LMNP géré : quelles résidences échappent à la réintégration des amortissements depuis 2025, et ma stratégie sur le marché secondaire étudiant

En novembre 2024, quand la réintégration des amortissements en LMNP est apparue dans le projet de loi de finances, j'ai publié un post pour signaler que certains y échappaient : les résidences de services. J'y écrivais « loyers nets d'impôt et plus-value exonérée ». La première moitié est vraie, la seconde était fausse, et cet article corrige et complète ce post avec le texte voté, qui est plus précis, et plus restrictif, que ce que beaucoup ont retenu.

Ce que la loi de finances pour 2025 a changé

Le régime réel de la location meublée permet de déduire, en plus des charges, un amortissement du bien et du mobilier, ce qui neutralise souvent l'impôt sur les loyers pendant de longues années. Jusqu'en février 2025, cet avantage était définitif : à la revente, la plus-value se calculait sur le prix d'achat, sans tenir compte des amortissements déduits. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a modifié l'article 150 VB du Code général des impôts : pour les cessions réalisées depuis le lendemain de la promulgation, le prix d'acquisition est diminué des amortissements admis en déduction. Et contrairement à ce que certains espéraient, la réintégration porte aussi sur les amortissements pratiqués avant 2025 : c'est la date de la cession qui compte, pas celle des amortissements. Ce site détaille la mécanique dans LMNP au réel : l'amortissement et la plus-value.

Quelles résidences sont exclues, exactement ?

Type de bien loué meublé	Réintégration des amortissements à la revente	Base légale
Résidence étudiante avec services	Non	Code de la construction et de l'habitation, art. L. 631-12
Résidence seniors avec services	Non	Code de la construction et de l'habitation, art. L. 631-13
EHPAD	Non	Code de l'action sociale et des familles, art. L. 312-1, I, 6°
Établissement pour personnes handicapées	Non	Code de l'action sociale et des familles, art. L. 312-1, I, 7°
Résidence de tourisme, y compris classée	Oui	Pas d'exception
Résidence d'affaires	Oui	Pas d'exception
Meublé classique loué en direct, longue durée ou touristique	Oui	Pas d'exception

Source : loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84, codifié à l'article 150 VB du Code général des impôts. Deux précisions utiles : les amortissements du mobilier ne sont pas réintégrés, et les amortissements correspondant à des travaux déjà pris en compte dans le calcul de la plus-value ne le sont pas une seconde fois. Pour les résidences exclues, la plus-value reste calculée comme avant, sur le prix d'achat, puis imposée normalement au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Ce n'est pas une exonération ; c'est l'absence d'une pénalité nouvelle.

Pourquoi cette exception, et pourquoi elle compte

Le législateur a voulu préserver l'investissement dans des résidences qui répondent à un besoin social identifié, logement étudiant, personnes âgées, dépendance, et ne pas décourager les bailleurs de ces établissements. Pour l'investisseur, cela crée un écart réel entre deux placements qui, avant 2025, se ressemblaient fiscalement : un studio meublé loué en direct et un lot en résidence étudiante ont désormais deux fiscalités de sortie différentes, à avantage fiscal d'entrée identique. Sur un bien détenu vingt ans avec des amortissements cumulés importants, l'écart d'impôt à la revente peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Ma stratégie sur le LMNP géré

Je n'ai jamais aimé le neuf en résidence de services : on paie la commercialisation et la marge du promoteur, et la revente en subit la décote, comme le décrit notre page sur les risques du LMNP géré. Ce que je regarde, c'est le marché secondaire des résidences étudiantes, avec trois critères.

• Un exploitant solide : le loyer d'un lot en résidence gérée n'est versé que si l'exploitant paie. Sa santé financière, son ancienneté et le nombre de résidences qu'il gère comptent plus que le rendement affiché.
• Un bail commercial renouvelé : un bail signé récemment, pour 9 à 12 ans, à des conditions de marché, vaut mieux qu'un bail d'origine en fin de course dont la renégociation se fera au détriment du propriétaire.
• Une valeur résiduelle forte : un lot dans une ville étudiante où le logement manque garde une valeur même si l'exploitant part ; un lot dans une résidence isolée n'en a pas.
• Ce que je n'achète pas : les résidences de tourisme et d'affaires, qui cumulent le risque exploitant et la réintégration des amortissements, et le neuf en général.

Cette stratégie reste, pour moi, une diversification et non un cœur de portefeuille : un lot, un exploitant, un ticket de 80 000 à 200 000 €, et une liquidité faible, comme le rappelle la fiche LMNP géré de ce site. Mes convictions principales restent en foncières cotées, pour les raisons que je donne dans pourquoi j'ai renoncé à l'achat locatif.

Foire aux questions

Une résidence de tourisme classée est-elle exclue de la réintégration ?

Non. Le classement joue sur les abattements du micro-BIC, pas sur la réintégration des amortissements à la revente, qui s'applique aux résidences de tourisme comme aux meublés classiques.

Si j'ai acheté ma résidence étudiante avant 2025, suis-je concerné ?

Vous êtes exclu de la réintégration, comme tout lot en résidence étudiante, quelle que soit la date d'achat. Pour un meublé classique acheté avant 2025, en revanche, la réintégration s'applique aux cessions depuis le 15 février 2025, amortissements antérieurs compris.

La plus-value d'une résidence étudiante est-elle exonérée ?

Non : elle est calculée sans réintégration des amortissements, puis imposée au régime des plus-values immobilières (19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention, exonération totale après 30 ans).

Le LMNP géré est-il toujours rentable après la réforme ?

Pour les résidences exclues, la réforme ne change rien à la rentabilité : elles gardent l'avantage de l'amortissement à l'entrée et l'ancien calcul à la sortie. Pour les autres, il faut raisonner sur toute la durée de détention.

Que se passe-t-il si l'exploitant fait faillite ?

Le propriétaire retrouve un lot dans une résidence dont il faut trouver un nouvel exploitant, en assemblée de copropriétaires, avec des loyers souvent renégociés à la baisse. C'est le risque central du véhicule, et la raison du premier critère ci-dessus.

En résumé

La réintégration des amortissements a rendu le LMNP en direct moins favorable à la revente ; les résidences étudiantes, seniors, les EHPAD et les établissements pour personnes handicapées y échappent, les résidences de tourisme et d'affaires non. Ce n'est pas une exonération, c'est l'ancien calcul maintenu, et ça suffit à créer un écart réel. Ce qui coûte cher, c'est de retenir « résidences de services » sans lire la liste.

Pour aller plus loin : notre page combien coûte vraiment le LMNP géré, l'article LMNP au réel : l'amortissement et la plus-value, et un rendez-vous avec le cabinet pour comparer un lot en résidence étudiante sur le marché secondaire à vos autres options.

Cet article développe et corrige un post publié sur LinkedIn en novembre 2024 (« LMNP : comment certains échappent encore à la taxe surprise »). Sources : loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 84 ; Code général des impôts, art. 150 VB ; Code de la construction et de l'habitation, art. L. 631-12 et L. 631-13 ; Code de l'action sociale et des familles, art. L. 312-1 ; BOFiP, commentaires de la réforme. Avis personnel, pas un conseil fiscal ni un conseil en investissement ; le LMNP géré comporte un risque de perte en capital, un risque exploitant et une liquidité faible.