Pourquoi j'ai totalement arrêté le crowdfunding immobilier après cinq ans

Il y a un peu plus de cinq ans, je me suis laissé tenter. Le crowdfunding immobilier cochait toutes les cases de ce que je cherchais à l'époque : un rendement affiché supérieur à 10 %, de l'immobilier, et une durée de 6 à 36 mois qui me laissait l'impression de garder la main sur mon argent. J'ai souscrit à plusieurs projets, sur plusieurs plateformes. Aucun ne s'est mal passé pour moi. Et pourtant j'ai tout arrêté, progressivement, à mesure que je comprenais ce que j'avais réellement acheté.

Ce site consacre au crowdfunding immobilier une fiche solution, une page sur ses risques réels et une autre sur son coût réel, écrites avec les chiffres du secteur. Ici, je raconte pourquoi j'en suis sorti, avec le recul de quelqu'un qui a depuis fait des placements son métier.

Qu'est-ce que j'avais acheté, exactement ?

La réponse tient en un mot que je n'avais pas lu à l'époque : une obligation. L'immense majorité des projets de crowdfunding immobilier sont des prêts obligataires souscrits auprès d'une société créée pour l'opération, un véhicule ad hoc qui n'a pour actif que le programme immobilier en cours et pour passif la dette bancaire et la nôtre. Je n'étais pas propriétaire d'un immeuble, ni d'une part d'immeuble : j'étais créancier d'une société de projet, pour une durée fixée, à un taux fixé.

Pourquoi un promoteur va-t-il chercher de l'argent auprès de particuliers à plus de 10 % quand la banque prête beaucoup moins cher ? Parce que la banque exige un apport. Pour un particulier, on parle de 10 % à 20 % ; pour un opérateur, c'est un pourcentage du coût total de l'opération que le promoteur préfère ne pas immobiliser sur ses fonds propres, surtout s'il mène plusieurs programmes en même temps. Le crowdfunding vient remplacer cet apport. Autrement dit, j'apportais la tranche de financement que le promoteur ne voulait pas porter lui-même et que la banque refusait de prêter. Ce n'est pas un détail : c'est la définition même du risque que je prenais.

Raison n° 1 : en cas de problème, la banque est remboursée avant moi

Dans une opération immobilière, le prêteur bancaire prend des garanties réelles (hypothèque, privilège de prêteur de deniers) et se fait rembourser en premier. Les souscripteurs d'obligations passent après. Si le programme se vend mal, si le chantier prend un an de retard, si l'opérateur multiplie les projets et que l'un d'eux entraîne les autres, la banque récupère sa mise sur la vente des lots et les particuliers récupèrent ce qui reste, parfois rien.

Quand j'investissais, les défauts étaient rares et les plateformes affichaient des taux de perte très faibles. Je pensais, et je l'ai dit dans ma vidéo de mai 2024, que les défauts ne devraient pas dépasser quelques pour cent des projets, mais qu'il ne manquait pas grand-chose à la conjoncture pour que l'effet devienne dévastateur. Le baromètre 2025 du financement participatif, établi par Forvis Mazars pour France FinTech, mesure ce qui s'est passé depuis : entre 25 % et 30 % des projets immobiliers financés affichaient fin 2025 un retard de plus de six mois, contre 15 % à 20 % un an plus tôt, et 20 % à 25 % faisaient l'objet d'une procédure collective, contre 6 % à 8 % en 2024. Pour la première fois, le baromètre n'a pas publié de taux de perte agrégé, jugé trop difficile à établir. Notre page sur les risques du crowdfunding immobilier détaille ces chiffres et leur source.

Je ne dis pas que j'avais prévu cette dégradation. Je dis que la structure du placement la rendait possible, et que c'est la structure qu'il faut regarder, pas l'historique de la plateforme.

Raison n° 2 : le risque de refinancement, celui dont personne ne parle

Supposons que tout se passe bien : le projet se termine, je récupère mon capital et mes intérêts au bout de deux ans. Que fais-je de cet argent ? C'est la question que je ne m'étais pas posée. Un placement à durée courte vous oblige à retrouver, tous les deux ans, un nouveau placement, dans les conditions de marché du moment. Si entre-temps les actifs que j'aime, les foncières cotées, ont monté de 30 %, j'ai raté la hausse avec un capital immobilisé à taux fixe. Si les plateformes proposent alors des projets moins bons, je les prends quand même, parce que l'argent dort.

Ce risque a un nom en finance, le risque de réinvestissement, et il est structurel à tout placement à échéance. Pour un investisseur de long terme, une succession de contrats à deux ans n'est pas une stratégie : c'est une série de paris sur le point d'entrée, avec des périodes de latence entre chaque. Un bon actif, lui, se garde. Warren Buffett répète que son horizon de détention préféré est « pour toujours ». Personne ne gardera un contrat de crowdfunding pour toujours, par construction.

Raison n° 3 : le crowdfunding immobilier n'est pas de l'immobilier

C'est la raison la plus importante, et celle qui m'a pris le plus de temps à formuler. Un actif immobilier productif, un immeuble loué, une foncière cotée, une SCPI, capte deux choses : des loyers, et la valorisation du bien dans le temps. Il peut grandir, réinvestir, bénéficier des intérêts composés, et, dans le cas des foncières cotées, différer une partie de la fiscalité. Une obligation de crowdfunding ne capte rien de tout cela. Son rendement est plafonné au coupon fixé le premier jour ; son potentiel de hausse est nul ; sa durée de vie est de deux ou trois ans. Le sous-jacent est immobilier, mais mon exposition, elle, était celle d'un prêteur.

• Ce que j'avais : un coupon fixe, un rang de remboursement inférieur à la banque, une échéance à deux ans, et zéro participation à la valeur créée si l'opération se passait mieux que prévu.
• Ce que je voulais : posséder de l'immobilier qui produit, que je peux garder vingt ans, et dont la valeur peut suivre les loyers et l'inflation.

Une fois cette différence comprise, l'étiquette « immobilier » sur les plateformes m'a paru presque trompeuse. Elle ne l'est pas juridiquement : le sous-jacent est bien un programme immobilier. Elle l'est dans l'esprit de la plupart des épargnants, qui pensent diversifier leur patrimoine dans la pierre alors qu'ils achètent de la dette d'entreprise à haut rendement.

Ce que j'ai fait de cet argent, et pourquoi

J'ai recentré mes investissements sur les foncières cotées. Ce n'est pas la conclusion obligatoire de cet article : quelqu'un d'autre aurait pu choisir des SCPI, ou un mélange. Mais la logique est la même dans les trois cas : détenir des actifs productifs, mutualisés, qu'on peut conserver longtemps. Notre comparatif foncières cotées vs crowdfunding immobilier met les deux côte à côte avec la grille du site, et la fiche foncières cotées décrit ce véhicule pour ceux qui ne le connaissent pas.

Un point d'honnêteté : les foncières cotées ont une volatilité que le crowdfunding n'affiche pas, puisqu'un contrat de dette n'a pas de cours. J'ai vu mon portefeuille baisser de 20 % pendant que mes anciens projets de crowdfunding affichaient tranquillement leur coupon. La différence, c'est que la baisse d'une foncière est une variation de prix sur un actif que je garde, et qu'un défaut de crowdfunding est une perte définitive sur un contrat qui n'aurait de toute façon jamais rien rapporté de plus que son coupon. J'ai développé ce point dans volatilité et risque ne sont pas la même chose.

Dans quels cas le crowdfunding immobilier peut quand même avoir un sens ?

Je ne veux pas écrire un réquisitoire. Le crowdfunding immobilier peut convenir à un investisseur qui a compris qu'il achète de la dette, qui répartit ses montants sur de nombreux projets, opérateurs et plateformes, qui n'a besoin de cet argent à aucun moment, et qui accepte un risque de perte totale sur chaque ligne. Depuis le 10 novembre 2023, toutes les plateformes doivent détenir l'agrément européen de prestataire de services de financement participatif, ce qui encadre la plateforme, pas le projet. Notre page notre avis sur le crowdfunding immobilier donne la position du cabinet, plus nuancée que la mienne.

Critère	Crowdfunding immobilier	Actif immobilier productif (SCPI, foncière cotée)
Nature de ce que vous détenez	Une créance sur une société de projet	Une part d'un patrimoine immobilier
Rendement	Coupon fixe, plafonné	Loyers variables + valorisation, non plafonnés, non garantis
Rang en cas de problème	Après la banque	Propriétaire (avec la dette de la structure devant vous)
Durée	12 à 36 mois, prorogeable en cas de retard	Illimitée
Sortie anticipée	Impossible	Quotidienne (foncière) ou en semaines/mois (SCPI)
Fiscalité des revenus	Intérêts au PFU (31,4 % en 2026)	Dividendes au PFU (foncières) ou revenus fonciers (SCPI)
Ce qui se passe si tout va bien	Vous récupérez votre capital et cherchez un nouveau placement	Vous continuez à détenir un actif qui a pris de la valeur

Foire aux questions

Avez-vous perdu de l'argent en crowdfunding immobilier ?

Non. Tous mes projets ont été remboursés, parfois avec retard. C'est précisément pour cela que je tiens à le dire : je n'ai pas arrêté à cause d'une mauvaise expérience, mais parce que j'ai compris la structure du placement.

Le crowdfunding immobilier est-il un placement immobilier ?

Juridiquement, le sous-jacent est immobilier. Économiquement, vous êtes un prêteur à taux fixe et à durée limitée, subordonné à la banque. Ce n'est pas de la détention d'immobilier.

Les plateformes affichent des taux de défaut faibles, pourquoi s'inquiéter ?

Parce que ces taux étaient mesurés sur une période de taux bas et de marché porteur. Le baromètre 2025 montre ce qui arrive quand la conjoncture se retourne : les retards et les procédures collectives ont plus que doublé en un an.

Faut-il vendre ses projets en cours ?

On ne peut pas : il n'existe pas de marché secondaire. La seule décision possible est de ne pas réinvestir à l'échéance, ce que j'ai fait projet après projet.

Et le crowdfunding en actions, ou les projets avec garantie hypothécaire de premier rang ?

Ce sont des variantes moins fréquentes qui changent le rang ou la nature de l'exposition. Elles méritent une lecture attentive du contrat, mais elles ne changent pas les raisons 2 et 3 : la durée limitée et l'absence de participation à la valeur créée.

Pourquoi les foncières cotées plutôt que les SCPI ?

C'est un choix personnel, lié à la liquidité, à la fiscalité des dividendes et à la décote sur la valeur des actifs au moment où j'ai fait l'arbitrage. Notre comparatif SCPI vs foncières cotées expose les deux options sans parti pris.

En résumé

J'ai arrêté le crowdfunding immobilier parce que j'ai fini par lire ce que je signais : une dette subordonnée, à durée courte, sans participation à la valeur. Les chiffres de 2025 n'ont fait que confirmer que le risque était réel. Ce qui coûte cher, ce n'est pas d'avoir essayé : c'est de continuer à appeler « immobilier » un placement qui n'en a que le sous-jacent.

Pour aller plus loin, notre page sur les risques réels du crowdfunding immobilier donne les chiffres du secteur et la seule protection qui fonctionne, la diversification. Si vous détenez des projets en cours et vous demandez quoi faire à l'échéance, un rendez-vous avec le cabinet permet d'en parler sur votre situation.

Cet article développe ma vidéo « J'ai totalement arrêté le crowdfunding immobilier » (mai 2024). Sources : baromètre 2025 du crowdfunding immobilier, Forvis Mazars pour France FinTech ; AMF, mises en garde sur le financement participatif immobilier ; règlement (UE) 2020/1503 (agrément PSFP, obligatoire depuis le 10 novembre 2023) ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (prélèvement forfaitaire unique à 31,4 % en 2026). Avis personnel, pas un conseil en investissement ; tout placement présenté comporte un risque de perte en capital.