SCPI Corum Eurion : Analyse de la Diversification Zone Euro Labellisée ISR

Corum Eurion est une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Corum Asset Management (Corum AM), société de gestion agréée par l'AMF depuis 2011. Lancée le 21 janvier 2020, elle est la petite sœur de Corum Origin (lancée en 2012) au sein de la gamme Corum, avec un positionnement voisin — immobilier tertiaire diversifié en zone euro — mais un objectif de rendement annuel plus modeste (4,5 % contre 6 % pour Origin) et une labellisation ISR (Investissement Socialement Responsable).

Cette analyse s'appuie sur le rapport annuel 2025 de Corum Eurion (comptes arrêtés au 31/12/2025) et le bulletin trimestriel le plus récent, recoupés avec plusieurs agrégateurs spécialisés (Ideal Investisseur, MeilleureSCPI, Centrale des SCPI) pour les données historiques.

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I. La promesse : diversification zone euro, ISR, sans commission de retrait

Corum Eurion construit sa proposition de valeur autour de trois arguments : une diversification réelle sur plusieurs pays de la zone euro sans risque de change, une performance historiquement supérieure à son objectif annuel de 4,5 % (non garanti) depuis sa création, et l'absence de toute commission de retrait sur la revente des parts — un point de différenciation notable face à d'autres SCPI récentes du marché.

1. Une performance toujours au-dessus de son objectif

Le Taux de Distribution (TD) s'est établi à 5,73 % en 2025 (dividende brut de 12,33 € par part sur un prix de souscription de 215 €), en légère hausse après 5,53 % en 2024. Depuis sa création, Corum Eurion a affiché chaque année un TD supérieur à son objectif de 4,5 % : 10,40 % en 2020 (chiffre à relativiser, la SCPI étant encore en phase de montée en puissance avec un patrimoine réduit cette première année), 6,12 % en 2021, 6,47 % en 2022, puis une contraction progressive à 5,67 % en 2023. Le TRI depuis création s'établit à environ 6,49 %. Pour comparaison, le TD moyen du marché des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM et l'IEIF : Eurion reste donc au-dessus de la moyenne, mais avec un écart qui s'est nettement resserré depuis 2021-2022.

2. Une gestion locative de haute qualité

Au 31 décembre 2025, le Taux d'Occupation Financier (TOF) s'établit à 99,9 %, pour un patrimoine de 51 immeubles répartis dans 8 pays de la zone euro (509 199 m², dont 20 520 m² vacants). La durée moyenne d'engagement des locataires ressort à 6,22 ans (échéance moyenne mars 2032), un horizon de visibilité locative confortable.

3. Aucune commission de retrait sur les parts

Contrairement à plusieurs SCPI diversifiées récentes (Remake Live : 5 % TTC pendant 5 ans ; Iroko Zen : 6 ans de détention minimum), Corum Eurion n'applique aucune commission lors de la revente des parts. Le coût du placement est concentré à l'entrée (frais de souscription) plutôt que réparti entre entrée et sortie — une structure plus classique, mais plus lisible pour un souscripteur qui n'est pas certain de son horizon de détention exact.

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II. La stratégie : zone euro, ISR, croissance maîtrisée

1. Répartition géographique et sectorielle

Le patrimoine de Corum Eurion est investi à 82 % hors de France (18 % en France), sur 8 pays de la zone euro, sans aucun risque de change. Sur le plan sectoriel, les bureaux dominent nettement le portefeuille (74 %), suivis de l'hôtellerie (10 %), la logistique (8 %), les commerces (6 %) et l'éducation (2 %) — une diversification sectorielle réelle mais avec une concentration bureaux qui reste la plus élevée de la gamme Corum (à comparer aux 97 % d'exposition étrangère et à la diversification sectorielle plus large de Corum Origin).

2. Label ISR et croissance régulière

Corum Eurion est labellisée ISR. La capitalisation a atteint 1,477 milliard d'euros fin 2025 (+11 % sur l'année), pour 42 527 associés (+14 % par rapport à 2024). La collecte nette 2025 s'est élevée à 150,13 M€, qui a financé un programme d'investissement de 160,50 M€ réparti sur cinq acquisitions en Europe, réalisées à des taux de rendement à l'acquisition compris entre 7 % et 7,9 %.

3. Un endettement en hausse à surveiller

Le taux d'endettement est passé de 16 % fin 2024 à 18 % fin 2025 (dettes financières de 221,78 M€), pour financer le programme d'acquisitions de l'année. Le niveau reste modéré en absolu — proche de celui de Remake Live (18,64 %) — mais la progression de 2 points en un seul exercice mérite d'être suivie sur les prochains bulletins, en particulier si la société de gestion poursuit ce rythme d'acquisitions à crédit.

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III. Points de vigilance

1. Concentration sectorielle sur les bureaux

Avec 74 % du patrimoine investi en bureaux, Corum Eurion reste dépendante d'un seul cycle immobilier — celui du tertiaire de bureaux, qui traverse une période d'incertitude structurelle (télétravail, coûts de mise aux normes énergétiques). La diversification géographique sur 8 pays atténue ce risque sans l'annuler.

2. Des frais d'entrée classiques, pas les plus bas du marché

Les frais de souscription s'élèvent à 12 % TTC du prix de la part, et les frais de gestion à 12,40 % HT des loyers encaissés. Ce niveau se situe dans la moyenne haute du marché des SCPI classiques, sans être excessif comparé aux SCPI « 0 % de frais d'entrée » qui reportent le coût sur des frais de gestion plus élevés (18 % TTC pour Remake Live, 14,4 % TTC pour Iroko Zen). Le site recommande un horizon de détention de 8 à 10 ans pour amortir ces frais.

3. Un taux de distribution qui s'est rapproché de la moyenne du marché

La baisse du TD entre 2021 (6,12 %) et 2024 (5,53 %) a réduit l'écart de performance avec la moyenne du marché des SCPI (4,91 % en 2025). Le rebond à 5,73 % en 2025 est encourageant, mais un seul exercice ne permet pas d'établir une tendance : à surveiller sur les prochains bulletins trimestriels avant de conclure à une inversion durable de la trajectoire baissière observée entre 2021 et 2024.

4. Exposition à la fiscalité étrangère

82 % du patrimoine étant situé hors de France, une partie du TD brut affiché correspond à de l'impôt payé localement dans les pays où sont situés les immeubles, récupérable ou imputable selon les conventions fiscales applicables — comme pour toute SCPI investie majoritairement à l'étranger, le rendement net perçu par un associé français peut être inférieur au TD brut communiqué.

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IV. Analyse de Résilience — "Équation Immobilier Passif"

Pour évaluer la solidité à long terme, nous appliquons notre formule de résilience qui met en balance les forces motrices et les facteurs de vulnérabilité :
Pérennité = (Confiance des Épargnants × Qualité de la Gestion) / (Structure des Frais + Niveau d'Endettement)

• Confiance des épargnants (4/5) : Capitalisation en croissance régulière (+11 % en 2025, 1,477 Md€), plus de 42 500 associés (+14 %), collecte nette de 150 M€ qui ne se dément pas malgré un TD resté sous les niveaux de lancement. Croissance moins spectaculaire que sur des SCPI plus récentes, mais plus mature (6 exercices complets).
• Qualité de la gestion (4/5) : TOF de 99,9 %, quasi absence de vacance, diversification réelle sur 8 pays zone euro et durée d'engagement locataire de 6,22 ans. Concentration sectorielle bureaux (74 %) à surveiller dans un cycle tertiaire encore incertain.
• Structure des frais (3,5/5) : Frais de souscription (12 % TTC) et de gestion (12,40 % HT) dans la moyenne haute du marché classique, mais absence de toute commission de retrait sur les parts — contrairement à plusieurs SCPI diversifiées comparables — ce qui simplifie la lecture du coût total pour un souscripteur.
• Niveau d'endettement (3/5) : Taux d'endettement passé de 16 % à 18 % en un an, resté modéré en absolu mais dont la progression rapide mérite d'être suivie si elle se poursuit sur les prochains exercices.
• Note globale de résilience (3,5/5) : Corum Eurion combine une gestion locative de haute qualité et une structure de frais lisible (pas de commission de retrait) avec un taux de distribution qui s'est rapproché de la moyenne du marché depuis 2021 et un endettement en hausse rapide à surveiller. Un profil de SCPI mature et solide, mais qui n'offre plus l'écart de performance qu'elle affichait à son lancement.

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V. Conclusion Immobilier Passif

Corum Eurion a construit, en six exercices, un profil de SCPI mature : gestion locative de haute qualité (TOF 99,9 %), diversification géographique réelle sur 8 pays de la zone euro, et une structure de frais lisible sans commission de retrait sur les parts — un point de différenciation appréciable face à plusieurs concurrentes directes. Le TD reste au-dessus de la moyenne du marché (5,73 % contre 4,91 % en 2025), avec un rebond encourageant après trois exercices de baisse.

Le point que nous jugeons le plus important à comprendre avant de souscrire concerne la trajectoire du TD et de l'endettement : la baisse progressive du taux de distribution entre 2021 et 2024 a réduit l'écart de performance avec la moyenne du marché, et le taux d'endettement a progressé de 2 points en un seul exercice (16 % à 18 %). Le rebond 2025 est un signal positif mais isolé, à confirmer sur les prochains bulletins.

Corum Eurion convient à un associé qui recherche une diversification zone euro sans risque de change, un positionnement ISR, et une structure de frais classique mais lisible (pas de surprise à la sortie). Elle convient moins à qui recherche le taux de distribution le plus élevé du marché actuel ou une concentration sectorielle plus large que les bureaux.