Déficit foncier au régime réel : comment ça marche, et jusqu’à quel montant ?

Le déficit foncier est le mécanisme de droit commun qui s’applique dès que les charges d’un bien loué nu dépassent les loyers perçus. La part de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (CGI, art. 156, I-3°) ; le surplus, comme la part liée aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C’est un mécanisme de droit commun, ouvert à tout propriétaire bailleur au réel — pas une niche réservée à un profil particulier — mais qui borne mécaniquement l’avantage au-delà d’un certain montant de travaux.

Qu’est-ce que le déficit foncier, concrètement ?

Un propriétaire qui loue un bien nu (non meublé) et relève du régime réel déclare ses revenus fonciers charge par charge : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances, etc. C’est la différence avec le micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sans avoir à justifier la moindre charge.

Quand le total de ces charges dépasse les loyers encaissés sur l’année, la différence constitue un déficit foncier. Ce déficit ne se perd pas : il s’impute, sous conditions, sur d’autres revenus.

Jusqu’à combien le déficit foncier est-il imputable sur mes autres revenus ?

La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global (salaires, pensions, autres revenus) dans la limite de 10 700 € par an (CGI, art. 156, I-3° ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20). Concrètement, un déficit de 8 000 € s’impute en entier ; un déficit de 14 000 € ne s’impute qu’à hauteur de 10 700 €, le reste étant reporté.

Les intérêts d’emprunt comptent-ils dans ce plafond de 10 700 € ?

Non — c’est le point le plus souvent mal compris. La part du déficit qui provient des intérêts d’emprunt est exclue du plafond de 10 700 € : elle ne s’impute jamais sur le revenu global. Elle ne se reporte que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur les salaires ou pensions.

Que devient un déficit foncier que je ne peux pas imputer tout de suite ?

Deux fractions se reportent sur les revenus fonciers (et uniquement eux) des 10 années suivantes : la part liée aux intérêts d’emprunt, et la fraction du déficit hors intérêts qui dépasse 10 700 € sur l’année. Ce report n’est pas appliqué automatiquement par l’administration : il doit être suivi d’une déclaration à l’autre. L’administration conditionne par ailleurs l’imputation au maintien de la location du bien (nue) jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation.

Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?

Critère	Micro-foncier	Régime réel
Condition d’accès	Recettes foncières ≤ 15 000 €/an	Sur option, ou obligatoire au-delà de 15 000 €
Mode de calcul	Abattement forfaitaire de 30 % (CGI art. 32)	Charges réelles déduites une par une
Justificatifs	Aucun à produire	Factures et justificatifs à conserver
Déficit possible	Non — le résultat est toujours positif ou nul	Oui, imputable et/ou reportable selon les règles ci-dessus
Engagement	Réversible chaque année	Option irrévocable 3 ans si choisie volontairement

En pratique, le régime réel devient intéressant dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers — ce qui est fréquent l’année de travaux importants.

Le plafond majoré de 21 400 € pour travaux de rénovation énergétique existe-t-il encore ?

Un plafond majoré à 21 400 € (au lieu de 10 700 €) s’est appliqué aux dépenses de rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de « passoire thermique » — mais uniquement pour les dépenses payées entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (CGI art. 156, I-3° ; economie.gouv.fr). Ce dispositif arrive donc à son terme : il ne concerne plus, à ce jour, que les déclarations portant sur des travaux déjà payés sur cette période.

Et si mes travaux dépassent largement ces plafonds ?

Pour des travaux de restauration lourds sur un immeuble situé en secteur sauvegardé ou couvert par un plan de sauvegarde, un mécanisme différent existe : la loi Malraux. Elle ne fonctionne pas par imputation sur le revenu global, mais par réduction d’impôt directe (22 % à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans — CGI art. 199 tervicies). C’est un dispositif à part, réservé à ce type de bien, à ne pas confondre avec le déficit foncier de droit commun. Le détail du mécanisme est expliqué sur loimalraux.fr.

Mise en situation : l’année des gros travaux

Cas fictif et générique, à visée pédagogique : il ne s’agit ni d’un témoignage ni d’une recommandation personnalisée.

Prenons le cas d’un couple de quadragénaires, propriétaires depuis quelques années d’un appartement loué nu. Jusqu’ici, ils ont déclaré leurs loyers au micro-foncier, par habitude et par simplicité : l’abattement de 30 % s’applique tout seul, aucun justificatif à conserver. Puis arrive l’assemblée générale de copropriété qui vote un ravalement et une réfection de toiture. Leur quote-part de travaux, cette année-là, dépassera largement les loyers encaissés.

Le dilemme est simple à formuler : rester au micro-foncier, où le résultat est toujours positif ou nul et où ces travaux ne produiront aucun effet fiscal, ou opter pour le régime réel, avec son engagement irrévocable de trois ans et ses factures à conserver. Beaucoup de bailleurs, faute de se poser la question à temps, restent au micro par défaut — c’est l’une des deux erreurs les plus fréquentes relevées dans le résumé de cet article.

En passant au réel, le raisonnement se déroule en trois temps. D’abord, ils séparent ce qui relève des intérêts d’emprunt de ce qui relève des autres charges : seule la seconde catégorie peut s’imputer sur leurs salaires. Ensuite, ils constatent que cette part hors intérêts dépasse le plafond annuel de 10 700 € : l’excédent n’est pas perdu, il se reporte sur leurs revenus fonciers des dix années suivantes — à condition de le suivre eux-mêmes d’une déclaration à l’autre. Enfin, ils prennent acte de la contrepartie : l’appartement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, ce qui exclut de le reprendre pour un enfant ou de le vendre dans l’intervalle sans remettre l’avantage en cause.

• Sans changer de régime : les travaux sont payés, l’impôt sur les loyers reste calculé sur 70 % des recettes comme les autres années, et aucun déficit n’existe fiscalement.
• Avec le passage au réel : une partie des travaux vient réduire le revenu imposable du foyer dès cette année, le reste se reporte sur les loyers futurs, et le couple sait exactement à quoi il s’engage pendant trois ans.

La leçon de ce parcours n’est pas que le régime réel est « meilleur » dans l’absolu : hors année de travaux, le micro-foncier reste souvent le choix le plus simple. C’est que la question doit se poser avant de payer les factures, et non au moment de remplir la déclaration — et que, le plafond étant annuel, répartir des travaux sur deux années civiles peut, dans certains cas, permettre d’en imputer une plus grande part sur le revenu global qu’un chantier concentré sur une seule année. Ce point mérite d’être validé avec un professionnel au regard du calendrier réel de la copropriété.

Foire aux questions

Le déficit foncier s’applique-t-il aussi à la location meublée (LMNP) ?

Non. Le déficit foncier est propre aux locations nues (revenus fonciers). En location meublée, c’est un système d’amortissement différent qui s’applique — voir notre article sur le LMNP au réel.

Puis-je opter pour le régime réel même si mes loyers sont inférieurs à 15 000 € ?

Oui, sur option expresse auprès de l’administration. Cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Le déficit foncier réduit-il aussi mes prélèvements sociaux ?

Pas directement : l’imputation sur le revenu global ne joue que sur l’impôt sur le revenu (barème). Les prélèvements sociaux (17,2 %) ne s’appliquent que sur un revenu foncier positif ; en cas de déficit, il n’y a simplement pas de revenu foncier soumis aux prélèvements sociaux cette année-là.

Dois-je continuer à louer le bien après avoir imputé un déficit foncier ?

Oui : la location (nue) doit se poursuivre jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation, sous peine de remise en cause de l’avantage.

Que se passe-t-il si je revends le bien avant d’avoir utilisé tout le déficit reporté ?

En principe, le solde de déficit qui n’a pas encore été imputé au moment de la revente n’est pas transférable à l’acheteur : mieux vaut avoir anticipé le calendrier des travaux pour pouvoir l’absorber avant la cession.

En résumé

Le déficit foncier n’est pas un dispositif de défiscalisation exotique : c’est la conséquence mécanique du régime réel dès que les charges dépassent les loyers, plafonnée à 10 700 € d’imputation sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt, reportables 10 ans comme le surplus). Ignorer la distinction intérêts/autres charges, ou rester par défaut au micro-foncier une année de gros travaux, sont les deux erreurs les plus fréquentes.

Pour vérifier l’effet exact de votre propre déficit foncier sur votre taux marginal et votre impôt, le simulateur d’impôt sur le revenu de rempartfinancier.fr intègre ce calcul avec le détail de chaque tranche. Et si votre location est meublée plutôt que nue, la mécanique est différente : voir notre article sur le LMNP au réel.

Sources : Code général des impôts, art. 156 I-3°, art. 32 et art. 199 tervicies ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 et BOI-RFPI-DECLA-10 ; economie.gouv.fr.