PLF 2027 et immobilier passif : ce que prévoit le texte déposé

Le PLF 2027, projet de loi de finances pour 2027, a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 sous le n° 3210. Nous avons parcouru ses 89 articles, lu en entier ceux qui touchent l'immobilier passif et leurs évaluations préalables, et recherché dans tout le texte les termes propres aux SCPI, aux foncières cotées, à la location meublée, à l'assurance vie, aux holdings et à la transmission. Cette page dit ce que contient le texte, article par article, et où il en est. Elle sera mise à jour après chaque vote.

Où en est le PLF 2027 ?

Le calendrier ci-dessous vient de l'Assemblée nationale (organisation de la discussion budgétaire, 29 septembre 2026). Les mesures fiscales figurent dans la première partie du texte, examinée en premier.

Étape	Date	État au 4 octobre 2026
Conseil des ministres et dépôt à l'Assemblée nationale (texte n° 3210)	1er octobre 2026	Fait
Discussion de la première partie (recettes et mesures fiscales)	13 au 19 octobre 2026	À venir
Vote sur la première partie	20 octobre 2026	À venir
Discussion de la seconde partie (dépenses)	À partir du 27 octobre 2026	À venir
Vote solennel sur l'ensemble du texte à l'Assemblée	17 novembre 2026	À venir
Fin du délai de 70 jours laissé au Parlement	17 décembre 2026	À venir

Les dates d'examen au Sénat et de promulgation ne sont pas publiées à ce jour. Tant que la loi n'est pas promulguée, chaque article peut être modifié, supprimé ou complété par amendement.

Le PLF 2027 modifie-t-il la fiscalité des SCPI et des foncières cotées ?

Pas dans le texte déposé. Nous n'y avons trouvé aucun article qui modifie l'imposition des revenus fonciers, celle des plus-values immobilières, le prélèvement forfaitaire unique sur les dividendes et les plus-values de titres, ni l'impôt sur la fortune immobilière. Les parts de SCPI et les actions de foncières cotées restent donc, dans ce projet, soumises aux règles de 2026 : barème de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux pour les revenus fonciers ; 31,4 % de flat tax, dont 18,6 % de prélèvements sociaux, pour les dividendes.

Trois points méritent d'être précisés.

• L'IFI. Il n'apparaît dans le texte que comme une ligne de recettes, évaluée à 3,08 Md€ pour 2027. Aucun article ne crée d'impôt sur la « fortune improductive », piste évoquée dans le débat public avant le dépôt. Les règles décrites dans notre article SCPI et IFI sont inchangées.
• Les prélèvements sociaux. Ils relèvent du projet de loi de financement de la sécurité sociale, déposé le même jour (n° 3211). Nous n'y avons pas trouvé de changement de taux sur les revenus du capital ; son article 13 réaffecte 0,3 Md€ de CSG sur ces revenus aux départements, sans modifier ce que paie l'épargnant.
• Le barème. L'article 2 relève les tranches de l'impôt sur le revenu de 2,1 % : la tranche à 11 % commencerait à 11 844 € au lieu de 11 600 €, celle à 30 % à 30 200 €, celle à 41 % à 86 353 € et celle à 45 % à 185 737 €. Les revenus fonciers de SCPI, imposés au barème, en bénéficient comme les autres revenus. L'article 3 limite à 3 000 € l'abattement de 10 % sur les pensions de retraite, aujourd'hui plafonné à 4 439 € : au-delà de 30 000 € de pensions par an, le revenu imposable du foyer augmenterait.

Que prévoit l'article 7 pour la location meublée non professionnelle ?

C'est la mesure la plus lourde pour l'immobilier détenu en direct. Aujourd'hui, un loueur en meublé non professionnel au régime réel déduit l'amortissement de son bien dans la limite de ses loyers nets de charges, et reporte le surplus sur les années suivantes. C'est le mécanisme que décrit notre article sur le LMNP au réel. L'article 7 propose trois changements.

• Un plafond annuel. L'amortissement des locaux serait admis en déduction dans la limite d'un taux de 2,5 %, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, le taux serait de 1,5 % et le plafond de 5 000 €.
• La fin du report. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l'amortissement qui n'a pas pu être déduit ne serait plus reportable.
• Un sort limité pour le stock. Les amortissements déjà reportés avant 2027 resteraient déductibles de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année.

Si le taux s'applique au prix de revient amortissable, un logement de 200 000 € hors terrain donnerait droit à 5 000 € d'amortissement par an, et le plafond de 7 000 € par foyer serait atteint dès 280 000 €, tous biens confondus. Ce calcul est le nôtre ; il devra être confirmé par le texte définitif et par son commentaire administratif.

Les résidences gérées sont exclues du plafond. Le texte écarte les logements situés dans une résidence destinée aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes de plus de 65 ans, dans un établissement médico-social pour personnes âgées ou handicapées, dans une résidence avec services agréée, ou dans un établissement de soins de longue durée. Pour le LMNP géré, l'amortissement resterait donc soumis aux règles actuelles ; la liste est proche de celle des résidences déjà écartées de la réintégration des amortissements dans la plus-value, que détaille notre article sur l'exception des résidences de services. Les résidences de tourisme ne figurent pas dans la liste.

Le Gouvernement dénombre plus de 416 000 foyers déclarant des revenus de location meublée non professionnelle et attend de la mesure 260 M€ d'impôt sur le revenu en 2027, puis 330 M€ à terme. Il la présente comme un rapprochement avec la location nue, pour laquelle la loi de finances pour 2026 a créé un amortissement de 3 % à 5,5 %, plafonné à 12 000 € par an, sous conditions de loyer.

Un point reste à éclaircir : le plafond lui-même n'a pas de date propre dans l'article. L'article 33 fixe, sauf disposition contraire, l'entrée en vigueur des mesures fiscales au 31 décembre 2026 pour les impôts dont le fait générateur est la fin de l'année civile ou la clôture de l'exercice, et au 1er janvier 2027 pour les autres. Nous ne tranchons pas la question de la première année concernée.

Que prévoit l'article 4 pour les donations ?

Une mesure temporaire, limitée aux dons de sommes d'argent consentis en pleine propriété entre le 1er janvier et le 30 juin 2027, à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant (à défaut, un neveu ou une nièce) âgé de 18 à moins de 50 ans.

• Le plafond des dons d'argent exonérés passerait de 31 865 € à 50 000 € pour cette période.
• Par une mesure distincte, les dons d'argent seraient taxés au taux unique de 6 %, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire ; 5 % si le bénéficiaire reverse au moins 1,1 % de la somme à certaines associations d'aide aux personnes en difficulté.
• Ces dons ne seraient pas pris en compte pour le rappel fiscal des donations de moins de quinze ans, et devraient être déclarés dans le mois.

Le texte présente ces deux mesures comme indépendantes des règles en vigueur ; leur articulation avec les abattements existants n'y est pas détaillée.

La mesure vise l'argent, pas les titres : une donation de parts de SCPI ou d'actions n'y entre pas. Les règles applicables à ces donations, et l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, sont dans notre article SCPI, succession et donation.

Assurance vie et holdings : que changent les articles 5 et 6 ?

L'article 6 réserve le régime fiscal de l'assurance vie aux contrats qui respectent trois critères : des primes versées en numéraire, des unités de compte aux caractéristiques comparables à celles qu'autorise le code des assurances, et l'absence, dans un fonds dédié au contrat, de titres émis par le souscripteur, sa famille proche ou les sociétés qu'ils contrôlent. Les contrats souscrits à l'étranger devraient présenter les mêmes caractéristiques. À défaut, les sommes versées au décès seraient soumises aux droits de succession selon le lien de parenté. Le Gouvernement indique que ces critères sont déjà respectés par la très grande majorité des contrats. D'après notre lecture, un contrat alimenté en numéraire et investi en unités de compte référencées par l'assureur, dont des parts de SCPI, remplit ces critères ; les différences entre les deux modes de détention restent celles de notre comparatif SCPI en assurance vie ou en direct.

L'article 5 concerne l'apport-cession, c'est-à-dire l'apport de titres à une holding avec report d'imposition de la plus-value. Aujourd'hui, ce report peut s'éteindre sans impôt quand les titres de la holding sont donnés ou transmis par succession. Le texte propose d'y mettre fin : la plus-value deviendrait imposable lors de la transmission, avec un paiement possible sur cinq ans. Nous n'avons trouvé, en revanche, aucun article qui modifie la taxe sur les biens somptuaires des holdings votée pour 2026, décrite dans notre article sur la taxe sur les holdings patrimoniales, ni l'imposition d'une société qui détient des SCPI, traitée dans SCPI en SCI ou en holding à l'IS.

Ces deux articles ont une particularité : leur date d'effet est le 1er octobre 2026, jour du dépôt. L'article 5 s'appliquerait aux transmissions réalisées à compter de cette date ; l'article 6, aux contrats souscrits et aux primes versées à compter de cette date, et aux décès à compter du 1er juillet 2027.

SCPI, foncières cotées, LMNP, assurance vie : qui est touché par quoi ?

Support	Ce que propose le texte déposé	Article	État au 4 octobre 2026
SCPI en direct	Aucune mesure propre. Tranches du barème relevées de 2,1 %.	2	Proposé, non voté
Foncières cotées et ETF immobiliers	Aucune mesure propre. Flat tax inchangée.	—	Sans objet
LMNP en location directe	Amortissement plafonné à 2,5 % et 7 000 € par foyer ; fin du report.	7	Proposé, non voté
Meublé de tourisme	Amortissement plafonné à 1,5 % et 5 000 € par foyer.	7	Proposé, non voté
LMNP géré (résidences étudiantes, seniors, médico-sociales)	Exclu du plafond d'amortissement.	7	Proposé, non voté
Assurance vie	Régime fiscal réservé aux contrats respectant trois critères.	6	Proposé, non voté ; effet prévu au 1er octobre 2026
Holding après apport-cession	Plus-value en report imposée en cas de donation ou de succession.	5	Proposé, non voté ; effet prévu au 1er octobre 2026
Don d'argent à un descendant	50 000 € exonérés, puis 6 % jusqu'à 100 000 €, du 1er janvier au 30 juin 2027.	4	Proposé, non voté
IFI	Aucune mesure.	—	Sans objet

Ce que la plupart des sites ne vous disent pas

Un projet de loi de finances n'est pas la loi. L'an dernier, le projet prévoyait une taxe de 2 % sur les actifs des holdings patrimoniales ; la loi promulguée le 19 février 2026 a retenu une taxe de 20 % sur les seuls biens somptuaires, qui exclut la trésorerie et les titres. Des articles publiés à l'automne 2025 décrivaient un impôt qui n'a pas été voté sous cette forme. Les chiffres de cette page, y compris 2,5 %, 7 000 € et 6 %, sont ceux d'un texte qui peut changer.

L'absence d'une mesure ne garantit rien. Le texte déposé ne dit rien de la flat tax, de l'IFI ou des revenus fonciers ; un amendement peut en dire quelque chose. Nous ne tenons aucune piste pour acquise avant le vote, dans un sens comme dans l'autre.

Certaines dates sont déjà passées. Pour l'assurance vie et l'apport-cession, le texte fixe l'effet au jour de son dépôt. Si ces articles sont votés en l'état, une opération faite aujourd'hui serait concernée, alors même que la loi n'existe pas encore.

Le plafond du LMNP se cumule avec une règle déjà en vigueur. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le Gouvernement présente lui-même les deux mesures comme un ensemble destiné à rapprocher le meublé de la location nue.

À qui ce projet change quelque chose, et à qui il ne change rien ?

Il changerait quelque chose, s'il est voté en l'état, pour le loueur en meublé au régime réel dont l'amortissement dépasse 2,5 % ou 7 000 € par an ; pour le parent ou le grand-parent qui envisage un don d'argent au premier semestre 2027 ; pour le détenteur d'une holding issue d'un apport-cession qui prépare une transmission ; pour le titulaire d'un contrat d'assurance vie à fonds dédié ou souscrit à l'étranger.

Il ne change rien, à ce stade, pour l'associé de SCPI en direct, l'actionnaire de foncières cotées, l'investisseur en résidence étudiante, senior ou médico-sociale, et le redevable de l'IFI, hormis le relèvement du barème qui s'applique à tous.

Dans les deux cas, nous ne recommandons aucun arbitrage sur la base d'un texte non voté. Ce suivi sert à savoir quoi surveiller, pas à décider à la place du Parlement.

Foire aux questions

Le PLF 2027 est-il voté ?

Non. Il a été déposé le 1er octobre 2026. Le vote solennel à l'Assemblée nationale est prévu le 17 novembre 2026, avant l'examen par le Sénat.

Le PLF 2027 augmente-t-il la flat tax ?

Le texte déposé n'y touche pas : elle reste à 31,4 %, dont 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.

L'IFI change-t-il en 2027 ?

Aucun article du texte déposé ne modifie l'IFI ni ne crée d'impôt sur la fortune improductive.

L'amortissement en LMNP est-il supprimé ?

Non. Le projet propose de le plafonner à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal, et de supprimer le report des amortissements non déduits. Les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales sont exclues du plafond.

La mesure sur les donations concerne-t-elle les parts de SCPI ?

Non. Elle vise les dons de sommes d'argent consentis entre le 1er janvier et le 30 juin 2027.

Quand cette page sera-t-elle mise à jour ?

Après le vote de la première partie le 20 octobre 2026, après le vote solennel du 17 novembre 2026, puis à la promulgation.

En résumé

Au 4 octobre 2026, le PLF 2027 laisse la fiscalité des SCPI, des foncières cotées et de l'IFI telle qu'elle est, et concentre ses mesures immobilières sur la location meublée en direct. Les résidences gérées en sont exclues. Tout cela reste un projet.

Pour comparer les supports à fiscalité constante, le comparateur et le simulateur du site partent des règles en vigueur. Pour mesurer ce que ces règles représentent dans votre situation, un rendez-vous avec un conseiller du cabinet permet de poser les chiffres ; les questions fiscales personnelles relèvent d'un avocat fiscaliste ou d'un expert-comptable.

Sources : Assemblée nationale, projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, enregistré le 1er octobre 2026 (articles 2 à 7 et 33, état A) et évaluations préalables des articles ; projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027, n° 3211, enregistré le 1er octobre 2026 (article 13) ; Assemblée nationale, Direction de la séance, organisation de la discussion budgétaire, 29 septembre 2026 ; pour la taxe de 2026 sur les holdings, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 7 (Légifrance, vérifiée le 3 août 2026). Documents parlementaires lus le 4 octobre 2026. Avertissement : ce contenu est informatif et ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé ni un conseil fiscal. Il décrit un projet de loi non voté, susceptible d'être modifié. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.