Une SIIC parisienne face à une SCPI de bureaux : les sept différences, avec l'exemple d'Immobilière Dassault

Les SCPI sont très populaires auprès des particuliers et très présentes dans les catalogues des banquiers et des conseillers, y compris dans le mien quand j'exerçais en cabinet. Il existe pourtant une façon de détenir des bureaux parisiens qui, selon moi, a été plus performante sur le long terme : les foncières cotées à statut SIIC, fiscalement translucides comme les SCPI, mais avec un fonctionnement radicalement différent. Pour le montrer, j'ai pris dans ma vidéo de décembre 2024 l'exemple d'une SIIC que je détiens, Immobilière Dassault, et je l'ai mise face à une SCPI de bureaux typique. Voici les sept différences, et ce qu'elles valent.

Immobilière Dassault, en deux phrases

Quatorze actifs, essentiellement des bureaux et des commerces patrimoniaux, dans le quartier central des affaires de Paris, détenus par une société cotée dont les familles Dassault et Peugeot, via Peugeot Invest, contrôlaient ensemble environ 80 % du capital en 2024. Un dividende d'environ 4 % du cours, avec une distribution prudente proche de 60 % des flux, et un cours qui, à l'époque, représentait moins de 60 % de la valeur des immeubles nets de dette. Ces chiffres sont datés ; ils servent la comparaison, pas la décision.

Les sept différences face à une SCPI de bureaux

Différence	SCPI de bureaux	SIIC parisienne (exemple Immobilière Dassault)
1. Le choix des actifs	Contrainte par la collecte : quand l'argent rentre, il faut l'investir, même si le marché est cher	Achète quand elle veut, avec ses fonds propres ou sa dette ; peut ne rien acheter pendant des années
2. La concentration	Souvent diversifiée par obligation de mutualisation, y compris en périphérie et en régions	Concentrée sur le prime parisien, le segment le plus résilient de la crise des bureaux
3. L'objectif de collecte	La société de gestion est rémunérée sur la collecte et l'activité ; elle a intérêt à grossir	Aucun objectif de collecte ; les actionnaires familiaux ont intérêt à la valeur par action
4. La liquidité	Retrait en semaines ou mois, dépendant des nouveaux souscripteurs	Bourse, à tout moment, mais avec un volume faible sur ce titre précis
5. La transparence	Bulletin trimestriel et rapport annuel, souvent sans le détail comptable	Comptes consolidés complets, expertises détaillées, rapport financier réglementé
6. La fiscalité de l'associé	Revenus fonciers au barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux, dans l'assiette de l'IFI	Dividendes au PFU (31,4 % en 2026), hors IFI pour une participation minoritaire
7. Le prix payé pour l'immobilier	Prix de souscription au-dessus de la valeur de réalisation (frais intégrés), ± 10 % de la valeur de reconstitution	Cours de Bourse, en 2024 inférieur de plus de 40 % à la valeur nette des actifs

Sources : fiche SCPI et article sur le prix de part des SCPI de ce site ; rapport financier 2023 d'Immobilière Dassault pour les chiffres de 2024. La ligne 6 vaut pour un résident français sur compte-titres ; les SIIC ne sont pas éligibles au PEA.

La différence qui compte le plus : la contrainte de collecte

Si je ne devais garder qu'une ligne du tableau, ce serait la première. Une SCPI à capital variable investit l'argent qu'elle collecte, quand elle le collecte. Entre 2019 et 2021, les SCPI ont collecté des sommes records et acheté des bureaux à des prix records ; quand les taux sont montés, ces immeubles ont perdu de la valeur, et les prix de part ont suivi avec retard. Une foncière cotée n'a pas ce problème : elle peut attendre, vendre, racheter ses propres actions quand elles sont décotées, ou ne rien faire. Une société dont les actionnaires principaux sont des familles qui pensent en décennies n'a aucune raison de se précipiter. Ce n'est pas un jugement sur la compétence des gérants de SCPI ; c'est une différence de structure, que j'ai détaillée dans comment je sélectionne une SCPI, où l'ancienneté sert précisément à mesurer combien de cycles la SCPI a traversés.

Ce que la SCPI fait mieux, honnêtement

• La stabilité affichée : un prix de part qui ne bouge qu'une fois par an protège des décisions impulsives. Le cours d'une SIIC peut perdre 30 % en six mois sans que les immeubles aient changé, et beaucoup vendent à ce moment-là.
• L'accès au crédit et à l'assurance vie : une SCPI s'achète à crédit et se loge en unité de compte plus facilement qu'un titre coté à faible volume.
• La liquidité réelle sur un petit titre : une SIIC contrôlée à 80 % par deux familles a un flottant réduit ; vendre une position importante peut prendre du temps et peser sur le cours. Sur ce point, une grande SCPI en période de collecte normale n'est pas forcément moins liquide.
• Ce que ni l'une ni l'autre ne garantit : le loyer, la valeur, le dividende. Les bureaux parisiens de premier plan résistent mieux que les autres ; ils ne sont pas immunisés, comme le rappelle mon article faut-il investir dans les foncières de bureaux.

Comment je m'en sers

Immobilière Dassault est, dans mon portefeuille, une ligne de fond : peu de mouvements, un dividende modeste et couvert, un patrimoine que je comprends et une décote qui, si elle se referme un jour, sera un bonus. Je ne l'achète pas pour son rendement, inférieur à celui d'une SCPI de bureaux, mais pour le prix que je paie l'immobilier sous-jacent et pour la discipline de ses actionnaires. C'est le raisonnement que j'applique à toutes mes foncières, expliqué dans pourquoi je préfère les foncières cotées aux SCPI.

Foire aux questions

Une SIIC est-elle vraiment « fiscalement translucide » comme une SCPI ?

Oui au niveau de la société : ni l'une ni l'autre ne paie d'impôt sur les sociétés sur son activité locative. La différence est chez l'associé : revenus fonciers pour la SCPI, dividendes pour la SIIC.

Pourquoi le dividende de 4 % est-il inférieur à celui d'une SCPI ?

Parce que la société ne distribue qu'environ 60 % de ses flux et garde le reste, et parce que le rendement se calcule sur un cours décoté ; un dividende de 4 % sur un cours qui vaut 60 % des actifs correspond à un rendement locatif net bien plus faible sur la valeur des immeubles. C'est un choix de prudence, pas un défaut.

Peut-on acheter Immobilière Dassault dans une assurance vie ?

Rarement : les unités de compte disponibles dépendent de chaque assureur, et les petits titres cotés y sont peu présents. Le compte-titres est l'enveloppe naturelle.

Une SCPI de bureaux parisiens n'offre-t-elle pas la même chose ?

Le même actif, pas le même prix ni la même structure : elle se souscrit au-dessus de la valeur de ses immeubles et investit sous contrainte de collecte. La comparaison du tableau vaut pour n'importe quelle SCPI de bureaux face à n'importe quelle SIIC comparable.

Est-ce une recommandation d'achat ?

Non. C'est un exemple pour illustrer sept différences de structure. Les chiffres de 2024 ont changé, la liquidité du titre est faible, et le site reitdividend.com, du même réseau, traite l'analyse titre par titre.

En résumé

Même immobilier, même transparence fiscale, sept différences de structure, et une qui domine : la SIIC n'est pas obligée d'investir l'argent des autres au moment où ils le lui donnent. En 2024, cela se traduisait par un prix de 60 % de la valeur des immeubles, contre plus de 100 % pour une SCPI. Ce qui coûte cher, dans cette comparaison, c'est de croire que « bureaux parisiens » désigne le même placement selon le véhicule.

Pour aller plus loin : notre comparatif SCPI vs foncières cotées avec la voix du cabinet, mon article sur les cinq SIIC françaises que je détenais, et un rendez-vous si vous voulez comparer les deux véhicules sur votre fiscalité.

Cet article développe ma vidéo « J'investis dans une SIIC plus rentable qu'une SCPI » (décembre 2024). Les chiffres relatifs à Immobilière Dassault sont ceux de ses publications de 2024 et ont évolué depuis ; ils doivent être vérifiés dans le dernier rapport financier de la société. Sources : Code général des impôts, art. 208 C (régime SIIC) ; Code monétaire et financier, art. L. 214-94 (prix de souscription des SCPI) ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (PFU à 31,4 % en 2026). Avis personnel, pas un conseil en investissement ; les actions de foncières cotées comportent un risque de perte en capital, et les titres à faible flottant un risque de liquidité.