Faut-il investir dans les foncières de bureaux ? Vacance record en Île-de-France, rebond à Manhattan, et ce que j'ai fait

Quand un secteur entier cote avec des rendements de dividende à deux chiffres, il y a deux lectures possibles : une opportunité historique, ou un piège dont le marché a déjà compris la mécanique. Pour les bureaux, j'ai passé du temps à essayer de savoir laquelle était la bonne. Ma réponse est intermédiaire, et elle m'a conduit à une position très mesurée. Cet article explique le raisonnement, avec les chiffres tels qu'ils étaient au moment de ma vidéo, en 2024, et tels qu'ils sont devenus fin 2025.

Le bureau va-t-il disparaître ?

Non, et c'est la première chose que je veux dire. Le télétravail s'est imposé dans beaucoup d'entreprises, et une part importante des salariés ne sont plus au bureau cinq jours par semaine. Mais la nature humaine n'a pas changé : le besoin d'interaction, de cohésion autour d'un objectif commun, de formation des plus jeunes par les plus expérimentés, tout cela demande des lieux. Ce qui se dessine n'est pas la fin du bureau, c'est une transformation : moins de surface par salarié, une forte demande de centralité (proche des transports, de la restauration, des services), et une exigence de qualité (bâtiments récents, performants énergétiquement, agréables). Les locataires ont le pouvoir de négociation et le garderont longtemps, ce qui pèse sur la rentabilité de l'ensemble du parc.

Que disent les chiffres, en 2024 et fin 2025 ?

Indicateur	Au moment de ma vidéo (été 2024)	Fin 2025	Source
Vacance des bureaux, Manhattan	Autour de 22 % dans le quartier d'affaires, chiffre que j'avais retenu des publications de l'époque	13,6 % en décembre 2025, en baisse de 3 points sur un an, contre 18,4 % au niveau national américain	Publications de marché (Commercial Café, Cushman & Wakefield)
Vacance des bureaux, Île-de-France	Un peu au-dessus de 8 %, contre environ 5 % avant la crise	11,2 %, avec un record de 6,2 millions de m² vacants	JLL, BNP Paribas Real Estate (bilans 2025)
Valeur des bureaux à horizon 2030	−26 % entre 2019 et 2030 (scénario modéré), −42 % (scénario sévère), sur les neuf grandes villes étudiées ; environ 800 milliards de dollars de valeur à risque		McKinsey Global Institute, « Empty spaces and hybrid places », 2023

Deux enseignements. D'abord, la trajectoire diverge selon les villes : Manhattan se redresse, portée par une demande de bureaux de première catégorie, quand l'Île-de-France continue de se dégrader en volume. Ensuite, les projections de McKinsey ne sont pas une prévision de faillite du secteur, mais d'une perte de valeur durable, concentrée sur les immeubles secondaires et périphériques. Les deux vont dans le même sens : la qualité et la localisation feront la différence, pas le secteur en lui-même.

Pourquoi les foncières cotées ont-elles déjà encaissé la baisse, et pas les SCPI ?

C'est le point qui m'a le plus intéressé. Une foncière cotée est valorisée chaque jour par le marché, et ses expertises suivent de près : quand j'ai regardé Gecina en 2024, ses publications faisaient apparaître des taux de capitalisation nettement remontés, de l'ordre de 4 % pour Paris intramuros et de plus de 8 % pour La Défense, chiffres de l'époque à vérifier dans les publications actuelles. Les foncières ont donc réévalué leurs immeubles vite, parfois brutalement, et leur cours l'a fait avant elles. Les SCPI, dont le prix de part est fixé annuellement par la société de gestion dans une fourchette autour de la valeur de reconstitution, ont ajusté beaucoup plus lentement : à patrimoine comparable, leurs immeubles de bureaux étaient, en 2024, estimés sensiblement plus cher que ceux des foncières. Mon article sur le prix de part des SCPI explique cette mécanique ; la fiche Perial O2 montre ce que cela donne sur une SCPI de bureaux qui a dû suspendre sa variabilité du capital.

Ma conclusion pratique : s'il faut acheter du bureau, c'est là où la baisse est déjà dans le prix, donc dans les foncières cotées, et pas dans les SCPI, où elle est encore en cours. Notre comparatif SCPI vs foncières cotées traite cette différence de mécanisme de prix.

Ce que j'ai fait

J'ai commencé à entrer, très prudemment, sur une foncière parisienne dont le patrimoine est concentré sur des immeubles de qualité en zone centrale, parce que c'est le segment que je crois gagnant dans la transformation en cours, et parce que sa décote sur la valeur de ses actifs me paraissait excessive. C'est une ligne modeste dans mon portefeuille, et je ne l'ai pas renforcée massivement. Je n'ai pas touché aux foncières de bureaux périphériques ni aux SCPI de bureaux. Je garde en tête une règle que je me répète depuis des années : le meilleur moment pour acheter de l'immobilier est pendant les crises, quand les taux sont élevés, et c'est exactement le moment où c'est le plus difficile à faire.

• Ce qui plaide pour : des rendements de dividende élevés, des décotes sur actifs importantes, une correction déjà largement passée dans les cours, et une demande réelle pour les immeubles centraux de qualité.
• Ce qui plaide contre : une vacance qui continue de monter en Île-de-France, un pouvoir de négociation durablement chez les locataires, des projections de perte de valeur jusqu'en 2030, et un rendement de dividende qui peut être coupé si les loyers baissent.

Comment lire une foncière de bureaux avant d'y entrer ?

Ce que je regarde	Pourquoi	Ce qui m'arrête
La part du patrimoine en zone centrale	C'est le segment qui retient les locataires	Une majorité d'immeubles en périphérie ou en villes secondaires
Le taux d'occupation et sa tendance	Une vacance qui monte annonce des loyers qui baissent	Une vacance supérieure à celle du marché
La durée résiduelle des baux	Le temps avant que les locataires renégocient à la baisse	Des échéances concentrées sur les deux prochaines années
L'endettement et ses échéances	Le refinancement à des taux plus élevés coupe le dividende	Un ratio de dette élevé avec des échéances proches
La couverture du dividende par le résultat récurrent	Un rendement de 10 % non couvert est un rendement de 5 % qui s'ignore	Un dividende supérieur au résultat récurrent

Un cycle comparable dans un autre secteur, celui des laboratoires de sciences de la vie, est raconté dans Alexandria : ma thèse de 2024 relue ; et l'exemple d'une foncière de bureaux parisiens de premier plan dans une SIIC parisienne face à une SCPI.

Foire aux questions

Un rendement de dividende de 10 % sur une foncière de bureaux, c'est une bonne affaire ?

C'est un rendement de 10 % tant que le dividende est maintenu. Le marché le cote ainsi parce qu'il anticipe une baisse. La question est de savoir si l'anticipation est excessive, immeuble par immeuble.

Les SCPI de bureaux sont-elles à éviter ?

À mon avis, pas au prix actuel de leurs parts, tant que leurs expertises n'ont pas rattrapé celles des foncières. Une SCPI de bureaux qui a déjà fortement baissé son prix de part et dont le patrimoine est central est un autre sujet.

Le télétravail ne va-t-il pas continuer à réduire la demande ?

Il réduit la surface par salarié, pas le besoin de lieux. Et il accélère la fuite vers la qualité : les entreprises louent moins de mètres carrés, mais de meilleurs mètres carrés, mieux placés.

Faut-il attendre que la vacance baisse pour entrer ?

Quand la vacance baisse, les cours ont généralement déjà remonté. Le point d'entrée se joue sur la décote et sur la qualité du patrimoine, pas sur le retournement des statistiques.

Quelle part d'un portefeuille consacrer aux bureaux ?

Pour moi, une part modeste, sur une ou deux foncières de qualité, comme une diversification à contre-courant et pas comme une conviction. Notre page sur les risques des foncières cotées rappelle ce que coûte la concentration sectorielle.

En résumé

Les bureaux ne vont pas disparaître, mais une partie de leur valeur, si, et durablement : les projections de McKinsey et la vacance record en Île-de-France le disent. Les foncières cotées ont déjà encaissé une grande partie de cette perte dans leurs cours ; les SCPI, beaucoup moins. J'ai choisi une entrée prudente, sur du central et de la qualité, en acceptant que le rendement affiché puisse être coupé. Ce qui coûte cher, dans ce secteur, c'est d'acheter le rendement sans regarder l'immeuble.

Pour aller plus loin : notre classement des meilleures foncières cotées en 2026, la page sur les risques des SCPI pour le mécanisme de valorisation lente, et le site reitdividend.com, du même réseau, pour l'analyse titre par titre. Pour arbitrer entre foncières et SCPI de bureaux dans votre portefeuille, un rendez-vous avec le cabinet est la bonne étape.

Cet article développe ma vidéo « J'investis dans les foncières de bureaux ? » (août 2024). Sources : McKinsey Global Institute, « Empty spaces and hybrid places: the pandemic's lasting impact on real estate » (juillet 2023) ; JLL, bilan 2025 du marché locatif des bureaux en Île-de-France, et BNP Paribas Real Estate, marché des bureaux Île-de-France T4 2025 (vacance de 11,2 %, 6,2 millions de m² vacants) ; Commercial Café et Cushman & Wakefield, marché des bureaux de Manhattan (vacance de 13,6 % en décembre 2025, 18,4 % au niveau national). Les taux de capitalisation cités pour 2024 proviennent des publications de Gecina de l'époque et ont évolué depuis. Avis personnel, pas un conseil en investissement ; les foncières cotées comportent un risque de perte en capital et une volatilité élevée.