SCPI Remake Live : Analyse de la Diversification Européenne Sans Frais d'Entrée

Remake Live est une SCPI de rendement diversifiée à capital variable, gérée par Remake Asset Management (Remake AM), société de gestion agréée par l'AMF en 2021. Lancée en février 2022 sur le même modèle commercial qu'Iroko Zen ou Novaxia Néo — 0 % de frais de souscription — elle a connu l'une des collectes les plus rapides du marché des SCPI diversifiées.

Cette analyse s'appuie sur les données publiées par Remake AM (bulletin trimestriel T1 2026, arrêté au 31 mars 2026, et rapport annuel 2025), recoupées avec plusieurs agrégateurs spécialisés (MeilleureSCPI, Ideal Investisseur, France SCPI).

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I. La promesse : croissance rapide et rendement au-dessus du marché

Remake Live construit sa proposition de valeur autour de trois arguments : l'absence de frais de souscription, une collecte et une capitalisation en forte croissance, et un taux de distribution qui reste significativement supérieur à la moyenne du marché des SCPI (environ 4,9 % selon l'ASPIM), malgré une tendance à la baisse depuis 2023.

1. Une croissance de capitalisation parmi les plus rapides du marché

La capitalisation de Remake Live est passée de 332 M€ fin 2023 à 647 M€ fin 2024, puis 846 M€ fin 2025, pour atteindre 882 M€ au 31 mars 2026 — soit un quasi-triplement en un peu plus de deux ans. La SCPI comptait 12 333 associés au 31 mars 2026, pour 4 322 383 parts en circulation.

2. Un taux de distribution qui reste au-dessus du marché, mais en recul

Le Taux de Distribution (TD) s'est établi à 7,05 % en 2025 (dividende brut de 14,39 € par part), après 7,50 % en 2024 et 7,79 % en 2023. Cette baisse progressive, bien qu'elle laisse Remake Live nettement au-dessus de la moyenne du marché, mérite d'être surveillée dans la durée (voir partie III). Le TD 2025 s'entend brut de fiscalité étrangère : la SCPI étant investie majoritairement hors de France, une partie du rendement (7,05 % brut, environ 5,69 % net de fiscalité étrangère) correspond à de l'impôt payé localement pour le compte des associés, récupérable ou imputable selon les conventions fiscales applicables.

3. Une gestion locative de qualité

Au 31 mars 2026, le Taux d'Occupation Financier (TOF) s'établit à 99,16 % (vacance financière de seulement 0,84 %), pour un patrimoine de 71 immeubles répartis dans 9 pays européens, représentant environ 438 600 m² loués à 97 locataires.

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II. La stratégie : diversification paneuropéenne et impact social

1. Répartition géographique et sectorielle

Le patrimoine de Remake Live est diversifié à l'échelle européenne, avec le Royaume-Uni et la France comme deux principaux marchés, complétés par plusieurs pays d'Europe continentale. Sur le plan sectoriel, les bureaux restent la première typologie d'actifs, suivis par la santé/éducation et la logistique — une diversification sectorielle plus large que sur une SCPI mono-thématique, mais avec une exposition bureaux qui reste la plus significative du portefeuille.

2. Label ISR et engagement social

Remake Live a obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable) en mai 2022. Particularité du positionnement de Remake AM : la société de gestion s'engage à consacrer entre 5 % et 10 % de la collecte à des projets à vocation sociale (hébergement d'urgence, partenariats avec des bailleurs sociaux, structures d'accueil pour publics vulnérables), en plus de l'activité locative classique. Les revenus sont versés mensuellement aux associés.

3. Un endettement modéré

Le taux d'endettement (LTV) s'établit à 18,64 % au 31 mars 2026 — un niveau sensiblement plus prudent que la moyenne des SCPI diversifiées récentes, qui laisse à la société de gestion une capacité de levier disponible pour financer de futures acquisitions sans solliciter excessivement la collecte.

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III. Points de vigilance

1. Des frais de gestion parmi les plus élevés du marché

Comme pour toute SCPI « 0 % de frais d'entrée », l'absence de commission de souscription se retrouve ailleurs dans la structure de coûts. Les frais de gestion de Remake Live s'élèvent à 18 % TTC des loyers encaissés — nettement au-dessus de la moyenne du marché, généralement située un peu au-dessus de 10 %, et supérieurs à ceux d'Iroko Zen (14,4 % TTC) sur le même modèle sans frais d'entrée.

2. Une commission de retrait pendant les 5 premières années

Remake Live applique une commission de retrait de 5 % TTC en cas de revente des parts avant 5 ans de détention ; au-delà, aucun frais de sortie n'est appliqué. C'est un délai plus court que celui d'Iroko Zen (6 ans depuis avril 2026), mais le principe reste le même : l'avantage du « 0 % à l'entrée » suppose de conserver ses parts au moins 5 ans pour ne pas être rogné par ce frais.

3. Un taux de distribution en tendance baissière

Le TD est passé de 7,79 % (2023) à 7,50 % (2024) puis 7,05 % (2025) — une baisse progressive sur trois exercices consécutifs, à surveiller sur les prochains bulletins trimestriels. Le dividende brut versé au titre du premier trimestre 2026 s'est élevé à 3,24 € par part ; en l'absence de recul suffisant sur les trimestres suivants, nous ne pouvons pas encore établir de tendance fiable pour l'exercice 2026 complet. Cette baisse reste, à ce stade, cohérente avec le contexte de taux et de marché immobilier européen plutôt qu'avec une dégradation spécifique du patrimoine (le TOF s'est au contraire amélioré).

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IV. Analyse de Résilience — "Équation Immobilier Passif"

Pour évaluer la solidité à long terme, nous appliquons notre formule de résilience qui met en balance les forces motrices et les facteurs de vulnérabilité :
Pérennité = (Confiance des Épargnants × Qualité de la Gestion) / (Structure des Frais + Niveau d'Endettement)

• Confiance des épargnants (4,5/5) : Capitalisation quasi triplée en deux ans (332 M€ fin 2023 à 882 M€ au 31/03/2026), plus de 12 000 associés, collecte qui ne se dément pas malgré la baisse progressive du TD.
• Qualité de la gestion (4/5) : TOF de 99,16 %, vacance financière quasi nulle (0,84 %), diversification européenne réelle sur 9 pays et 71 immeubles. Concentration sectorielle sur les bureaux à surveiller dans un cycle immobilier tertiaire encore incertain.
• Structure de frais (2/5) : Frais de gestion de 18 % TTC, parmi les plus élevés du marché des SCPI diversifiées, et commission de retrait de 5 % TTC pendant 5 ans. Le « 0 % de frais d'entrée » se paie davantage ici que sur des SCPI comparables du même modèle.
• Niveau d'endettement (4/5) : LTV de 18,64 % au 31 mars 2026, un niveau prudent qui laisse une marge de manœuvre pour de futures acquisitions à effet de levier.
• Note globale de résilience (3,5/5) : Remake Live a démontré une capacité de collecte et une qualité de gestion locative solides, avec un endettement maîtrisé. Le point de vigilance central est la structure de frais, plus coûteuse que sur des SCPI comparables au même modèle commercial, combinée à une tendance baissière du taux de distribution sur trois exercices consécutifs — à surveiller sur les prochains bulletins avant de conclure à une stabilisation.

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V. Conclusion Immobilier Passif

Remake Live a réussi une montée en puissance rapide (capitalisation quasi triplée en deux ans) grâce à un positionnement « 0 % de frais d'entrée » combiné à une diversification européenne réelle et un positionnement ISR assumé, incluant un volet d'impact social distinctif sur le marché des SCPI. La qualité de la gestion locative (TOF 99,16 %) et l'endettement maîtrisé (LTV 18,64 %) sont des points solides.

Le point que nous jugeons le plus important à comprendre avant de souscrire concerne la structure de coûts réelle : des frais de gestion de 18 % TTC, au-dessus de la moyenne du marché et de ceux d'Iroko Zen sur un modèle pourtant comparable, et une commission de retrait de 5 % TTC pendant 5 ans. À cela s'ajoute une tendance baissière du taux de distribution depuis 2023 (7,79 % → 7,50 % → 7,05 %), qui n'est pas alarmante en soi (la SCPI reste très au-dessus de la moyenne du marché) mais mérite d'être suivie sur les prochains exercices avant de conclure à une stabilisation.

Remake Live convient à un associé qui recherche une diversification européenne large, un positionnement ISR avec une dimension d'impact social, et qui s'engage sur un horizon d'au moins 5 à 10 ans pour absorber la commission de retrait et lisser les frais de gestion élevés. Elle convient moins à qui recherche la structure de frais la plus basse du marché ou une visibilité totale sur la trajectoire du taux de distribution.