qu’en 2024, Log In a déjà dû puiser dans ses réserves (le résultat courant étant inférieur à la distribution courante).

3. Concentration Sectorielle et Endettement Maîtrisé

Log In présente une concentration sectorielle élevée, avec 74 % de son patrimoine dans les locaux d’activité et sites de production et 19 % dans la logistique au 30/06/2025. Bien que ce secteur soit porteur, cette spécialisation représente une limite à la mutualisation des risques.

En revanche, Log In fait preuve d'une gestion financière très prudente de sa dette. La SCPI a eu très peu recours à l'emprunt, avec un taux d'endettement (LTV) de seulement 4,1 % fin 2024. Ce faible endettement est un atout de résilience majeur, car il protège la SCPI des risques de hausse des taux et conserve une grande flexibilité d'acquisition.

IV. Analyse de Résilience — “Équation Immobilier Passif”

Pour évaluer la solidité à long terme, nous appliquons notre formule de résilience qui met en balance les forces motrices et les facteurs de vulnérabilité :
Pérennité = (Confiance des Épargnants × Qualité de la Gestion) / (Structure des Frais + Niveau d’Endettement)

  • Confiance des épargnants (4/5) : La collecte est dynamique (Capitalisation de 192 M€ au T2 2025). La liquidité est assurée (Délai de cession : Immédiat). Le label ISR et l'avantage fiscal européen renforcent l'attractivité. Néanmoins, la confiance doit être prouvée sur le long terme.
  • Qualité de la gestion (5/5) : La performance locative est irréprochable (TOF/TOP 100 %), les baux sont très longs (9,2 ans ferme), et la décote de -6,19 % par rapport à la valeur de reconstitution démontre une discipline d'acquisition rigoureuse. Le partenariat avec Principal Real Estate est un atout indéniable.
  • Structure de frais (2/5) : Les frais d'entrée (12 % TTC) et les frais de gestion potentiellement élevés (14,4 % TTC maximum) sont des facteurs de risque de désalignement des intérêts des associés.
  • Niveau d’endettement (5/5) : Le très faible endettement (5,3 % au T2 2025) est un facteur de sécurité exceptionnel dans un contexte de marché incertain et de taux élevés, offrant une grande latitude de manœuvre.
  • Note globale de résilience (3.5/5) : Log In présente une stratégie de croissance claire, adossée à une gestion de qualité et un bilan sain (faible dette, décote positive). Cependant, la jeunesse du patrimoine, la faiblesse notable du Report à Nouveau (26 jours de réserve) et une structure de frais élevée tempèrent l’enthousiasme. L'investissement est prometteur, mais nécessite une confirmation de la gestion sur la durée (minimum 10 ans).

V. Conclusion Immobilier Passif

La SCPI Log In est un véhicule thématique séduisant qui allie une performance initiale élevée (TD 6,30 % en 2024) à un avantage fiscal clair grâce à son exposition 100 % européenne. Sa gestion locative est, à ce jour, sans faute (TOF 100 %), et sa valorisation immobilière est prudente (décote du prix de part).

Toutefois, nous devons rester vigilants sur deux points essentiels. Premièrement, le niveau des frais, en particulier des frais de gestion potentiellement élevés, impose un rendement locatif constant et soutenu pour ne pas éroder la performance nette à long terme. Deuxièmement, la fragilité des réserves (RAN), qui a été entamée en 2024, est un risque qui doit être rapidement corrigé par la société de gestion pour assurer la stabilité du dividende en cas de ralentissement du marché.

Log In est une SCPI d'avenir pour les investisseurs ayant des convictions fortes dans le secteur industriel européen et qui cherchent une diversification hors des classes d'actifs traditionnelles (bureaux/commerces). Cependant, elle ne doit pas constituer la seule brique d'un portefeuille SCPI en raison de sa jeunesse et de sa concentration sectorielle.

Avertissement
L’investissement en SCPI est un placement long terme (10 ans minimum conseillé) et comporte un risque de perte en capital. La liquidité et le rendement ne sont pas garantis, car la revente des parts dépend de l’équilibre entre l’offre et la demande. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures.