LMNP au réel en location directe : l’amortissement, et son effet sur la plus-value de revente

En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, vous déduisez chaque année, en plus des charges, un amortissement du bien et du mobilier — ce qui neutralise souvent l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années. Mais pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements ainsi déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable au moment de la revente : l’avantage fiscal annuel n’est donc plus gratuit, il est en partie repris à la sortie. Cet article porte uniquement sur le LMNP « en direct » — hors résidences services avec bail commercial, qui suivent une autre logique.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP au régime réel ?

Au régime réel, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous déduisez d’abord les charges classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, travaux d’entretien), puis un amortissement : une fraction de la valeur du bien et du mobilier, répartie sur sa durée d’usage estimée (typiquement plusieurs décennies pour le bâti, quelques années pour le mobilier).

Cet amortissement est une charge purement comptable : vous ne décaissez rien l’année où vous le déduisez.

Pourquoi l’amortissement peut-il ramener l’impôt à zéro ?

Charges et amortissement cumulés dépassent souvent le montant des loyers, surtout les premières années. Le résultat imposable est alors nul — un déficit BIC non professionnel ne s’impute pas sur les autres revenus du foyer ; il se reporte uniquement sur des bénéfices de location meublée futurs, pendant 10 ans. Concrètement, beaucoup de propriétaires en LMNP au réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant plusieurs années.

Qu’est-ce qui a changé depuis le 15 février 2025 ?

Jusqu’à cette date, les amortissements déduits n’entraient pas dans le calcul de la plus-value de cession : seuls le prix d’achat et le prix de vente comptaient. Depuis, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (loi de finances pour 2025), les amortissements pratiqués viennent réduire la valeur d’acquisition retenue pour calculer la plus-value — ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable à la revente.

Le message à retenir n’est pas que le LMNP au réel perd son intérêt, mais que l’avantage annuel n’est plus « gratuit » : une partie est reprise à la sortie, sous forme d’une plus-value plus élevée.

Le LMNP en résidence gérée est-il concerné de la même façon ?

Non : cette réintégration vise le LMNP « en direct » — un bien loué meublé par le propriétaire lui-même ou via une agence classique, sans bail commercial avec un exploitant. Les résidences avec services (étudiantes, seniors, tourisme, affaires, EHPAD), qui reposent sur un bail commercial avec un exploitant, suivent des règles distinctes. Ce n’est pas l’objet de cet article, centré sur le LMNP en location directe.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir en LMNP ?

Critère	Micro-BIC	Régime réel
Seuil de recettes (location longue durée)	77 700 €/an	Sur option, ou obligatoire au-delà
Mode de calcul	Abattement forfaitaire de 50 %	Charges réelles et amortissement déduits
Amortissement	Non applicable (inclus dans l’abattement)	Déductible, mais réintégré dans la plus-value à la revente
Intérêt principal	Simplicité, aucun justificatif	Optimisation forte si charges et amortissement dépassent 50 % des loyers

Le micro-BIC reste plus simple ; le régime réel devient généralement plus avantageux dès que les charges réelles et l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire de 50 %, ce qui est fréquent avec un crédit en cours.

Mise en situation : l’économie d’impôt d’aujourd’hui, la facture de demain

Cas fictif et générique, à visée pédagogique : il ne s’agit ni d’un témoignage ni d’une recommandation personnalisée.

Prenons le cas d’un cadre de 40 ans qui achète à crédit un studio meublé, loué en direct à un étudiant, sans passer par une résidence avec services. Son comptable lui propose le régime réel : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, puis l’amortissement du bien et du mobilier. Résultat, les premières années : un résultat BIC nul, donc aucun impôt sur les loyers. L’opération est confortable, et il n’y pense plus.

Le premier tournant arrive avec la réforme du 15 février 2025. Il découvre que l’avantage qu’il croyait acquis a désormais une contrepartie : le jour où il vendra, les amortissements déduits viendront réduire la valeur d’acquisition retenue, et donc augmenter sa plus-value imposable. Sa première réaction est celle de beaucoup de propriétaires : « alors le réel ne vaut plus le coup ? » La seconde, plus tentante : « je repasse au micro-BIC juste avant de vendre ». Comme indiqué plus bas dans la foire aux questions, ce second réflexe ne fonctionne pas en principe — les amortissements déjà pratiqués restent pris en compte.

La résolution passe par un changement d’échelle de temps. Au lieu de comparer l’impôt de l’année, il compare deux trajectoires sur toute la durée de détention : d’un côté, l’impôt économisé chaque année grâce à l’amortissement ; de l’autre, le surcroît de plus-value à la sortie, sur lequel s’appliquent ensuite normalement les abattements pour durée de détention. L’exemple chiffré donné plus haut est exactement ce raisonnement, ramené à une seule opération.

• Pendant la détention : l’amortissement neutralise l’impôt sur les loyers, comme avant la réforme — rien ne change dans la déclaration annuelle.
• À la revente : la plus-value imposable est plus élevée qu’elle ne l’aurait été pour une cession réalisée avant le 15 février 2025, à prix de vente identique.
• Le bon réflexe : raisonner sur la durée totale de détention, et intégrer l’horizon de revente envisagé dans le choix du régime — plutôt que de le découvrir le jour de la signature chez le notaire.

Ce cas illustre pourquoi nous invitons à ne pas lire cette réforme comme la fin du LMNP au réel : pour un propriétaire qui conserve son bien longtemps, l’économie annuelle reste réelle et immédiate, tandis que la reprise à la sortie est différée et atténuée par les abattements pour durée de détention. Pour un propriétaire qui envisage de revendre rapidement, en revanche, la question mérite d’être posée avec un professionnel avant de choisir le régime.

La réintégration ne s'applique pas à toutes les locations meublées : les résidences étudiantes, seniors, les EHPAD et les établissements pour personnes handicapées en sont exclus, et je détaille la liste exacte et ma stratégie sur le marché secondaire dans LMNP géré : quelles résidences échappent à la réintégration.

Foire aux questions

Cette réforme s’applique-t-elle si j’ai acheté le bien avant 2025 ?

Oui : c’est la date de la cession (vente) qui compte, pas la date d’achat ni celle des amortissements déjà déduits.

Puis-je éviter la réintégration en repassant au micro-BIC juste avant de vendre ?

En principe non : les amortissements déduits pendant les années passées au régime réel restent pris en compte pour ce calcul, même en cas de changement de régime ultérieur — un point à vérifier avec un professionnel dans votre cas précis.

Le déficit BIC non professionnel peut-il réduire mes autres revenus (salaires, etc.) ?

Non. Contrairement au déficit foncier, le déficit LMNP non professionnel ne s’impute jamais sur le revenu global ; il se reporte uniquement sur des revenus de location meublée futurs, pendant 10 ans.

Cette réforme concerne-t-elle aussi les meublés de tourisme ?

Oui, dès lors qu’ils sont loués en direct au régime réel BIC. Les règles spécifiques de classement et d’abattement du micro-BIC restent distinctes de celles de la location longue durée.

Où puis-je vérifier l’impact exact sur mon impôt de cette année ?

Le simulateur d’impôt sur le revenu de rempartfinancier.fr intègre le régime réel LMNP dans le calcul global de votre TMI et de votre impôt.

En résumé

L’amortissement reste un mécanisme puissant pour neutraliser l’impôt sur des loyers meublés — mais depuis le 15 février 2025, il n’est plus sans contrepartie : les sommes déduites remontent dans le calcul de la plus-value à la revente. Le bon réflexe est de raisonner sur la durée totale de détention (impôt annuel économisé moins surcroît de plus-value à la sortie), pas seulement sur l’économie immédiate.

Pour recalculer l’effet du régime réel LMNP sur votre propre TMI, direction le simulateur d’impôt sur le revenu de rempartfinancier.fr. Si votre bien est loué nu plutôt que meublé, la mécanique du déficit est différente : voir notre article sur le déficit foncier au régime réel.

Sources : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value — cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025) ; seuils et abattements micro-BIC — service-public.gouv.fr F32744, CGI art. 50-0 (loi Le Meur du 19/11/2024).