OPCI : pourquoi la collecte s'est effondrée

L’OPCI grand public devait être le meilleur des deux mondes : la solidité de l’immobilier et la souplesse d’un fonds financier. Trois années consécutives de décollecte montrent que le marché en a jugé autrement.

Une construction hybride, par nature

Un OPCI grand public (SPPICAV) doit investir au moins 60 % de son actif en immobilier (immeubles détenus en direct, parts de SCPI ou d’autres OPCI, actions de foncières cotées), jusqu’à 30 % en poche financière (actions, obligations, OPCVM) et au moins 5 % en liquidités pour organiser les rachats. Cette poche financière et cette poche de liquidité sont précisément ce qui distingue l’OPCI d’une SCPI classique — et ce qui, selon nous, explique sa perte de vitesse.

Des chiffres qui ne trompent pas

• Décollecte nette continue depuis trois ans : –3 Md€ en 2023, –2 Md€ en 2024, –1,3 Md€ en 2025 (ASPIM).
• Performance globale négative deux années de suite : –7,6 % en 2023, –2,9 % en 2024, avant un timide rebond à +0,9 % en 2025.
• Encours sous gestion : 12,6 Md€ fin 2024, en repli de 18 % sur un an.

Pourquoi cette structure ne convainc plus

La poche financière, conçue à l’origine pour lisser la performance et faciliter la liquidité, a joué le rôle inverse quand les marchés actions et obligataires ont été chahutés par la remontée des taux : l’OPCI a encaissé la baisse de l’immobilier de bureaux et la volatilité financière, sans bénéficier pleinement du rebond boursier qui a suivi. Le résultat est un placement qui n’offre ni la lisibilité d’une SCPI 100 % immobilière, ni la liquidité quotidienne et le potentiel de performance d’une foncière cotée. Un entre-deux qui, en période de stress, cumule les inconvénients des deux mondes plutôt que leurs avantages.

Notre lecture

Nous ne recommandons pas l’OPCI grand public comme brique principale d’un portefeuille immobilier passif. Pour la stabilité et le rendement locatif direct, une SCPI sélectionnée reste plus lisible. Pour la liquidité et la performance long terme, une foncière cotée se négocie en Bourse au quotidien, sans dépendre d’une poche financière annexe pour organiser sa propre sortie. L’OPCI occupe un créneau de plus en plus étroit entre ces deux solutions plus abouties dans leur catégorie.