SCPI Elialys : Analyse d'une SCPI d'Europe du Sud à 5,62 %

Elialys est la SCPI d'Advenis REIM consacrée à l'Europe du Sud : 24 immeubles, dont 18 en Espagne et 6 au Portugal, pour 123,0 M€ de capitalisation et 2 447 associés au 30 juin 2026. Ouverte au public le 15 mai 2019 (visa AMF n° 19-08 du 26 avril 2019), c'est une SCPI à capital variable, labellisée ISR depuis février 2022.

Cette analyse s'appuie sur le rapport annuel 2025, le bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 et le document d'informations clés publié le 20 avril 2026, lus sur advenis-reim.com et francescpi.com.

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I. La promesse : le rendement de l'immobilier ibérique, avec des baux longs

Elialys propose d'investir dans des immeubles tertiaires en Espagne et au Portugal, deux pays dont la croissance, souligne la société de gestion, dépasse celle de la zone euro, avec un taux de distribution supérieur à la moyenne des SCPI.

1. Une distribution de 5,62 %, dont une partie payée en impôt étranger

Elialys a distribué 11,23 € par part au titre de 2025, soit un taux de distribution brut de 5,62 %, contre 4,91 % en moyenne pour le marché (ASPIM/IEIF). Sur ces 11,23 €, 1,84 € correspond à l'impôt déjà payé en Espagne et au Portugal : net de cette fiscalité étrangère, le taux de distribution est de 4,70 %. Le taux brut a progressé de 4,61 % en 2020 à 5,71 % en 2024, avant ce léger recul.

2. Une première hausse du prix de part en six ans

Le prix de souscription est passé de 200 € à 204 € le 1er décembre 2025 (+2 %), ce qui porte la performance globale annuelle 2025 à 7,62 %. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution est de 222,12 € : le prix de part lui est inférieur de 8,2 %. Le rendement interne sur cinq ans, calculé au 31 décembre 2025, est de 4,72 %.

3. Un patrimoine presque entièrement loué

Le taux d'occupation financier est de 98,47 % au deuxième trimestre 2026. Il était de 87,38 % en 2021 et a progressé chaque année jusqu'en 2025 (98,48 %). La durée ferme moyenne des baux est de 6,96 ans.

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II. La stratégie : des bureaux en Espagne, une diversification en cours

1. Un patrimoine de 132,8 M€, à 88 % espagnol

Au 30 juin 2026, les 24 immeubles (67 594 m², 58 locataires) valent 132,8 M€. En valeur, Barcelone pèse 19,54 %, Valladolid 19,10 %, Grenade 12,44 %, Madrid 12,05 % et Saragosse 9,59 % ; les trois villes portugaises (Lisbonne, Porto, Torres Vedras) totalisent environ 12 %.

2. Des bureaux d'abord, puis des commerces et des hôtels

Les bureaux représentent 55,90 % du patrimoine, devant les commerces (12,79 %), l'hôtellerie (12,77 %), l'éducation (6,09 %), la santé (5,27 %), la logistique (4,23 %) et les archives (2,95 %). Les sept acquisitions de 2025 (21,29 M€ hors droits) ont porté notamment sur un hôtel à Roses et sur cinq immeubles loués à Basic-Fit ; celle du deuxième trimestre 2026, sur quatre commerces du centre de Lisbonne (5,5 M€).

3. Une dette de 20,9 %

Le ratio dettes et autres engagements est de 20,91 % au 30 juin 2026 (18,83 % fin 2025). Fin 2025, la dette de 24,2 M€ se composait de deux emprunts amortissables, à échéance 2034 et 2037, et d'un emprunt de 6,5 M€ remboursable en une fois le 31 décembre 2027.

4. Des revenus de source étrangère

Les loyers sont imposés dans le pays où se trouve l'immeuble, puis la double imposition est évitée en France selon la convention applicable. Notre article sur la fiscalité des SCPI européennes détaille le mécanisme pour l'Espagne ; le Portugal n'y est pas traité.

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III. Points de vigilance

1. Cinq locataires versent plus de la moitié des loyers

Au 30 juin 2026, BBVA représente 18,16 % des loyers, Pierre & Vacances 10,32 %, GE Healthcare 9,41 %, Endesa 9,33 % et Basic-Fit 9,27 % : 56,5 % pour les cinq premiers. Fin 2025, les dix premiers locataires représentaient 84,31 % des loyers. Ce sont des signatures connues et des baux longs ; mais le départ ou la renégociation d'un seul d'entre eux se verrait dans le dividende.

2. Une exposition à deux pays et à un secteur

Plus de la moitié du patrimoine est faite de bureaux, et près de neuf dixièmes se trouvent en Espagne. La SCPI profite aujourd'hui d'un marché ibérique porteur ; elle en subirait aussi le retournement, sans autre pays pour l'amortir.

3. Aucune réserve de distribution

Le résultat 2025 est de 11,22 € par part, pour 11,23 € distribués. Le report à nouveau est de 0,14 € par part, soit moins d'une semaine de distribution, contre 0,43 € en 2020. Une baisse de loyers se répercuterait donc sans délai.

4. Des retraits à surveiller

En 2025, 24 059 parts ont été retirées, soit 4,97 % des parts existantes au 1er janvier. Au deuxième trimestre 2026, 11 067 parts ont été retirées pour 17 344 souscrites. Toutes les demandes ont été servies et aucune part n'était en attente au 30 juin 2026 : la collecte reste supérieure aux retraits, mais ceux-ci en ont absorbé la moitié au quatrième trimestre 2025 et près des deux tiers au deuxième trimestre 2026.

5. Des frais dans le haut de la fourchette

La commission de souscription est de 11,4 % et la commission de gestion de 12 % des loyers encaissés. Le document d'informations clés évalue l'incidence de l'ensemble des coûts à 3,74 % par an sur neuf ans, pour un scénario intermédiaire de 4,38 % par an après coûts.

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IV. Analyse de Résilience — "Équation Immobilier Passif"

Pour évaluer la solidité à long terme, nous appliquons notre formule de résilience qui met en balance les forces motrices et les facteurs de vulnérabilité :
Pérennité = (Confiance des Épargnants × Qualité de la Gestion) / (Structure des Frais + Niveau d'Endettement)

• Confiance des épargnants (3,5/5) : une collecte nette de 20,0 M€ en 2025, 2 447 associés et aucune part en attente ; des retraits significatifs, tous servis, à 180,74 € pour une valeur de réalisation de 181,61 €.
• Qualité de la gestion (3/5) : un taux d'occupation remonté de 87 % à plus de 98 % en quatre ans, des valeurs d'expertise en hausse de 2,32 % en 2025 et un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution. En regard, une forte concentration locative et un résultat intégralement distribué, sans réserve.
• Structure des frais (3/5) : commission de souscription de 11,4 %, commission de gestion de 12 % des loyers encaissés, commission d'acquisition ou de cession de 1,44 % au plus.
• Niveau d'endettement (3,5/5) : 20,91 % au 30 juin 2026, pour un plafond de 40 % ; une échéance de 6,5 M€ fin 2027, le reste amortissable jusqu'en 2034 et 2037.
• Note globale de résilience (3/5) : des indicateurs bien orientés depuis 2021, portés par un marché favorable ; une SCPI de taille modeste, concentrée sur peu de locataires et sans réserve, donc sensible à un incident.

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Face à l'immobilier coté, un ETF de foncières européennes comme l'iShares European Property Yield donne accès à 59 sociétés de plusieurs pays pour 0,40 % de frais annuels : rendement de 2,94 % sur douze mois, mais −37,81 % en 2022 et −5,88 % par an sur cinq ans à fin août 2026, quand Elialys affiche un rendement interne de 4,72 % sur cinq ans à fin 2025. Plus de diversification et de liquidité d'un côté, moins de volatilité apparente et plus de revenu de l'autre : c'est l'arbitrage que détaille notre comparatif SCPI ou foncières cotées, complété par le classement des foncières cotées. Les indicateurs utilisés ici sont expliqués dans les 8 signaux d'alerte d'un bulletin trimestriel.

Foire aux questions

Quel est le rendement de la SCPI Elialys ?

Un taux de distribution brut de 5,62 % en 2025 (11,23 € par part), soit 4,70 % après l'impôt payé en Espagne et au Portugal. Au premier semestre 2026, 5,56 € par part ont été distribués.

Quel est le prix d'une part d'Elialys ?

204 € depuis le 1er décembre 2025, pour un minimum d'une part. Le prix de retrait est de 180,74 €.

Quels sont les frais d'Elialys ?

Une commission de souscription de 11,4 % comprise dans le prix de part, une commission de gestion de 12 % des loyers encaissés et une commission de 1,44 % au plus sur les acquisitions et les cessions.

Dans quels pays Elialys investit-elle ?

En Espagne (18 immeubles) et au Portugal (6 immeubles) au 30 juin 2026. Son document d'informations clés prévoit aussi l'Italie, la France et, à titre exceptionnel, d'autres pays d'Europe.

Combien de temps faut-il conserver ses parts ?

La société de gestion recommande neuf ans au minimum. Les parts portent jouissance le premier jour du quatrième mois qui suit la souscription.

V. Conclusion Immobilier Passif

Elialys a redressé son taux d'occupation, augmenté sa distribution quatre années de suite jusqu'en 2024 et relevé son prix de part en 2025, sur un marché ibérique qui l'a aidée. Son prix reste inférieur à sa valeur de reconstitution et ses retraits sont servis à un niveau proche de la valeur de réalisation.

Sa fragilité tient à sa structure : 123 M€, 24 immeubles, cinq locataires pour plus de la moitié des loyers, pas de réserve, et des frais d'entrée de 11,4 % qui demandent plusieurs années de détention pour être amortis. Elle figure dans notre comparatif des SCPI par thématique, parmi les SCPI investies hors de France.

Elialys convient à un associé déjà investi en SCPI françaises, qui cherche une exposition ciblée à l'Espagne et au Portugal et accepte neuf ans de détention. Elle convient moins à celui qui cherche une première SCPI largement mutualisée, ou qui compte sur un revenu stable sans pouvoir absorber une baisse.