SCPI Comète : Analyse de la Diversification 100 % Internationale Sans Dette

Comète est une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Alderan, société de gestion fondée en 2015 par Rémy Bourgeon et agréée par l'AMF le 5 septembre 2017 (agrément n° GP-17000026). Comète a obtenu son visa AMF (n° 23-13) le 1er décembre 2023 et se positionne comme une SCPI 100 % internationale et sans endettement.

Cette analyse s'appuie sur le bulletin trimestriel T1 2026 d'Alderan (arrêté au 31 mars 2026), le rapport annuel 2024 et les données de clôture de l'exercice 2025, recoupés avec plusieurs agrégateurs spécialisés (Pierre Papier, Centrale des SCPI, MeilleureSCPI, Ideal Investisseur) et la fiche officielle des frais publiée par Alderan.

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I. La promesse : une croissance rapide, sans dette, et un rendement encore au-dessus du marché

Comète construit sa proposition de valeur autour de trois arguments : une collecte et une capitalisation en très forte croissance depuis son lancement fin 2023, l'absence totale d'endettement, et un taux de distribution qui reste sensiblement supérieur à la moyenne du marché des SCPI (4,91 % en 2025 selon l'ASPIM/IEIF), malgré un recul marqué depuis 2024.

1. Une des collectes les plus rapides du marché

La capitalisation de Comète est passée de 519,6 M€ au 31 décembre 2025 (17 511 associés) à 652,0 M€ au 31 mars 2026 (20 907 associés), portée par une collecte nette de 132,2 M€ sur le seul premier trimestre 2026 (529 709 parts nouvelles). Comète a figuré parmi les cinq SCPI ayant le plus collecté en France sur l'exercice 2025.

2. Un taux de distribution qui reste au-dessus du marché, mais en repli pour la deuxième année

Le taux de distribution (TD) s'est établi à 9,00 % en 2025 (dividende brut de 22,49 € par part), après 10,62 % en 2024 (méthode Alderan ; 11,18 % selon la méthode ASPIM, dividende brut de 26,56 € par part). Pour 2026, Alderan communique un objectif non garanti de 7,00 % (17,50 € par part), confirmé par le dividende brut versé au titre du premier trimestre 2026 (4,69 € par part, soit 3,30 € net pour un associé résident français après retenue de fiscalité étrangère). Ce recul progressif est traité en détail en partie III.

3. Une gestion locative de qualité

Au 31 mars 2026, le Taux d'Occupation Financier (TOF) s'établit à 99,5 % (99,1 % au 31 décembre 2025), pour un patrimoine de 34 actifs répartis dans 7 pays, représentant environ 292 431 m² et une durée moyenne résiduelle des baux (WALB) de 10,6 ans — un indicateur de visibilité locative élevé pour une SCPI aussi jeune.

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II. La stratégie : diversification internationale et absence totale de dette

1. Répartition géographique et sectorielle

Le patrimoine de Comète est réparti entre le Royaume-Uni (43,3 %), le Canada (16,2 %), l'Espagne (15,2 %), l'Italie (9,1 %), les Pays-Bas (7,8 %), la Pologne (5,7 %) et l'Irlande (2,7 %) au 31 mars 2026. Sur le plan sectoriel, le commerce (28 %) et la logistique (24 %) dominent, suivis de l'hôtellerie (16 %), du bureau (13 %), du mixte (11 %), du loisir (6 %) et de l'éducation (2 %). Sept acquisitions ont été réalisées au premier trimestre 2026 pour 112,9 M€ (Pologne, Canada, Royaume-Uni, Espagne), et un pipeline sécurisé de 170,3 M€ (13 actifs) est en cours d'instruction. Suite à l'assemblée générale d'avril 2026, la SCPI peut désormais également investir dans des bâtiments d'activité et logistiques en zone euro.

2. Label ISR

Comète est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable). Les revenus sont versés trimestriellement aux associés.

3. Un endettement nul

Comète affiche un taux d'endettement (LTV) de 0 % depuis son lancement — l'ensemble des acquisitions est financé sur fonds propres (collecte). C'est le niveau de prudence le plus élevé possible sur ce critère, qui protège la SCPI d'un choc de taux mais limite aussi mécaniquement l'effet de levier sur la performance en phase de collecte forte.

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III. Points de vigilance

1. Une concentration géographique marquée sur le Royaume-Uni

Avec 43,3 % du patrimoine exposé à un seul marché (le Royaume-Uni), Comète présente une concentration géographique sensiblement plus élevée que les SCPI diversifiées à l'échelle paneuropéenne. Cette exposition, combinée à celle sur le Canada (16,2 %), constitue aussi un risque de change non couvert : une partie significative des loyers et de la valeur du patrimoine est libellée en livre sterling et en dollar canadien, sans couverture systématique du risque devise.

2. Un taux de distribution en tendance baissière depuis le lancement

Le TD est passé de 10,62 % (2024, méthode Alderan) à 9,00 % (2025), avec un objectif non garanti de 7,00 % pour 2026 — une baisse de plus de 3,5 points en deux exercices. Ce schéma est cohérent avec la trajectoire classique d'une jeune SCPI en phase de collecte forte : le rendement reste nettement au-dessus de la moyenne du marché (4,91 % en 2025 selon l'ASPIM), mais la baisse doit être suivie sur les prochains bulletins avant de considérer qu'elle s'est stabilisée autour de l'objectif 2026.

3. Un historique encore limité et une valeur de reconstitution non publiée

Lancée fin 2023, Comète ne dispose que de deux exercices annuels complets (2024 et 2025) pour juger de sa trajectoire dans la durée, contre des acteurs plus anciens du marché des SCPI internationales. À ce stade, aucune valeur de reconstitution n'a encore été publiée, ce qui ne permet pas d'apprécier l'écart entre le prix de souscription (250 €) et la valeur patrimoniale réelle des actifs détenus.

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IV. Analyse de Résilience — "Équation Immobilier Passif"

Pour évaluer la solidité à long terme, nous appliquons notre formule de résilience qui met en balance les forces motrices et les facteurs de vulnérabilité :
Pérennité = (Confiance des Épargnants × Qualité de la Gestion) / (Structure des Frais + Niveau d'Endettement)

• Confiance des épargnants (4,5/5) : Capitalisation multipliée par plus de cinq entre fin 2024 et le premier trimestre 2026, plus de 20 900 associés au 31 mars 2026, Comète parmi les cinq SCPI ayant le plus collecté en France en 2025.
• Qualité de la gestion (3,5/5) : TOF de 99,5 %, WALB de 10,6 ans, mais concentration géographique marquée sur le Royaume-Uni (43,3 %) et sectorielle sur le commerce et la logistique (52 % à elles deux) — un profil moins diversifié que les SCPI paneuropéennes les plus établies.
• Structure des frais (3,5/5) : Frais de souscription de 10 % HT (12 % TTC) et frais de gestion de 11 % HT (13,2 % TTC) des recettes encaissées — des niveaux globalement alignés sur la moyenne du marché des SCPI de rendement, ni parmi les moins chers ni parmi les plus coûteux.
• Niveau d'endettement (5/5) : LTV de 0 % depuis le lancement — le niveau de prudence maximal sur ce critère, sans aucun recours à la dette pour financer les acquisitions.
• Note globale de résilience (4/5) : Comète a démontré une capacité de collecte parmi les plus fortes du marché et une gestion locative de qualité (TOF 99,5 %), sans aucun endettement. Les points de vigilance centraux sont la concentration géographique sur le Royaume-Uni, le risque de change non couvert, et une tendance baissière du taux de distribution sur ses deux premiers exercices pleins — à surveiller sur les prochains bulletins avant de conclure à une stabilisation autour de l'objectif 2026.

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V. Conclusion Immobilier Passif

Comète a réussi une montée en puissance rapide (capitalisation multipliée par plus de cinq entre fin 2024 et le premier trimestre 2026) sur un positionnement 100 % international et sans endettement, avec une gestion locative de qualité (TOF 99,5 %, WALB 10,6 ans) et un label ISR. L'absence totale de dette (LTV 0 %) est un point de solidité rare sur le segment des SCPI internationales récentes.

Le point que nous jugeons le plus important à comprendre avant de souscrire concerne la concentration du patrimoine : 43,3 % de la valeur est exposée au seul marché britannique, sans couverture systématique du risque de change sur cette poche ni sur la poche canadienne (16,2 %). À cela s'ajoute une tendance baissière du taux de distribution sur les deux premiers exercices pleins (10,62 % en 2024, 9,00 % en 2025, objectif non garanti de 7,00 % en 2026), qui reste cohérente avec la phase de collecte forte de la SCPI mais mérite d'être suivie sur les prochains bulletins avant de conclure à une stabilisation.

Comète convient à un associé qui recherche une diversification hors zone euro, un endettement nul et un rendement encore au-dessus de la moyenne du marché, et qui accepte une exposition marquée au marché britannique ainsi qu'un historique encore limité (deux exercices pleins). Elle convient moins à qui recherche une diversification géographique équilibrée entre plusieurs grandes zones, une couverture du risque de change, ou une visibilité longue sur la trajectoire du taux de distribution.