SCPI Upêka : Analyse après Deux Défaillances Locatives en 2026

Upêka est une SCPI diversifiée européenne sans commission de souscription, créée le 19 juin 2023 (visa AMF n° CPI20230005 du 21 juillet 2023) et gérée par Axipit Real Estate Partners, filiale du groupe Catella Aquila. Au 30 juin 2026, elle compte 14 immeubles dans quatre pays, 1 840 associés et 41,57 M€ de capitalisation. Début 2026, deux de ses locataires ont été placés en procédure collective.

Cette analyse s'appuie sur le rapport annuel 2025, les bulletins des 1er et 2e trimestres 2026 et le document d'informations clés du 31 décembre 2025, lus sur upeka.fr et francescpi.com. Elle rapporte les faits publiés par la société de gestion ; elle sera à revoir au bulletin du 3e trimestre.

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I. La promesse : une SCPI européenne sans frais d'entrée

1. Zéro commission de souscription

Upêka ne prélève rien à l'entrée. En contrepartie, la commission de gestion est de 15 % HT des loyers, la commission d'acquisition de 5 % HT, et un retrait avant six ans de détention supporte une commission dégressive de 6 % à 0 %. C'est le modèle que décrit notre article sur les SCPI sans frais d'entrée.

2. Un objectif de 5,50 % de distribution par an

Le document d'informations clés fixe un objectif de taux de distribution de 5,50 % par an et de rendement interne de 6,50 % sur huit ans, non garantis. En 2025, Upêka a distribué 5,71 % brut (11,42 € par part), soit 4,22 % net de fiscalité étrangère (8,45 €), contre 4,91 % en moyenne pour le marché (ASPIM/IEIF). En 2024, le dividende versé, net de fiscalité étrangère, était de 14,59 € par part. La société de gestion écrit elle-même que le niveau de 2025 est « inférieur à celui de 2024 et en deçà de nos ambitions initiales ».

3. Un prix de part relevé de 3 % fin 2025

Le prix de souscription est passé de 200 € à 206 € au 31 décembre 2025, après une hausse de 4,06 % des valeurs d'expertise à périmètre constant sur l'année. La performance globale annuelle 2025 ressort à 8,71 %.

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II. La stratégie : quatorze immeubles dans quatre pays

1. Pays-Bas et Espagne d'abord

Au 30 juin 2026, le patrimoine est estimé à 35,76 M€. Il se répartit entre les Pays-Bas (42,7 %), l'Espagne (37,6 %), la France (15,4 %) et l'Irlande (4,2 %), et entre locaux d'activités (28,6 %), bureaux (26,7 %), commerces (26,6 %), logistique (13,9 %) et éducation (4,2 %). Le rendement moyen à l'acquisition est de 7,85 %.

2. Des baux longs

La durée ferme moyenne des baux est de 6,9 ans au 30 juin 2026 (8,2 ans fin 2025), et leur durée jusqu'au terme de 13,4 ans.

3. Une dette passée de 2,7 % à 11,1 %

Presque sans dette fin 2025 (2,71 %), Upêka a souscrit au deuxième trimestre 2026 un emprunt de près de 3 M€ auprès de Banco Sabadell, adossé à quatre actifs espagnols. Son ratio d'endettement est de 11,12 % au 30 juin 2026, pour un plafond statutaire de 40 %.

4. Des revenus de source étrangère

L'impôt payé à l'étranger a représenté 2,97 € par part en 2025. Le mécanisme, pays par pays, est décrit dans notre article sur la fiscalité des SCPI européennes.

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III. Points de vigilance

1. Deux locataires en procédure collective

À Onda, en Espagne (locaux d'activité de 5 360 m², achetés 3,05 M€ en octobre 2024), le locataire a cessé de payer en mai 2025. Une garantie locative a couvert les loyers jusqu'au premier trimestre 2026 ; le locataire a été placé en procédure collective en février 2026 et les locaux sont libérés.

À La Tourette, en France (actif logistique de 8 558 m², acheté 2,47 M€ le 5 novembre 2025), le locataire a été placé en redressement judiciaire le 7 janvier 2026, puis en liquidation en avril. Le rapport annuel indique que la société de gestion a constaté, après l'acquisition, que certains éléments relatifs à la situation financière du locataire n'avaient pas été portés à sa connaissance, et qu'elle a mandaté des conseils juridiques.

Fin 2025, ces deux actifs représentaient 524 505 € de loyers annuels sur 3 008 989 €, soit 17,4 % des loyers du patrimoine.

2. Un taux d'occupation financier de 66,75 %

Le taux d'occupation financier était de 100 % au 31 mars 2026, les garanties couvrant encore les loyers. Il est de 66,75 % au deuxième trimestre. Ce recul de 33 points dépasse le poids des deux actifs dans les loyers de fin 2025 (17,4 %) ; le bulletin n'en détaille pas le calcul.

3. Une distribution en baisse

L'acompte brut est passé de 2,57 € au premier trimestre 2026 à 1,86 € au deuxième (1,26 € net de fiscalité étrangère). Le semestre totalise 4,43 € brut, pour un objectif annuel de 5,50 % qui représenterait 11,33 € sur un prix de 206 €. Le report à nouveau, de 0,02 € par part fin 2025, n'offre aucune réserve.

4. Des valeurs en recul sur le semestre

La valeur du patrimoine a baissé de 4,29 % à périmètre constant au premier semestre 2026, et la valeur de reconstitution de 206,24 € à 201,04 € par part. Le prix de souscription, resté à 206 €, lui est désormais supérieur de 2,5 % ; il reste dans la fourchette réglementaire de 10 %. La société de gestion attribue cette baisse principalement aux deux actifs concernés.

5. Des retraits supérieurs aux souscriptions au deuxième trimestre

À prix de part inchangé, la capitalisation est passée de 43,98 M€ au 31 mars à 41,57 M€ au 30 juin 2026. Le nombre de parts en circulation a reculé de 213 493 à 201 800, alors que 4 431 parts ont été émises : environ 16 100 parts ont donc été retirées sur le trimestre, d'après notre calcul. Le bulletin indique qu'aucune part n'est en attente de retrait ; il n'indique ni l'origine de ces retraits ni la façon dont ils ont été financés. La collecte brute est de 0,9 M€ sur le trimestre, contre 12,6 M€ sur l'année 2025.

6. Une sortie coûteuse avant six ans

La SCPI ayant été créée en 2023, aucun associé n'a encore six ans de détention : tout retrait supporte aujourd'hui la commission dégressive. Le document d'informations clés chiffre le coût de sortie à 6 % la première année et l'incidence de l'ensemble des coûts à 2,84 % par an sur huit ans.

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IV. Analyse de Résilience — "Équation Immobilier Passif"

Pour évaluer la solidité à long terme, nous appliquons notre formule de résilience qui met en balance les forces motrices et les facteurs de vulnérabilité :
Pérennité = (Confiance des Épargnants × Qualité de la Gestion) / (Structure des Frais + Niveau d'Endettement)

• Confiance des épargnants (2/5) : une capitalisation en recul de 5,5 % sur le deuxième trimestre 2026 et une collecte brute tombée à 0,9 M€ ; en regard, des retraits tous servis, aucune part en attente et 198 nouveaux associés sur le trimestre.
• Qualité de la gestion (2/5) : deux défaillances locatives sur quatorze actifs, dont l'une deux mois après l'acquisition, un taux d'occupation financier de 66,75 % et des valeurs en baisse de 4,29 %. La société de gestion documente ces événements dans ses bulletins et a engagé procédures et relocation.
• Structure des frais (3/5) : aucune commission de souscription ; commission de gestion de 15 % HT des loyers, commission d'acquisition de 5 % HT et commission de retrait dégressive de 6 % à 0 % avant six ans.
• Niveau d'endettement (4/5) : 11,12 % au 30 juin 2026, loin du plafond de 40 %, mais en hausse rapide depuis 2,71 % fin 2025.
• Note globale de résilience (2,5/5) : la SCPI continue de servir les retraits et reste peu endettée ; sa taille ne lui permet pas d'absorber la perte de 17 % de ses loyers sans effet sur le dividende et sur les valeurs. La note sera revue selon l'issue des relocations.

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À titre de comparaison, un ETF de foncières européennes comme l'iShares European Property Yield réunit 59 sociétés pour 0,40 % de frais annuels, avec un rendement de 2,94 % sur douze mois et une valeur qui a perdu 37,81 % en 2022 : dans un tel panier, la défaillance d'un locataire passe inaperçue, mais le cours varie chaque jour. Notre comparatif SCPI ou foncières cotées et le classement des foncières cotées détaillent cette alternative. Les indicateurs suivis ici sont expliqués dans les 8 signaux d'alerte d'un bulletin trimestriel, et les modalités de sortie dans revendre ses parts de SCPI.

Foire aux questions

Quel est le rendement de la SCPI Upêka ?

Un taux de distribution de 5,71 % brut en 2025, soit 4,22 % net de fiscalité étrangère. Au premier semestre 2026, 4,43 € brut par part ont été distribués, dont 1,86 € au deuxième trimestre.

Upêka a-t-elle des frais d'entrée ?

Non. Elle prélève en revanche 15 % HT des loyers en commission de gestion, 5 % HT sur les acquisitions, et une commission de retrait dégressive de 6 % à 0 % pendant les six premières années.

Que s'est-il passé à Onda et à La Tourette ?

Les locataires de ces deux immeubles ont été placés en procédure collective début 2026. Les locaux d'Onda sont libérés et à relouer ; à La Tourette, le locataire est en liquidation judiciaire depuis avril 2026.

Peut-on encore retirer ses parts ?

Au 30 juin 2026, aucune part n'était en attente de retrait. La valeur de retrait est égale au prix de souscription après six ans de détention, et diminuée de la commission dégressive avant. La liquidité n'est pas garantie.

Quel est le minimum de souscription ?

Une part, soit 206 €, d'après le bulletin du deuxième trimestre 2026. La durée de détention recommandée est de huit ans.

V. Conclusion Immobilier Passif

Upêka illustre ce qu'une SCPI jeune et de petite taille fait d'un incident locatif : deux locataires défaillants sur quatorze immeubles, et ce sont 17 % des loyers, le taux d'occupation, le dividende et la valeur de reconstitution qui reculent ensemble en un semestre.

Le point que nous jugeons le plus important à comprendre avant toute décision est que l'issue n'est pas connue. La société de gestion a engagé des procédures, cherche des locataires et étudie des cessions ; elle a aussi emprunté pour financer de futurs investissements. Les retraits sont servis. Les bulletins des prochains trimestres diront si les loyers reviennent et à quel niveau. Elle figure dans notre comparatif des SCPI par thématique.

Cette situation peut convenir à un associé qui connaît le dossier, dispose d'un horizon long et accepte un revenu réduit le temps que les deux immeubles soient reloués ou vendus. Elle ne convient pas à celui qui cherche un revenu régulier dès maintenant, ou qui pourrait devoir sortir avant six ans, avec une commission de retrait en plus d'une éventuelle baisse de valeur.