OPCI : quels sont les risques réels ?
L'OPCI est souvent présenté comme un compromis entre le rendement de l'immobilier et la liquidité d'un fonds financier. Depuis 2023, le marché français a révélé les limites concrètes de ce compromis : performance négative sur deux exercices consécutifs, décollecte massive, et — cas le plus sévère — la mise en liquidation complète d'un OPCI grand public. Cette page détaille les risques réels du véhicule, à partir de ces cas documentés.
Mis à jour le 17 juillet 2026
Le risque de perte en capital : deux exercices négatifs d'affilée
Contrairement à ce que suggère parfois sa présentation commerciale — un mix « immobilier + financier » pensé pour lisser la performance —, l'OPCI grand public a connu deux exercices consécutifs de performance négative sur le marché français : -7,6 % en moyenne en 2023, puis -2,82 % en 2024, selon les données compilées par la presse spécialisée en pierre-papier. Ces moyennes masquent des écarts importants entre fonds : sur la seule année 2023, Edmond de Rothschild Immo Premium a perdu 15,02 %, BNP Paribas Diversipierre (part P) 12,92 %, et les différentes parts d'OPCImmo et d'OPCI Preim ISR se sont inscrites entre -11,8 % et -11,94 %. Cette baisse ne vient pas d'un accident isolé sur la poche financière, mais d'une dépréciation réelle du patrimoine immobilier sous-jacent, valorisé plus fréquemment et de façon plus réactive qu'une SCPI — un mécanisme qui, en phase de baisse, joue contre l'investisseur plutôt que pour lui, puisque la moins-value se matérialise plus vite dans la valeur liquidative.
Le risque de liquidité : jusqu'à la liquidation complète du fonds
L'OPCI se présente commercialement comme plus liquide qu'une SCPI, avec des rachats possibles à fréquence hebdomadaire ou mensuelle grâce à sa poche de liquidités et de valeurs mobilières cessibles rapidement. Cette liquidité a été mise à rude épreuve depuis 2023 : le secteur des OPCI grand public a subi une décollecte nette de l'ordre de 3 milliards d'euros sur la seule année 2023 (dont 1,3 milliard rien qu'au 4ᵉ trimestre), et la tendance s'est poursuivie en 2024 (-553 millions d'euros au premier trimestre), pour un actif net total ramené à environ 14,5 milliards d'euros fin mars 2024. Quand les demandes de rachat dépassent durablement ce que la poche liquide peut absorber, l'issue peut aller bien au-delà d'un simple délai d'attente : l'OPCI PREIMium, géré par Praemia REIM France, en est l'illustration la plus nette. Ses porteurs ont approuvé sa dissolution anticipée et sa mise en liquidation amiable le 26 juillet 2024, une décision validée par l'Autorité des marchés financiers en septembre 2024. Au moment de cette approbation, le fonds détenait encore 14 immeubles valorisés environ 109,45 millions d'euros ; la société de gestion évalue la clôture complète de la liquidation autour de 2027, le temps de céder progressivement chaque actif dans des conditions jugées les plus favorables aux porteurs. Concrètement, les rachats classiques sont définitivement fermés : les investisseurs restants ne récupèrent leur capital qu'au fil des cessions d'actifs, sur plusieurs années — une sortie plus lente et moins prévisible qu'une simple file d'attente de retrait en SCPI.
Le risque de concentration sur l'immobilier de bureaux
Bien que l'OPCI soit théoriquement diversifié entre plusieurs classes d'actifs, son cœur immobilier reste souvent concentré sur un même segment. OPCImmo, le plus important OPCI grand public du marché, illustre cette concentration : ses actifs immobiliers les plus importants comptent notamment la tour Atrium à Amsterdam, l'ensemble Cœur Défense à Courbevoie et la tour Majunga à Puteaux — trois immeubles de bureaux, dont deux situés dans le quartier d'affaires de La Défense. Ce positionnement expose l'OPCI au même risque déjà documenté pour les SCPI et les foncières cotées à dominante bureaux : la généralisation du télétravail depuis 2020 pèse sur le taux d'occupation et la valeur locative de ce segment, avec un effet direct sur la valorisation de l'actif et donc sur la valeur liquidative de l'OPCI qui le détient. La diversification affichée entre poche immobilière et poche financière n'annule donc pas un risque de concentration sectorielle qui peut exister à l'intérieur même de la poche immobilière.
La poche financière ajoute de la volatilité, elle ne la remplace pas
La réglementation impose à l'OPCI grand public de conserver une poche de valeurs mobilières immobilières (actions de foncières cotées, OPCVM obligataires) représentant généralement 30 % à 40 % de l'actif, en plus d'au moins 5 % de liquidités. Cette poche, présentée comme un facteur de liquidité et de diversification, expose aussi l'investisseur à la volatilité propre aux marchés financiers, en particulier aux foncières cotées : l'indice de référence du secteur, le FTSE EPRA Nareit Europe, a par exemple affiché une performance de -40,2 % sur la seule année 2022 (voir notre page sur les risques des foncières cotées). Un OPCI n'est donc pas seulement exposé au risque de l'immobilier physique qu'il détient en direct : il porte aussi, via sa poche financière, une fraction du risque de marché actions propre aux foncières cotées, avec une volatilité à court terme que ne connaît pas un patrimoine immobilier détenu à 100 % en direct.
Voir aussi : fiche OPCI.