Club deal immobilier, crowdfunding ou SCPI : que choisir ?

« On me propose d'entrer dans un club deal immobilier à 10 % de rendement visé : est-ce mieux que le crowdfunding ou qu'une SCPI ? » La question se pose dès qu'un capital important est disponible, après une cession d'entreprise par exemple. Les trois solutions n'ont en commun que le mot « immobilier ». L'une vous rend associé d'une opération unique, l'autre prêteur d'un opérateur, la troisième copropriétaire indirect d'un patrimoine loué.

Nous comparons ici le club deal immobilier, le crowdfunding et la SCPI sur ce qui compte avant de signer : la structure juridique, le ticket, la durée, le rendement annoncé et le rendement constaté quand il est publié, l'alignement des intérêts et l'information due à l'investisseur. Le cadre général du non coté figure sur la fiche private equity immobilier.

Qu'est-ce qu'un club deal immobilier ?

Une société, le plus souvent une SAS ou une société civile, créée pour acquérir un actif ou un petit nombre d'actifs : un hôtel, un immeuble de bureaux à restructurer, un portefeuille de commerces. Quelques investisseurs en souscrivent le capital (7 et 14 dans les deux opérations examinées par l'AMF en 2025) ; un sponsor trouve l'opération, la structure et la gère jusqu'à la revente. Le terme vient du capital-investissement et n'a pas de définition légale.

C'est la source de la principale difficulté. Le code monétaire et financier définit le fonds d'investissement alternatif (FIA) par trois critères : un organisme de placement collectif, qui lève des capitaux auprès d'un certain nombre d'investisseurs, pour les investir selon une politique d'investissement définie (art. L. 214-24). Un club deal dont les associés n'exercent pas eux-mêmes la gestion courante peut remplir ces critères : c'est alors un « Autre FIA ». Dès qu'il compte au moins un investisseur non professionnel, il doit désigner un dépositaire et être géré par une société de gestion de portefeuille.

L'AMF en a tiré les conséquences. Par une décision du 9 septembre 2025, sa commission des sanctions a prononcé une sanction de 400 000 € contre la société Eternam pour plusieurs manquements. Elle retient notamment que la société n'a pas agi de manière professionnelle dans la gestion de deux club deals hôteliers, réunissant 14 et 7 investisseurs, qu'elle qualifie d'« Autres FIA ». La décision, susceptible de recours, cite la plaquette de ces opérations : détention de cinq à sept ans, ticket d'entrée de l'ordre de 566 000 €, taux de rendement interne cible d'environ 10 % avant fiscalité. Elle relève aussi que cette activité de structuration de club deals réunissait 570 investisseurs pour environ 300 M€ fin 2022. Ce n'est donc pas un marché confidentiel.

Club deal, crowdfunding ou SCPI : quelles différences ?

Critère	Club deal immobilier	Crowdfunding immobilier	SCPI
Ce que vous détenez	Des actions ou des parts d'une société porteuse d'une opération	Une créance : des obligations émises par un opérateur	Des parts d'une société qui détient un patrimoine loué
Nombre d'actifs	Un, parfois quelques-uns	Un projet par souscription	Des dizaines à plusieurs centaines d'immeubles
Cadre	Variable : « Autre FIA » si les critères sont réunis, avec société de gestion et dépositaire	Plateforme agréée prestataire de services de financement participatif	Fonds visé par l'AMF, société de gestion agréée, bulletin périodique
Ticket d'entrée	Élevé : de l'ordre de 566 000 € dans l'exemple cité par l'AMF ; à partir de 10 000 € à 100 000 € dans les fonds non cotés	À partir de 100 € à 1 000 €	Une part : 340 € pour Immorente, par exemple
Durée	Cinq à sept ans dans l'exemple ; sept à dix ans pour un fonds	Douze à trente-six mois, hors retards	Huit à dix ans recommandés
Rendement annoncé	Taux de rendement interne cible, autour de 10 %	11,0 % brut en moyenne en 2025	4,91 % de distribution moyenne en 2025
Rendement constaté	Aucune statistique publique	25 à 30 % des projets en retard de plus de six mois, 20 à 25 % en procédure collective en 2025	Performance globale de 1,46 % en 2025, prix de part moyen en baisse de 3,45 %
Sortie avant le terme	Aucune, sauf cession de gré à gré prévue par le pacte	Aucune	Retrait ou marché secondaire, sans délai garanti

Sources : AMF, décision de la commission des sanctions du 9 septembre 2025 ; Forvis Mazars et France FinTech, baromètre 2025 du crowdfunding, 12 mars 2026 ; ASPIM/IEIF, statistiques 2025, 9 février 2026 ; fiches du comparateur pour les tickets et durées usuels.

Quel rendement espérer d'un club deal immobilier ?

Le chiffre mis en avant est un taux de rendement interne cible, presque toujours à deux chiffres. Il faut le lire pour ce qu'il est : un objectif, calculé par le sponsor, sur une opération qui n'a pas encore eu lieu. Il suppose un prix d'achat, un coût de travaux, un niveau de loyer ou de résultat d'exploitation, un taux de crédit et un prix de revente dans cinq à sept ans. Une seule de ces hypothèses manquée suffit à le faire tomber.

Nous n'avons trouvé aucune statistique publique des rendements réalisés par les club deals immobiliers français : ni l'AMF, ni une association professionnelle n'en publie. La seule donnée disponible est celle que le sponsor accepte de montrer. Demandez-lui la liste de toutes ses opérations dénouées, y compris celles qui ont déçu, avec le rendement obtenu par les investisseurs après frais.

À titre de repère, le crowdfunding immobilier, qui finance des opérations de même nature en dette plutôt qu'en capital, affiche 11,0 % de rendement brut moyen en 2025, et son baromètre indique qu'un projet sur deux présente des difficultés significatives. Le rendement annoncé rémunère un risque ; il ne le supprime pas.

Les intérêts du sponsor sont-ils alignés sur les vôtres ?

C'est la question que le non coté pose toujours. Le sponsor se rémunère de plusieurs façons : des honoraires de structuration à l'entrée, des honoraires de gestion pendant la vie de l'opération, et une part de la plus-value au-delà d'un seuil de rendement, le carried interest. Ce dernier aligne les intérêts sur le résultat final ; les deux premiers sont dus quel que soit ce résultat.

Quatre vérifications se font avant de signer :

1. Le sponsor investit-il son propre argent dans l'opération, aux mêmes conditions que vous, et pour combien ?
2. À partir de quel rendement le carried interest se déclenche-t-il (le hurdle rate), et sur quelle base est-il calculé ?
3. Qui décide de vendre, et que prévoit le pacte d'associés si l'opération dure plus longtemps que prévu ?
4. Qui contrôle : une société de gestion agréée et un dépositaire, ou le sponsor seul ?

En SCPI, la société de gestion est rémunérée par une commission de souscription et une commission de gestion sur les loyers : elle gagne à collecter, pas seulement à bien gérer. En crowdfunding, la plateforme est le plus souvent rémunérée par l'opérateur qui emprunte. Aucun des trois modèles n'est exempt de conflit d'intérêts ; la différence est qu'il est publié en SCPI, et négocié au cas par cas en club deal.

Quels sont les risques propres à chaque solution ?

• Club deal : la concentration. Un seul actif, un seul exploitant ou locataire, un seul scénario de sortie. S'y ajoutent l'effet de levier du crédit, l'absence de liquidité et la dépendance à une petite équipe.
• Crowdfunding : le rang et le temps. Vous êtes créancier, souvent remboursé après la banque, et un retard allonge l'immobilisation de votre argent. Le détail est sur la page risques du crowdfunding immobilier et dans le retour d'expérience pourquoi avoir arrêté le crowdfunding immobilier.
• SCPI : la valeur et la sortie. Le prix de part peut baisser et le retrait dépend de nouvelles souscriptions : voir les signaux d'alerte à lire dans un bulletin trimestriel.

Ce que la plupart des sites ne vous disent pas

• « Club deal » ne dit rien du cadre. La même étiquette couvre une société sans aucun contrôle externe et un fonds géré par une société de gestion avec dépositaire. Demandez lequel, par écrit.
• Le rendement cible n'a pas d'historique public. Aucune série ne permet de comparer les objectifs annoncés aux résultats obtenus.
• Les arguments fiscaux font partie de la plaquette. La décision de l'AMF cite une brochure qui mettait en avant l'éligibilité au remploi après cession et l'exonération d'IFI. Un avantage fiscal ne corrige pas une opération qui échoue.
• Le ticket élevé n'est pas un gage de qualité. Il concentre votre risque : plusieurs centaines de milliers d'euros sur une seule opération, c'est l'inverse de la mutualisation.
• Le non coté peut avoir sa place dans un patrimoine important, pour une part limitée, quand le cadre est celui d'un fonds agréé et que le sponsor montre ses opérations passées.

À qui chaque solution convient, et à qui elle ne convient pas ?

Solution	Peut convenir à	Ne convient pas à
Club deal immobilier	Un investisseur averti dont le ticket représente une fraction limitée du patrimoine financier, capable de lire un pacte d'associés et d'attendre sept ans	Un premier investissement, un capital dont on peut avoir besoin, quiconque décide sur le seul rendement cible
Crowdfunding immobilier	Celui qui accepte une perte partielle ou totale sur chaque ligne et répartit de petits montants sur de nombreux projets	Celui qui compte sur la date de remboursement annoncée
SCPI	Celui qui cherche un revenu régulier et mutualisé sur dix ans ou plus	Un horizon court, ou un besoin de liquidité certaine

Pour un capital issu d'une cession d'entreprise, la question du remploi se traite avec la fiscalité de la holding : voir SCPI dans une SCI ou une holding à l'IS.

Foire aux questions

Un club deal immobilier est-il réglementé ?

Cela dépend de sa structure. S'il lève des capitaux auprès de plusieurs investisseurs pour les investir selon une politique définie, sans que ceux-ci gèrent au quotidien, c'est un fonds d'investissement alternatif, soumis au code monétaire et financier.

Quel est le ticket minimum d'un club deal ?

Il n'y a pas de règle. Les opérations citées par l'AMF affichaient un ticket de l'ordre de 566 000 € ; les fonds non cotés ouverts à des particuliers avertis commencent plutôt entre 10 000 € et 100 000 €.

Le club deal rapporte-t-il plus que le crowdfunding ?

Personne ne peut le dire : il n'existe pas de statistique publique des rendements réalisés par les club deals. Le crowdfunding publie un rendement brut moyen de 11,0 % en 2025, avec un projet sur deux en difficulté significative.

Peut-on revendre ses parts d'un club deal ?

En pratique non, avant la revente de l'actif. Une cession de gré à gré suppose un acheteur et l'accord prévu par le pacte d'associés.

Quelle différence entre un club deal et une SCPI ?

La mutualisation et l'information. Une SCPI détient de nombreux immeubles et publie un bulletin périodique ; un club deal porte une opération et rend compte à ses seuls associés.

En résumé

Club deal, crowdfunding et SCPI ne répondent pas au même besoin. La SCPI mutualise et publie ; le crowdfunding promet 11 % et connaît un projet sur deux en difficulté ; le club deal vise 10 % sur un seul actif, sans historique public, dans un cadre qui dépend de celui qui le monte. Entrer dans un club deal sans savoir qui le gère et qui le contrôle, c'est acheter un rendement cible sans acheter les protections qui vont avec.

Pour situer ces trois solutions sur le risque, la durée et la liquidité, commencez par le comparateur, puis par le quiz investisseur, qui indique si le non coté correspond à votre profil. Si une opération précise vous est proposée, un rendez-vous avec un conseiller du cabinet permet de passer en revue le cadre, les frais et les clauses du pacte avant de signer.

Sources : AMF, commission des sanctions, décision n° 8 du 9 septembre 2025 (SAN-2025-08), société Eternam, publiée sur amf-france.org et susceptible de recours ; code monétaire et financier, art. L. 214-24 ; position AMF n° 2013-16 sur les notions essentielles de la directive sur les gestionnaires de FIA, citée par la décision ; Forvis Mazars et France FinTech, « Baromètre du crowdfunding en France 2025 », communiqué du 12 mars 2026 (845 M€, 1 004 projets, rendement brut moyen 11,0 %, indicateurs de risque) ; ASPIM/IEIF, « Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 », 9 février 2026 ; Sofidy, bulletin d'Immorente du 2e trimestre 2026 (prix de part, durée recommandée). La décision de l'AMF est citée pour le cadre juridique qu'elle rappelle. Tout investissement non coté comporte un risque de perte totale du capital et une absence de liquidité ; les objectifs de rendement ne sont pas garantis. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.