Le lexique de l'immobilier passif
55 termes que vous rencontrerez dans nos fiches, nos comparatifs et dans la documentation des produits, définis dans les mots d'un lecteur qui découvre le sujet. Chaque définition renvoie vers la page du site qui traite le terme en profondeur : le lexique est une porte d'entrée, pas un point d'arrivée.
A
- Amortissement (LMNP)
- Charge comptable déduite chaque année au régime réel de la location meublée, qui étale la valeur du bien et du mobilier sur leur durée d'usage. Elle neutralise souvent l'impôt sur les loyers sans rien décaisser. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
- LMNP au réel : l'amortissement et la plus-value →
- ASPIM
- Association française des sociétés de placement immobilier. Avec l'IEIF, elle publie les statistiques de référence sur la collecte et la performance des SCPI et OPCI (taux de distribution moyen, capitalisation), citées dans nos analyses.
- Classement des meilleures SCPI 2026 →
- Assurance vie (enveloppe)
- Contrat dans lequel des parts de SCPI ou d'OPCI peuvent être logées en unités de compte. La fiscalité devient celle du contrat (avantageuse après 8 ans) et non celle des revenus fonciers, au prix de frais propres au contrat et parfois d'une distribution partielle.
- SCPI en assurance vie ou en direct →
B
- Bail commercial (LMNP géré)
- Contrat de 9 à 12 ans par lequel un exploitant de résidence services loue le lot d'un investisseur et lui verse un loyer contractuel. Ce loyer n'est versé que si l'exploitant reste solvable : c'est le risque structurel du LMNP géré.
- Risques du LMNP géré →
- BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
- Catégorie fiscale des loyers de location meublée (LMNP), par opposition aux revenus fonciers de la location nue. Au réel, elle permet de déduire les charges et l'amortissement ; au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique.
- Micro-BIC ou régime réel en LMNP →
- Blind pool
- Souscription à un fonds (private equity immobilier, club deal) avant que les actifs qu'il achètera soient connus. L'investisseur s'engage sur une stratégie et une équipe, pas sur un patrimoine identifié, contrairement à une SCPI déjà constituée.
- Risques du private equity immobilier →
C
- Capital variable / capital fixe (SCPI)
- Une SCPI à capital variable rembourse les associés sortants avec l'argent des nouveaux souscripteurs : la liquidité dépend de la collecte. Une SCPI à capital fixe organise un marché secondaire où acheteurs et vendeurs se confrontent, avec une commission de cession.
- Combien coûte vraiment une SCPI →
- Carried interest (commission de performance)
- Part des gains, typiquement 20 %, que la société de gestion d'un fonds de private equity immobilier perçoit au-delà d'un seuil de rentabilité (hurdle rate). C'est le frais qui distingue le plus ce véhicule d'une SCPI ou d'une foncière cotée.
- Combien coûte vraiment le private equity immobilier →
- CIF (conseiller en investissements financiers)
- Statut réglementé, contrôlé par l'AMF et enregistré à l'ORIAS, qui autorise le conseil en investissement sur instruments financiers. À distinguer du courtier et de l'apporteur d'affaires, dont les obligations envers le client ne sont pas les mêmes.
- CIF, courtier ou apporteur d'affaires : quel statut a votre conseiller SCPI →
- Compte courant d'associé
- Avance de fonds consentie par un associé à sa société, remboursable et éventuellement rémunérée par des intérêts. Utilisé pour financer l'achat de parts de SCPI par une société sans augmenter son capital.
- SCPI financée par compte courant d'associé →
- Crowdfunding immobilier
- Prêt consenti via une plateforme à un promoteur ou marchand de biens pour financer une opération, contre un intérêt fixé à la souscription, sur 12 à 36 mois. Pas de garantie de capital, aucune sortie avant l'échéance, risque de retard et de défaut projet par projet.
- Fiche crowdfunding immobilier →Risques du crowdfunding immobilier →
D
- Décote (foncières cotées)
- Écart entre le cours de bourse d'une foncière cotée et la valeur de son patrimoine immobilier net de dette. Une décote signifie que le marché valorise la société moins que ses immeubles ; elle peut refléter une opportunité comme une inquiétude sur la dette ou le secteur.
- Fiche foncières cotées →
- DEFI Forêt
- Crédit d'impôt sur le revenu de 25 % accordé à la souscription de parts de groupements forestiers (art. 200 quindecies du CGI, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027), dans la limite de 6 250 € pour une personne seule et 12 500 € pour un couple. Il est repris en cas de sortie anticipée.
- Combien coûtent vraiment les GFI et GFF →
- Déficit foncier
- Situation où les charges d'un bien loué nu au régime réel dépassent les loyers. La part hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Déficit foncier au régime réel : comment ça marche →
- Démembrement (nue-propriété / usufruit)
- Séparation d'une part de SCPI en deux droits pour une durée déterminée : l'usufruit (droit aux revenus) et la nue-propriété (droit à la valeur au terme). Le nu-propriétaire achète avec une décote et ne perçoit rien pendant la durée ; l'usufruitier perçoit les loyers sans détenir le capital.
- SCPI en démembrement : comment ça marche et pour qui →
- DIC (document d'informations clés)
- Document réglementaire standardisé, à lire avant toute souscription d'un produit financier, qui résume la nature du produit, ses risques, ses coûts et son horizon recommandé.
- Notre méthodologie et nos sources →
E
- Effet de levier
- Financement d'un investissement par emprunt pour en amplifier le rendement sur les fonds propres. Il amplifie aussi les pertes, et ne fonctionne que si le rendement net du placement dépasse le coût du crédit.
- SCPI à crédit en 2026 →
- Effort d'épargne
- Différence mensuelle entre la mensualité d'un crédit et les revenus nets d'impôt que l'investissement financé génère. C'est le chiffre à connaître avant d'acheter des parts de SCPI à crédit, plus parlant que le TRI.
- SCPI à crédit : l'effort d'épargne réel →
- Enveloppe fiscale
- Cadre juridique dans lequel un placement est détenu et qui détermine sa fiscalité : compte-titres, PEA, assurance vie, PER, société à l'IS, détention directe. Le choix de l'enveloppe pèse souvent autant que celui du produit.
- Où placer 50 000 € : l'enveloppe avant le produit →
F
- Flat tax (prélèvement forfaitaire unique, PFU)
- Imposition forfaitaire des revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values mobilières) : 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Les revenus fonciers ne sont pas concernés : ils restent au barème progressif plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Fiscalité réelle des dividendes de foncières cotées →
- Foncière cotée (REIT / SIIC)
- Société immobilière cotée en bourse, exonérée d'impôt sur les sociétés en contrepartie de la distribution de la majorité de ses résultats. REIT est le terme international, SIIC le statut français. Liquidité quotidienne, volatilité boursière, exonération d'IFI sous conditions.
- Fiche foncières cotées →SCPI vs foncières cotées →
- FPCI (fonds professionnel de capital investissement)
- Véhicule de private equity réservé aux investisseurs avertis, à ticket élevé et capital bloqué plusieurs années. Les FPCI dits « fiscaux » peuvent exonérer d'impôt sur le revenu les distributions et plus-values sous conditions de durée de conservation et de composition.
- Combien coûte vraiment le private equity immobilier →
- Frais de souscription (SCPI)
- Frais d'entrée intégrés au prix de la part d'une SCPI, de 0 % à plus de 12 % selon les SCPI et souvent de 8 % à 12 %. Ils n'apparaissent sur aucun relevé : ils se lisent dans l'écart entre prix de souscription et valeur de retrait, et s'amortissent avec la durée de détention.
- Combien coûte vraiment une SCPI →
G
- GFF / GFI (groupements forestiers)
- Sociétés civiles détenant des forêts, dont les parts donnent droit à un revenu modeste (coupes de bois) et à des avantages fiscaux : crédit d'impôt DEFI Forêt à l'entrée, abattement de 75 % sur les droits de succession et l'IFI sous conditions. Liquidité faible, actif exposé aux aléas climatiques.
- Fiche groupements fonciers et forestiers →
H
- Holding patrimoniale
- Société, le plus souvent à l'IS, qui détient des participations et des placements pour le compte d'une famille ou d'un dirigeant. Détenir des SCPI ou des foncières cotées via une holding change la fiscalité des revenus, des plus-values et de la sortie de l'argent.
- SCPI dans une SCI ou une holding à l'IS →
- Horizon de placement
- Durée pendant laquelle l'argent investi doit pouvoir rester immobilisé pour que le placement ait un sens : 5 à 10 ans pour les foncières cotées, 8 à 15 ans minimum pour une SCPI, 7 à 10 ans pour le private equity immobilier, 12 à 36 mois par opération de crowdfunding. C'est le premier critère de notre grille.
- Le comparateur des solutions →
- Hurdle rate
- Seuil de rentabilité, souvent fixé entre 6 % et 8 % de TRI annuel, au-delà duquel la société de gestion d'un fonds de private equity commence à percevoir sa commission de performance (carried interest).
- Combien coûte vraiment le private equity immobilier →
I
- IFI (impôt sur la fortune immobilière)
- Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net au-delà d'un seuil. Les parts de SCPI entrent dans son assiette comme un bien détenu en direct ; les actions de foncières cotées en sont exonérées sous conditions ; les groupements forestiers bénéficient d'un abattement de 75 % sous conditions.
- SCPI vs foncières cotées : la question de l'IFI →
- Immobilier passif
- Ensemble des solutions qui permettent de capter la valeur de l'immobilier (loyers, valorisation) sans en porter la gestion directe : SCPI, foncières cotées, crowdfunding immobilier, OPCI, private equity immobilier, immobilier tokenisé, LMNP géré, groupements forestiers. Ce site les compare avec une grille commune.
- Les huit solutions comparées →Par où commencer →
- Immobilier tokenisé
- Représentation sur une blockchain de droits liés à un bien immobilier, sous forme de tokens achetables pour quelques dizaines d'euros. Cadre juridique et fiscal encore en construction, dépendance à la plateforme émettrice, risque de perte totale illustré par des cas documentés.
- Risques de l'immobilier tokenisé →
L
- Liquidité
- Capacité à récupérer son capital rapidement et sans décote excessive. Quotidienne pour une foncière cotée, de plusieurs semaines à plusieurs mois pour une SCPI (et dépendante des nouvelles souscriptions), nulle avant l'échéance pour le crowdfunding et le private equity.
- Risques des SCPI : la liquidité →
- LMNP / LMNP géré
- Loueur en meublé non professionnel : statut fiscal de la location meublée par un particulier. Le LMNP « géré » désigne l'achat d'un lot en résidence services (étudiante, seniors, tourisme, affaires) loué à un exploitant par bail commercial, avec un ticket de 80 000 à 200 000 €.
- Fiche LMNP géré →LMNP au réel en location directe →
- LTV (loan to value)
- Ratio d'endettement d'une foncière ou d'une SCPI : dette rapportée à la valeur du patrimoine. De l'ordre de 35 % à 40 % pour les principales foncières européennes, il mesure la sensibilité de la société à une remontée des taux.
- Risques des foncières cotées : l'endettement →
M
- Marché secondaire
- Lieu d'échange des parts déjà émises : bourse pour les foncières cotées, marché organisé par la société de gestion pour les SCPI à capital fixe, plateforme émettrice pour les tokens. Son absence (crowdfunding) signifie qu'aucune sortie n'est possible avant le terme.
- Combien coûte vraiment une SCPI : le coût de la sortie →
- Micro-foncier / micro-BIC
- Régimes simplifiés d'imposition des loyers : abattement forfaitaire de 30 % en location nue (recettes ≤ 15 000 € par an) et de 50 % en location meublée longue durée (recettes ≤ 77 700 €), sans déduction des charges réelles ni possibilité de déficit.
- Micro-foncier ou régime réel →Micro-BIC ou régime réel en LMNP →
O
- OPCI
- Organisme de placement collectif en immobilier : fonds mêlant une poche d'immeubles, une poche de valeurs mobilières (30 % à 40 % de l'actif en général) et des liquidités. Le plus souvent détenu en assurance vie ; plus liquide qu'une SCPI en théorie, avec une volatilité ajoutée par la poche financière.
- Fiche OPCI →OPCI vs SCPI →
- ORIAS
- Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance. Tout courtier, CIF ou mandataire doit y être inscrit ; le numéro d'immatriculation se vérifie sur orias.fr. EXP Capital, éditeur de ce site, y est inscrit sous le n° 25005915.
- Qui édite ce comparateur →
P
- PEA
- Plan d'épargne en actions : enveloppe qui exonère d'impôt sur le revenu les gains après cinq ans (prélèvements sociaux dus). Les foncières cotées européennes éligibles peuvent y être logées ; celles hors Union européenne ne le peuvent pas.
- Fiscalité réelle des foncières cotées →
- Prélèvements sociaux
- Contributions (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) dues sur les revenus du patrimoine : 17,2 % sur les revenus fonciers et plus-values immobilières, 18,6 % sur les revenus de capitaux mobiliers depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 à l'intérieur du prélèvement forfaitaire unique.
- Fiscalité des SCPI européennes →
- Private equity immobilier
- Investissement dans des fonds non cotés (FPCI, club deals) qui achètent, transforment et revendent des actifs immobiliers sur 7 à 10 ans. TRI cible élevé mais non garanti, capital bloqué, rappels de capital échelonnés, réservé de fait aux investisseurs avertis.
- Fiche private equity immobilier →
- Prix de souscription / valeur de retrait
- Le prix de souscription est ce que paie l'associé qui entre dans une SCPI à capital variable ; la valeur de retrait est ce qu'il récupère en sortant. L'écart entre les deux correspond aux frais de souscription : sortir peu après être entré coûte cet écart.
- Combien coûte vraiment une SCPI →
- PSFP (prestataire de services de financement participatif)
- Agrément européen obligatoire depuis le 10 novembre 2023 pour toute plateforme de crowdfunding. Il encadre la plateforme, pas le projet financé : il ne garantit ni le remboursement ni l'absence de retard.
- Risques du crowdfunding : ce que l'agrément ne couvre pas →
R
- Régime Monichon
- Abattement de 75 % sur la valeur des bois et forêts (et des parts de groupements forestiers) pour le calcul des droits de succession ou de donation et de l'IFI, sous engagement de gestion durable pendant trente ans.
- Abattement Monichon et transmission →
- Régime réel
- Mode d'imposition des loyers où chaque charge (travaux, intérêts, taxe foncière, gestion, assurance) est déduite pour son montant réel, contrairement aux régimes micro à abattement forfaitaire. Sur option, il engage pour trois ans en location nue.
- Déficit foncier au régime réel →
- Rendement cible
- Objectif de performance de long terme retenu dans notre grille pour chaque solution (par exemple ~7 % par an pour une SCPI, ~10 % pour les foncières cotées). Ce n'est jamais une promesse : un chiffre cité sur ce site est un objectif ou une moyenne historique, pas une garantie.
- Notre méthodologie →
- Revenus fonciers
- Catégorie fiscale des loyers de location nue et des distributions de SCPI détenues en direct : barème progressif de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, au micro-foncier ou au régime réel.
- Déficit foncier et revenus fonciers →
S
- SCPI
- Société civile de placement immobilier : véhicule non coté qui collecte l'épargne pour acheter et gérer des dizaines d'immeubles (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel) et en distribuer les loyers, généralement chaque trimestre. Frais de souscription élevés, liquidité faible, horizon de 8 à 15 ans.
- Fiche SCPI →Notre avis sur la SCPI →
- SCPI européenne
- SCPI investie majoritairement dans des immeubles situés hors de France. Les revenus y sont imposés localement et, selon les conventions fiscales, échappent aux prélèvements sociaux français : la fiscalité effective est souvent allégée, au prix d'une déclaration plus complexe.
- Fiscalité des SCPI européennes : comment déclarer →
- Société de gestion
- Société agréée par l'AMF qui gère une SCPI, un OPCI ou un fonds : elle choisit les immeubles, les locataires, arbitre le patrimoine et fixe la distribution. L'associé ne vote pas ses décisions courantes ; c'est une concentration de risque souvent sous-estimée.
- Risques des SCPI : le risque de gestionnaire →
T
- Taux de distribution (TD)
- Dividende annuel versé par une SCPI rapporté à son prix de part au 1ᵉʳ janvier. Moyenne de marché de 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM/IEIF, avec une forte dispersion d'une SCPI à l'autre. Il ne tient compte ni des frais de souscription ni de la fiscalité.
- Classement des meilleures SCPI 2026 →
- TOF (taux d'occupation financier)
- Part des loyers effectivement facturés par une SCPI rapportée aux loyers qu'elle percevrait si tout son patrimoine était loué. Chaque point sous 100 % est un manque à gagner direct sur la distribution.
- Risques des SCPI : vacance et TOF →
- Token / wallet
- Le token est l'unité numérique représentant un droit sur un bien tokenisé ; le wallet est le portefeuille numérique qui le conserve, protégé par une clé privée. La perte de la clé est irréversible : c'est un risque propre à ce véhicule.
- Risques de l'immobilier tokenisé →
- TRI (taux de rendement interne)
- Taux annualisé qui résume l'ensemble des flux d'un investissement (mises, revenus, revente) sur sa durée. Utile pour comparer un achat à crédit et un achat comptant, mais il ne dit rien de l'effort d'épargne mensuel ni de la liquidité.
- Crédit ou comptant : le TRI net cas par cas →
U
- Unité de compte
- Support d'un contrat d'assurance vie dont la valeur varie (par opposition au fonds en euros) : SCPI, OPCI, actions, fonds. C'est ainsi que la plupart des particuliers accèdent aux OPCI, avec les frais du contrat en plus de ceux du fonds.
- Combien coûte vraiment un OPCI →
V
- Volatilité
- Amplitude des variations de prix d'un actif coté. Elle rend le risque visible en temps réel, mais n'est pas le risque lui-même : une SCPI dont la part ne bouge pas peut perdre de la valeur sans que cela se voie au quotidien. Le vrai risque est la perte définitive ou la vente forcée au mauvais moment.
- Risques des foncières cotées →
Un terme manque ?
Ce lexique évolue avec les questions que nous recevons. Si un mot rencontré dans une brochure ou un bulletin trimestriel n'y figure pas, écrivez-nous : nous l'ajouterons avec sa définition et la page qui va avec. Et si c'est votre propre situation qui vous pose question plutôt qu'un mot, un conseiller du cabinet peut en parler avec vous.