SCPI Cœur d'Avenir : Analyse d'une SCPI de Crèches à 5 %

Cœur d'Avenir est la SCPI de Sogenial Immobilier consacrée à l'immobilier de l'enfance et de l'éducation : huit crèches et un établissement d'enseignement supérieur, pour 9,76 M€ de capitalisation et 289 associés au 30 juin 2026. Elle a obtenu son visa de l'AMF le 18 août 2023 (n° 23-07). C'est une SCPI à capital variable, qui a aussi le statut de fonds de partage.

Cette analyse s'appuie sur le rapport annuel 2025, le bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 et le document d'informations clés du 15 mai 2026, lus sur sogenial.fr et francescpi.com.

---

I. La promesse : un revenu régulier, adossé à des lieux d'utilité sociale

Cœur d'Avenir propose d'investir dans des murs de crèches et d'écoles, loués à des exploitants spécialisés, avec une distribution stable et sans recours à la dette.

1. 5,00 % deux années de suite

La SCPI a versé 10 € par part en 2024 puis en 2025, soit un taux de distribution de 5,00 % sur un prix de 200 €, contre 4,91 % en moyenne pour le marché en 2025 (ASPIM/IEIF). Le prix de part est resté à 200 € en 2024 et en 2025 : la performance globale annuelle est donc égale au taux de distribution. En 2026, les acomptes des deux premiers trimestres sont de 2,50 € chacun, au même rythme.

2. Un patrimoine entièrement loué, sans emprunt

Les taux d'occupation financier et physique sont de 100 % au 30 juin 2026, et l'endettement est nul.

3. Un prix inférieur de 8 % à la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution est de 217,47 € par part au 31 décembre 2025, pour un prix de souscription de 200 € : un écart de 8,03 %, que la société de gestion présente comme une politique de valorisation prudente.

4. Un fonds de partage

Les associés peuvent choisir de reverser une partie de leurs revenus à trois associations du domaine de l'enfance, sélectionnées par la société de gestion. C'est une option, pas une obligation.

---

II. La stratégie : des crèches dans le Nord, une école supérieure dans le Var

1. Neuf immeubles, 3 634 m²

Le patrimoine compte sept crèches dans le département du Nord (Lille, La Madeleine, Loos, Grande-Synthe, Feignies, Saint-Amand-les-Eaux) et, à La Valette-du-Var, une crèche et un établissement d'enseignement supérieur, loué à ISIM Business School. Acquis pour 8,14 M€ hors droits, il a été expertisé 8,315 M€ hors droits au 31 décembre 2025. Les six actifs entrés en 2025 l'ont été à un taux moyen de 6,93 % acte en main.

2. Un immeuble apporté par un autre fonds de la société de gestion

L'établissement de La Valette-du-Var (982 m², 2,2 M€) n'a pas été acheté : il a été apporté en nature en novembre 2025 par une société civile, filiale indirecte d'un OPPCI lui aussi géré par Sogenial Immobilier. L'opération, décidée par l'assemblée générale extraordinaire du 12 novembre 2025, a créé 11 000 parts, soit 22,5 % des 48 800 parts existant au 30 juin 2026.

3. Pas de dette aujourd'hui, 40 % autorisés

La SCPI n'a contracté aucun emprunt. Son document d'informations clés prévoit un endettement possible jusqu'à 40 % de la valeur des actifs, avec une cible moyenne de 30 % ; il autorise aussi des achats dans les métropoles de la zone euro, alors que le patrimoine actuel est entièrement situé en régions françaises.

---

III. Points de vigilance

1. Trois locataires versent 93 % des loyers

Au 30 juin 2026, Rigolo Comme La Vie représente 35 % des loyers, Les Petits Chaperons Rouges 30 % et Plan B Groupe 28 %. La durée ferme moyenne des baux est de 4,50 ans. Avec neuf immeubles et trois exploitants principaux, la difficulté d'un seul d'entre eux pèserait directement sur le dividende.

2. Un résultat 2025 inférieur au dividende

Le résultat net 2025 est de 9,72 € par part (11,03 € en 2024), pour 10 € distribués. L'écart a été pris sur le report à nouveau, passé de 0,77 € à 0,28 € par part : il reste l'équivalent d'une dizaine de jours de distribution.

3. Des loyers recouvrés à 89,2 % fin 2025

Le rapport annuel indique un taux de recouvrement des loyers de 89,2 % au 31 décembre 2025 et une première dépréciation de créances douteuses de 11 558 €. Au deuxième trimestre 2026, le taux de recouvrement est de 96,6 %.

4. Une collecte modeste

Hors apport, la collecte brute 2025 est de 2,11 M€. Au premier semestre 2026, 1 491 parts ont été souscrites, soit environ 298 000 €, et 52 retirées. À ce rythme, soit environ 600 000 € par an, la SCPI ne peut financer qu'un petit nombre d'acquisitions et sa diversification progressera lentement. En 2025, 1 460 parts ont été retirées ou cédées (5,35 % des parts au 1er janvier), dans un délai moyen de 14 jours ; aucune part n'est en attente.

5. Une valeur de réalisation inférieure au prix de retrait

La valeur de réalisation est de 176,58 € par part (179,13 € fin 2024), pour un prix de retrait de 180 €.

6. Des coûts à mesurer sur dix ans

Le rapport annuel chiffre à 4 310 000 € les souscriptions de 2025, apport compris, et à 431 000 € HT la commission de souscription de l'exercice. Le document d'informations clés évalue l'incidence de l'ensemble des coûts à 4,66 % par an sur dix ans, pour un scénario intermédiaire de 3,66 % par an après coûts.

---

IV. Analyse de Résilience — "Équation Immobilier Passif"

Pour évaluer la solidité à long terme, nous appliquons notre formule de résilience qui met en balance les forces motrices et les facteurs de vulnérabilité :
Pérennité = (Confiance des Épargnants × Qualité de la Gestion) / (Structure des Frais + Niveau d'Endettement)

• Confiance des épargnants (2,5/5) : 289 associés, une collecte d'environ 298 000 € au premier semestre 2026 et 27,66 % du capital détenu par des investisseurs institutionnels ; des retraits servis en 14 jours en moyenne et aucune part en attente.
• Qualité de la gestion (2,5/5) : un patrimoine loué à 100 %, expertisé au-dessus de son prix d'achat, et une distribution tenue à 5,00 %. En regard, trois locataires pour 93 % des loyers, un résultat 2025 inférieur au dividende et un recouvrement incomplet fin 2025.
• Structure des frais (3,5/5) : commission de souscription de 10 % HT et commission de gestion de 8,40 % HT des loyers encaissés, inférieure à celle des autres fiches de cette série (10 à 12 %) ; commission d'arbitrage de 5 % HT au plus.
• Niveau d'endettement (4,5/5) : aucune dette au 30 juin 2026. La note tient compte de l'endettement autorisé, jusqu'à 40 %.
• Note globale de résilience (2,5/5) : l'absence de dette est un vrai amortisseur, mais elle ne compense pas la taille du fonds, sa faible collecte et sa dépendance à trois exploitants.

---

À titre de comparaison, un ETF de foncières européennes comme l'iShares European Property Yield réunit 59 sociétés pour 0,40 % de frais annuels, avec un rendement de 2,94 % sur douze mois et une valeur qui a perdu 37,81 % en 2022 : une diversification sans commune mesure avec neuf immeubles, au prix d'une volatilité que la SCPI n'affiche pas. Notre comparatif SCPI ou foncières cotées et le classement des foncières cotées détaillent cette alternative. Parmi les SCPI de la même catégorie, voir notre fiche Pierval Santé, et pour lire un bulletin trimestriel, les 8 signaux d'alerte.

Foire aux questions

Quel est le rendement de la SCPI Cœur d'Avenir ?

Un taux de distribution de 5,00 % en 2024 et en 2025, soit 10 € par part. Au premier semestre 2026, 5 € par part ont été versés. Ce niveau n'est pas garanti.

Quel est le minimum pour souscrire ?

Dix parts, soit 2 000 € au prix de 200 €. Des versements programmés sont possibles ensuite. Les parts portent jouissance le premier jour du sixième mois.

Quels sont les frais de Cœur d'Avenir ?

Une commission de souscription de 10 % HT comprise dans le prix de part, une commission de gestion de 8,40 % HT des loyers encaissés, et 120 € TTC par dossier de mutation.

Cœur d'Avenir est-elle endettée ?

Non : son endettement est de 0 % au 30 juin 2026. Elle est autorisée à emprunter jusqu'à 40 % de la valeur de ses actifs.

Peut-on revendre ses parts facilement ?

Le retrait se fait à 180 € par part, s'il est compensé par des souscriptions. Aucune part n'était en attente au 30 juin 2026, mais la collecte est faible et la société de gestion ne garantit pas le rachat ; elle recommande dix ans de détention.

V. Conclusion Immobilier Passif

Cœur d'Avenir tient ce qu'elle annonce depuis son lancement : 5,00 % distribués deux années de suite, des immeubles tous loués, aucune dette et un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution.

Le point que nous jugeons le plus important à comprendre avant de souscrire est sa taille. Moins de 10 M€, neuf immeubles et trois exploitants pour 93 % des loyers : à cette échelle, il n'y a pas de mutualisation, et l'exercice 2025 montre déjà un résultat inférieur au dividende. La faiblesse de la collecte ralentit la diversification qui corrigerait ce défaut. Elle figure dans notre comparatif des SCPI par thématique.

Cœur d'Avenir convient à un associé déjà diversifié, qui souhaite consacrer une petite part de son épargne à l'immobilier de la petite enfance, pour son utilité sociale autant que pour son revenu, sur dix ans au moins. Elle convient moins à celui qui cherche une première SCPI, un revenu sur lequel compter, ou la possibilité de revendre rapidement un montant important.