Tours télécom : pourquoi j'ai choisi Crown Castle, pourquoi Starlink ne me fait pas peur, et ce qu'elle est devenue en 2026

Quand j'ai présenté Crown Castle en avril 2024, c'était la première de mes « trois foncières incontournables » de l'année, parce que le secteur entier avait baissé de 30 % en deux ans et qu'elle se payait 65 % de la valeur de ses actifs. Un an plus tard, en mars 2025, l'annonce de l'entrée d'Eutelsat et de Starlink dans les réseaux satellitaires inquiétait certains actionnaires : allait-on encore avoir besoin de tours ? J'ai renforcé. Cet article explique le modèle des foncières de tours, pourquoi je ne crois pas à la menace satellitaire, et ce que Crown Castle est devenue depuis.

Comment gagne de l'argent une foncière de tours télécom ?

Une tour est un pylône sur lequel les opérateurs mobiles installent leurs antennes. La foncière possède le pylône et le terrain, ou son bail, et loue l'espace vertical à Verizon, T-Mobile, AT&T et aux autres. Trois caractéristiques font la qualité du modèle. Les baux sont longs, de cinq à quinze ans, avec des hausses contractuelles d'environ 3 % par an. Une même tour peut accueillir plusieurs locataires : ajouter un deuxième ou un troisième opérateur double ou triple le revenu pour un investissement quasi nul, ce qui donne des marges opérationnelles supérieures à 90 %. Et les barrières à l'entrée sont locales : les réglementations d'urbanisme rendent la construction de nouvelles tours lente et coûteuse, ce qui protège les emplacements existants. Trois sociétés, Crown Castle, American Tower et SBA Communications, détiennent plus de 90 % des tours américaines.

Pourquoi Crown Castle plutôt qu'American Tower ?

Pour deux raisons, en 2024. La première est géographique : Crown Castle est concentrée sur les États-Unis, là où les barrières réglementaires sont les plus fortes, alors qu'American Tower et SBA sont présentes dans des marchés émergents plus risqués. La seconde est le prix : Crown Castle se payait 65 % de sa valeur nette d'actifs et moins de quinze fois ses flux, contre vingt-deux fois historiquement, avec un dividende de 6 % représentant 80 % des flux et une dette à 42 % de la valeur des actifs, fixe à 86 % avec une maturité moyenne de sept ans et demi. La raison du prix bas était connue : un tiers des revenus venait des small cells, ces petites antennes fixées aux lampadaires en zone dense, une activité moins rentable et moins pérenne que les tours, critiquée par les analystes ; et le rachat de Sprint par T-Mobile avait retiré une source de revenus.

Starlink et Eutelsat menacent-ils les tours ?

C'est la question que je me suis posée en mars 2025, et ma réponse est non, pas à l'horizon d'un investisseur. Les satellites en orbite basse couvrent des zones que les tours ne couvrent pas, océans, déserts, zones rurales très isolées, et servent de complément. Mais la 5G, qui fait la croissance du trafic, repose sur des fréquences à portée courte qui exigent plus de tours terrestres et plus denses, pas moins. Un smartphone en ville ne parlera pas à un satellite tant qu'une antenne à trois cents mètres fera mieux pour moins cher. Le bruit médiatique autour des satellites a créé une baisse que j'ai utilisée pour renforcer ; les faits, eux, allaient dans l'autre sens.

• Ce qui plaide pour les tours : des baux longs et indexés, plusieurs locataires par site, des marges supérieures à 90 %, des barrières locales, et une demande de densification portée par la 5G.
• Ce qui plaide contre : une dépendance à trois ou quatre opérateurs mobiles, dont la consolidation réduit le nombre de locataires ; un endettement structurellement élevé ; et, pour Crown Castle jusqu'en 2026, une activité fibre et small cells qui diluait la qualité du modèle.

Ce que Crown Castle est devenue en 2026

Le 17 mars 2025, la société a annoncé la vente de son activité fibre à Zayo et de son activité small cells à un fonds d'EQT, pour 8,5 milliards de dollars au total, 4,25 milliards chacune. La cession a été bouclée le 1ᵉʳ mai 2026. Crown Castle a conservé ses 40 000 tours et est devenue, selon ses propres mots, la seule grande foncière cotée de tours purement américaine. Le produit de la vente sert à réduire la dette de plus de 7 milliards de dollars et à racheter pour un milliard de dollars d'actions. Le dividende a été ajusté à la baisse pour accompagner la transformation, ce qui est logique quand un tiers des revenus est cédé ; vérifiez le niveau actuel dans la dernière communication de la société. C'est exactement la trajectoire que j'espérais en 2024 : se débarrasser de la partie contestée pour ne garder que les tours.

Comment je lis une foncière d'infrastructure avant d'acheter

Ce que je regarde	Pour les tours télécom	Ce qui m'arrête
La qualité des locataires	Opérateurs mobiles nationaux, notés	Un locataire en difficulté financière représentant plus de 20 % des revenus
Le nombre de locataires par site	Plus de deux en moyenne	Une base de tours mono-locataire
La durée et l'indexation des baux	5 à 15 ans, environ 3 % par an	Des échéances concentrées
La dette	Élevée par nature, mais fixe et longue	Une dette variable ou un mur d'échéances
Les activités annexes	Le moins possible	Une diversification qui dilue les marges

Foire aux questions

Les foncières de tours sont-elles des foncières « immobilières » ?

Elles possèdent des terrains et des structures louées sous bail long : c'est de l'immobilier d'infrastructure, avec le statut fiscal de REIT. Leur cours réagit aux taux comme celui des autres foncières.

Existe-t-il l'équivalent en Europe ?

Des sociétés de tours existent en Europe, souvent issues des opérateurs, avec des structures et une fiscalité différentes. Le marché américain reste le plus lisible et le plus concentré.

Pourquoi le dividende a-t-il été réduit si le modèle est solide ?

Parce que la société a vendu un tiers de ses revenus pour se désendetter : moins de revenus, moins de dividende, mais un bilan et un modèle plus purs. C'est une baisse de périmètre, pas de qualité.

Et la 6G, ou une technologie qui se passerait des tours ?

Toutes les générations mobiles ont demandé plus de sites, pas moins. Je ne parie pas contre une rupture technologique ; je constate qu'elle n'est pas en vue à l'horizon de mes baux.

Le site va-t-il suivre Crown Castle ?

L'analyse titre par titre relève de reitdividend.com, du même réseau. Cet article s'arrête à la logique du secteur et à ma décision.

En résumé

Les tours télécom sont un immobilier d'infrastructure aux flux longs, indexés et à marges très élevées, protégé par des barrières locales. Crown Castle en était la version décotée en 2024 ; elle en est devenue la version pure en 2026. Les satellites servent là où les tours ne vont pas, et la 5G demande plus de tours. Ce qui coûte cher, dans ce secteur, c'est de vendre sur un titre de presse.

Pour aller plus loin : mon article profiter de l'IA avec les foncières cotées, où les tours ont leur place, notre page sur les risques des foncières cotées pour l'endettement, et un rendez-vous pour situer une poche d'infrastructure dans votre portefeuille.

Cet article développe mes vidéos « Les 3 foncières cotées incontournables en 2024, 1/3 : Crown Castle » (avril 2024) et « Starlink, Eutelsat, une menace pour mes dividendes ? » (mars 2025). Sources : communiqués de Crown Castle (annonce de la cession des activités fibre et small cells à EQT et Zayo, 17 mars 2025 ; clôture de la transaction, 1ᵉʳ mai 2026, 8,5 milliards de dollars, réduction de dette de plus de 7 milliards, rachat d'actions d'un milliard) ; publications de la société pour les chiffres de 2024. Avis personnel, pas un conseil en investissement ; ce titre comporte un risque de perte en capital et un risque de change.