SCPI : quels sont les risques réels ?
La SCPI reste un support solide, mais le marché a traversé depuis 2023 une crise qui a révélé une faiblesse structurelle mal comprise des épargnants : la dépendance de la liquidité aux nouveaux souscripteurs.
Mis à jour le 14 février 2024
Le risque de perte en capital
La valeur de la part n'est pas garantie. Depuis 2023, 34 SCPI ont revu leur prix de part à la baisse, avec des baisses atteignant 17 % pour Accimmo Pierre et Génépierre, et de 7 % à 14 % pour Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine ou Elysées Pierre. Les SCPI les plus touchées partagent un point commun : un patrimoine vieillissant à dominante bureaux, le segment le plus pénalisé par la remontée des taux et l'évolution du travail hybride.
Le risque de liquidité : la vraie faiblesse structurelle
Contrairement à une action de foncière cotée, une SCPI à capital variable n'a pas de vendeur forcé de l'immobilier sous-jacent pour honorer un retrait : le remboursement d'un associé dépend des souscriptions de nouveaux entrants. Quand la collecte ralentit, les ordres de retrait s'empilent sans contrepartie. Fin 2023, 2,1 milliards d'euros de parts étaient en attente de retrait, en hausse de 900 millions d'euros en trois mois. Quatre SCPI dépassaient chacune 100 millions d'euros de demandes non servies (Épargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, Crédit Mutuel Pierre 1, PFO2 de Perial AM), pour un total de plus de 642 millions d'euros. Le médiateur de l'AMF le résume sans détour : une demande de retrait, même régulière, peut être exécutée dans un délai indéterminé.
Le risque de concentration sectorielle et de gestionnaire
Une SCPI expose à un patrimoine et une politique d'arbitrage décidés par une société de gestion unique. La performance dépend directement de sa capacité à louer, arbitrer et renouveler le parc immobilier — un risque de gestion qui s'ajoute au risque de marché.
Le comparatif avec la foncière cotée
Une foncière cotée se négocie quotidiennement en Bourse : la sortie d'un actionnaire ne dépend jamais des souscriptions d'un nouvel entrant, il n'existe pas de file d'attente de retrait possible. La contrepartie est une volatilité de marché plus visible à court terme (-24 % en moyenne pour les foncières cotées en 2020, contre +4,18 % pour les SCPI la même année). Mais sur la durée, l'écart de performance est net : entre 2009 et 2019, les foncières cotées ont délivré un rendement moyen de 7,8 % par an contre 5,3 % pour les SCPI. Pour un investisseur qui accepte la volatilité de marché en échange d'une liquidité réelle et d'un rendement long terme supérieur, la foncière cotée mérite une vraie place dans l'allocation, aux côtés — et non à la place — d'une SCPI bien sélectionnée.
Voir aussi : fiche SCPI.