SCPI et IFI : quelle valeur déclarer pour vos parts ?

« Je détiens des parts de SCPI et mon patrimoine immobilier approche 1,3 million d'euros : qu'est-ce que je déclare à l'IFI, le prix que j'ai payé, la valeur de mes parts, ou rien du tout ? » La question revient chaque printemps, au moment de la déclaration de revenus. La réponse courte : ni le prix payé, ni rien. Vous déclarez une valeur fournie par la société de gestion, dont vous restez responsable.

Cet article décrit les règles en vigueur au 4 octobre 2026, à partir du code général des impôts, du Bulletin officiel des finances publiques et des documents de deux sociétés de gestion. Le projet de loi de finances pour 2027 n'étant pas voté, il sera relu avant la campagne déclarative du printemps 2027.

Les parts de SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui. L'IFI frappe les personnes dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (CGI, art. 964). Son assiette comprend les immeubles détenus directement et les parts ou actions de sociétés et d'organismes, « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers » (art. 965). Une SCPI entre exactement dans cette seconde catégorie : vos parts comptent, mais pas pour leur valeur entière, puisque la SCPI détient aussi de la trésorerie et des créances.

L'exclusion prévue pour les fonds d'investissement dont le redevable détient moins de 10 % et dont l'actif compte moins de 20 % d'immobilier (art. 972 bis) ne s'applique pas : les SCPI ne figurent pas dans la liste des organismes visés, et leur actif est presque entièrement immobilier.

Quelle valeur déclarer pour ses parts de SCPI ?

La valeur des actifs se détermine selon les règles applicables aux droits de succession (art. 973), c'est-à-dire à la valeur vénale au 1er janvier. Le Bulletin officiel des finances publiques ne contient pas de méthode propre aux SCPI. En pratique, la société de gestion fait le calcul en deux temps :

1. la valeur de la part : la valeur de retrait pour une SCPI à capital variable (prix de souscription moins la commission), le dernier prix d'exécution pour une SCPI à capital fixe ;
2. le coefficient immobilier : le rapport entre la valeur des immeubles imposables et la valeur de l'ensemble des actifs de la SCPI.

Le produit des deux est la « valeur IFI ». La société de gestion doit vous communiquer, sur demande et « dans un délai raisonnable », la valeur des parts et la fraction imposable (BOFiP, BOI-PAT-IFI-50-10-30, 5 juin 2024) ; dans les faits, elle l'envoie avec les éléments fiscaux du printemps ou la publie dans son rapport annuel.

Exemple publié	Valeur IFI par part, résident	Valeur IFI par part, non-résident	Repère
Immorente (Sofidy), rapport annuel 2025	287,52 €	228,80 €	Prix de retrait de 306 € : la valeur résident en représente 94 %, la valeur non-résident 75 % (nos calculs)
Primovie (Praemia REIM), valeur indicative 2025	141,40 €	86,20 €	Patrimoine situé pour un tiers hors de France au 30 juin 2026

Le rapport annuel d'Immorente le dit sans détour : la quote-part est déterminée chaque année par la société de gestion, elle s'applique à la valeur de retrait, et « l'associé reste libre et responsable de ses déclarations fiscales ». Autrement dit, la valeur IFI est indicative. Elle pose question quand le retrait n'est plus possible : pour une SCPI dont la variabilité du capital est suspendue, la valeur réalisable est celle du marché secondaire, qui peut être très inférieure, comme l'a montré Perial O2. Notre article sur le prix de part et les valeurs de réalisation et de reconstitution distingue ces notions.

Les SCPI européennes échappent-elles à l'IFI ?

Non, pas pour un résident fiscal français. Celui-ci est imposable sur ses actifs immobiliers « situés en France ou hors de France » (art. 964). Un entrepôt en Allemagne détenu par une SCPI compte comme un bureau à Lyon. C'est pour cette raison que les sociétés de gestion publient deux valeurs : la valeur « résident » couvre tout le patrimoine, la valeur « non-résident » la seule fraction française, puisque le non-résident n'est imposable que sur les immeubles situés en France.

Une exception concerne les personnes qui s'installent en France après cinq années civiles de résidence à l'étranger : elles ne sont imposables que sur leurs actifs français jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit leur installation. La fiscalité des revenus, elle, obéit à d'autres règles, détaillées dans fiscalité des SCPI européennes.

Peut-on déduire le crédit qui a financé les parts ?

Oui, dans trois limites fixées par l'article 974 du CGI.

• Le prorata. La dette d'acquisition de parts est déductible « au prorata de la valeur des actifs » immobiliers : si le coefficient immobilier est de 94 %, 94 % du capital restant dû au 1er janvier se déduit.
• Le prêt in fine. Il est traité comme s'il s'amortissait : la dette déductible diminue chaque année d'une fraction égale au montant emprunté divisé par la durée totale. Après cinq ans d'un prêt in fine de dix ans, la moitié seulement se déduit.
• Les prêts familiaux. Un prêt consenti par un proche ou par une société que vous contrôlez n'est déductible que si vous justifiez de conditions normales.

Le crédit réduit donc la base de l'IFI, mais ce n'est pas une raison suffisante pour emprunter : notre article SCPI à crédit en 2026 montre que le coût du crédit dépasse aujourd'hui le rendement net dans la plupart des cas.

SCPI en assurance vie, en nue-propriété, en société : que déclarer ?

• En assurance vie. La valeur de rachat du contrat est imposable à hauteur de la fraction investie en unités de compte immobilières (art. 972). L'assureur vous communique cette fraction. Loger des SCPI dans un contrat ne les sort pas de l'IFI.
• En démembrement. Les parts grevées d'un usufruit sont comprises dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (art. 968). Le nu-propriétaire ne déclare rien, sauf cas d'usufruit légal ; en contrepartie, le crédit qui a financé une nue-propriété n'est pas déductible, comme le rappelle Praemia REIM dans ses bulletins. Voir SCPI en démembrement.
• Dans une société. Les titres de la société sont imposables à hauteur de la fraction immobilière qu'ils représentent, SCPI comprises. Le détail figure dans SCPI dans une SCI ou une holding à l'IS.

Combien coûte l'IFI sur des parts de SCPI ?

Fraction du patrimoine immobilier net taxable	Taux
Jusqu'à 800 000 €	0 %
De 800 000 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 000 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 000 € à 5 000 000 €	1 %
De 5 000 000 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Barème de l'article 977 du CGI. L'impôt n'est dû que si le patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 €, mais il se calcule alors dès 800 000 € ; une décote s'applique entre 1,3 et 1,4 million d'euros.

Exemple illustratif : un contribuable dont le patrimoine immobilier net taxable est de 1,5 million d'euros détient 500 parts d'Immorente, payées 170 000 € et déclarées pour 143 760 € (500 × 287,52 €). Son IFI total est de 3 900 € (2 500 € sur la tranche à 0,50 %, 1 400 € sur la tranche à 0,70 %). Ses parts se situant dans la tranche à 0,70 %, elles lui coûtent environ 1 006 € d'IFI par an, soit 12 % des 8 170 € de dividendes versés en 2025, ou 0,6 point de rendement. Dans la tranche à 1 %, le coût passe à 1 438 €.

SCPI, foncières cotées, OPCI, forêts : qui paie l'IFI ?

Support	Traitement à l'IFI	Texte
SCPI en direct	Imposable : valeur de la part × coefficient immobilier	CGI, art. 965 et 973
SCPI ou OPCI en assurance vie	Imposable à hauteur des unités de compte immobilières	Art. 972
Actions de foncières cotées (SIIC)	Exclues si vous détenez moins de 5 % du capital et des droits de vote ; l'exclusion vaut pour les sociétés étrangères comparables établies dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative	Art. 972 ter ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-20-20, § 210
OPCVM et ETF	Exclus si vous détenez moins de 10 % du fonds et si son actif compte moins de 20 % d'immobilier imposable	Art. 972 bis
Parts de groupement forestier	Exonérées aux trois quarts, sous conditions	Art. 976
Immeuble locatif en direct	Imposable pour sa valeur vénale, dettes déduites	Art. 965 et 974

Pour un contribuable à l'IFI, l'écart entre SCPI et foncières cotées est donc double : les loyers sont du même type, mais 100 000 € investis en parts d'Immorente ajoutent environ 85 000 € à la base taxable (valeur IFI de 287,52 € pour un prix de souscription de 340 €), quand 100 000 € d'actions de foncières n'y ajoutent rien. Cet avantage a une contrepartie, la volatilité du cours, que décrit notre comparatif SCPI ou foncières cotées ; l'analyse titre par titre relève de reitdividend.com, du même réseau. Pour la forêt, voir la fiche groupements forestiers.

Ce que la plupart des sites ne vous disent pas

• La valeur IFI est indicative, et c'est vous qui signez. La société de gestion propose un chiffre ; l'administration peut le discuter, et vous aussi si la part ne peut plus être retirée à ce prix.
• « SCPI européenne » ne veut pas dire « hors IFI ». L'avantage fiscal de ces SCPI porte sur les revenus, pas sur la fortune d'un résident.
• L'assurance vie ne fait pas écran. Elle change l'impôt sur les revenus et la transmission, pas l'assiette de l'IFI.
• L'IFI se paie sur une valeur, même quand le revenu baisse. Au premier semestre 2026, 53 % des SCPI ont réduit leur acompte (ASPIM/IEIF) ; l'impôt de l'année, lui, a été calculé sur la valeur du 1er janvier.
• Rien n'est voté pour 2027. Le projet de loi de finances pour 2027 n'est pas voté ; aucune piste évoquée dans le débat ne doit être tenue pour acquise. Le texte déposé le 1er octobre 2026 ne contient aucun article sur l'IFI : voir notre suivi du PLF 2027.

À qui les SCPI conviennent quand on paie l'IFI, et à qui elles ne conviennent pas ?

Elles conviennent à	Elles ne conviennent pas à
Celui dont le patrimoine immobilier reste nettement sous 1,3 million d'euros, SCPI comprises	Celui que l'achat de parts ferait franchir le seuil : l'impôt se calcule alors dès 800 000 €
Celui qui acquiert la nue-propriété : rien à déclarer pendant le démembrement	Celui qui pensait sortir de l'IFI grâce à des SCPI européennes ou à l'assurance vie
Celui pour qui 0,5 à 0,7 point de rendement en moins reste acceptable au regard de la stabilité du prix de part	Le contribuable taxé à 1 % et plus, pour qui les foncières cotées offrent des loyers comparables hors assiette

Foire aux questions

Où trouver la valeur IFI de mes parts de SCPI ?

Dans le courrier fiscal que la société de gestion envoie au printemps, dans son rapport annuel ou sur votre espace associé. À défaut, elle doit vous la communiquer sur demande.

Faut-il déclarer le prix d'achat de ses parts ?

Non. L'IFI porte sur la valeur au 1er janvier de l'année d'imposition, pas sur le prix payé : la valeur de retrait multipliée par le coefficient immobilier, pour une SCPI à capital variable.

Les SCPI en assurance vie sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui, à hauteur de la fraction du contrat investie en unités de compte immobilières (CGI, art. 972). L'assureur vous indique le montant.

Les foncières cotées sont-elles soumises à l'IFI ?

Non, tant que vous détenez moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société (art. 972 ter), ce qui est le cas de la quasi-totalité des actionnaires individuels.

Le nu-propriétaire de parts de SCPI paie-t-il l'IFI ?

Non dans le cas général : c'est l'usufruitier qui déclare les parts, pour leur valeur en pleine propriété (art. 968).

En résumé

À l'IFI, vos parts de SCPI se déclarent pour la valeur que vous communique la société de gestion : valeur de retrait multipliée par le coefficient immobilier, au 1er janvier. Les SCPI européennes et l'assurance vie n'y changent rien ; le crédit se déduit au prorata ; la nue-propriété et les foncières cotées sortent de l'assiette. Ne pas vérifier ce chiffre, c'est payer chaque année 0,5 % à 1,5 % d'une valeur que vous n'avez pas contrôlée.

Pour situer chaque support sur la fiscalité et la liquidité, commencez par le comparateur. Si votre patrimoine immobilier approche le seuil, ou si vous arbitrez entre SCPI, nue-propriété et foncières cotées, un rendez-vous avec un conseiller du cabinet permet de poser le calcul sur vos chiffres ; la déclaration elle-même reste de votre responsabilité.

Sources : code général des impôts, art. 964, 965, 968, 972, 972 bis, 972 ter, 973, 974, 976, 977 et 982 (Légifrance, versions en vigueur au 4 octobre 2026) ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-50-10-30 et BOI-PAT-IFI-20-30-10, 5 juin 2024, et BOI-PAT-IFI-20-20-20-20, 8 juin 2018 ; Sofidy, rapport annuel 2025 d'Immorente (valeur IFI indicative, méthode) et bulletin du 2e trimestre 2026 (prix de retrait, dividende 2025) ; Praemia REIM France, bulletin de Primovie du 2e trimestre 2026 (valeur IFI indicative 2025) ; ASPIM/IEIF, statistiques du premier semestre 2026, 5 août 2026. Les pourcentages du prix de retrait et l'exemple chiffré sont nos calculs, à titre illustratif. Les règles décrites sont celles en vigueur au 4 octobre 2026 ; elles peuvent être modifiées par la loi de finances. Les SCPI comportent un risque de perte en capital et ne garantissent ni revenu ni liquidité. Ce contenu est informatif et ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil en investissement personnalisé.