SCPI : quels sont les risques réels ?
La SCPI reste un support solide et largement diversifié, mais le marché a traversé depuis 2023 une crise qui a révélé plusieurs faiblesses structurelles souvent mal comprises des épargnants : une liquidité qui dépend des nouveaux souscripteurs, une sensibilité réelle à la vacance locative et aux taux d'intérêt, et une dispersion de performance considérable d'une SCPI à l'autre. Cette page détaille, avec les données les plus récentes disponibles, les risques réels de ce véhicule — perte en capital, liquidité, vacance locative, endettement, concentration — au-delà du seul argument de la mutualisation mis en avant dans la communication commerciale.
Mis à jour le 2 septembre 2026
Le risque de perte en capital : une baisse qui se poursuit, mais ralentit
La valeur de la part n'est pas garantie. Depuis 2023, un nombre croissant de SCPI ont revu leur prix de part à la baisse — 36 au total à l'été 2026 selon le décompte cumulé du marché —, avec des baisses atteignant 17 % pour Accimmo Pierre et Génépierre, et de 7 % à 14 % pour Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine ou Elysées Pierre. Les SCPI les plus touchées partagent un point commun : un patrimoine vieillissant à dominante bureaux, le segment le plus pénalisé par la remontée des taux et l'évolution du travail hybride. Le rythme de ces baisses ralentit toutefois nettement : en 2025, seules 14 SCPI ont abaissé leur prix de part, contre 17 qui l'ont au contraire revalorisé à la hausse — un signal de stabilisation, sans effacer pour autant le recul du prix moyen constaté sur l'ensemble du marché, de 3,45 % en 2025 selon l'ASPIM. Combiné au taux de distribution moyen de 4,92 % la même année, ce recul ramène la performance globale annuelle du marché (taux de distribution et évolution de prix cumulés) à seulement +1,5 % en 2025 — en nette amélioration après -0,2 % en 2024, mais très en retrait du seul taux de distribution affiché. Cette moyenne masque en outre une dispersion considérable : selon les données ASPIM et IEIF compilées par la Centrale des SCPI, l'écart de performance entre les meilleures typologies (les SCPI diversifiées, à +6,3 % en 2025) et les moins bien orientées (les SCPI résidentielles, à -4,5 %) atteint 10,8 points sur la seule année 2025. Autre signal à surveiller : 48 % des SCPI ont réduit leur distribution en 2025, avec une baisse moyenne de l'ordre de 15 % pour celles concernées — la preuve que ce risque ne se limite pas à la seule valeur de la part. Dès janvier 2025, Guillaume Fonteneau (Le Blog Patrimoine) documentait un cas révélateur du risque de concentration par gestionnaire : plusieurs SCPI d'une même société de gestion, La Française AM, avaient revu leur prix de part à la baisse au même moment (Sélectinvest 1 à -17,19 %, Crédit Mutuel Pierre 1 à -18,87 %, Épargne Foncière à -19,76 %, LF Grand Paris Patrimoine à -14,51 %) — un rappel que ce risque peut toucher plusieurs fonds d'un même gérant simultanément, pas seulement une SCPI isolée.
Le risque de liquidité : la vraie faiblesse structurelle
Contrairement à une action de foncière cotée, une SCPI à capital variable n'a pas de vendeur forcé de l'immobilier sous-jacent pour honorer un retrait : le remboursement d'un associé dépend des souscriptions de nouveaux entrants. Quand la collecte ralentit ou se concentre sur un petit nombre de SCPI, les ordres de retrait s'empilent sans contrepartie suffisante. Le marché a atteint un pic de 2,79 milliards d'euros de parts en attente de retrait fin 2025 (3,14 % de la capitalisation totale), un montant redescendu à 2,44 milliards d'euros fin mars 2026 (2,75 % de la capitalisation) selon l'ASPIM — une amélioration en partie en trompe-l'œil, puisqu'elle résulte aussi de suspensions de la variabilité du capital décidées par plusieurs sociétés de gestion, qui annulent purement et simplement les demandes de retrait enregistrées plutôt que de les honorer, au profit d'un marché secondaire dédié moins favorable au vendeur. La collecte elle-même s'est fortement concentrée : au premier trimestre 2026, les dix SCPI les plus collectées captaient 69 % des flux nets du marché et 81 % de la collecte s'orientait vers les seules SCPI diversifiées, pendant qu'une soixantaine de fonds affichaient une collecte nette inférieure à 100 000 euros sur le trimestre — un facteur de risque de liquidité accru pour les SCPI les moins collectées, qui ne peuvent plus compter sur de nouveaux souscripteurs pour financer les retraits. Sur le marché secondaire de gré à gré, lorsqu'il existe, les décotes observées vont de 10 % à 35 % selon la tension du moment, pour un délai d'exécution qui reste, même dans le meilleur cas, de plusieurs semaines. Le médiateur de l'AMF le résume sans détour : une demande de retrait, même régulière, peut être exécutée dans un délai indéterminé.
Le risque de vacance locative et de baisse du taux d'occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) mesure la part des loyers effectivement facturés rapportée au total des loyers qui seraient perçus si l'intégralité du patrimoine était louée. Chaque point de TOF perdu se traduit mécaniquement par un manque à gagner qui pèse sur le taux de distribution servi aux associés. Selon les indicateurs 2025 de l'ASPIM, le TOF moyen du marché s'est replié pour la deuxième année consécutive, à 91,3 % contre 92,2 % en 2024 et 93,3 % en 2023. Ce recul n'est pas homogène : il se concentre sur les SCPI à dominante bureaux, dont le TOF est tombé à 88,8 % en 2025 contre 91,2 % en 2023, sous l'effet de la généralisation du travail hybride qui réduit les surfaces réellement nécessaires par salarié — un phénomène déjà documenté sur le marché des foncières cotées positionnées sur le même segment. Les SCPI à dominante santé, hôtellerie-tourisme-loisirs ou diversifiées affichent à l'inverse des taux d'occupation nettement plus résilients, ce qui souligne l'importance de la composition sectorielle du patrimoine dans l'appréciation de ce risque.
Le risque de taux : l'endettement propre à la SCPI
Une SCPI peut recourir à l'emprunt pour financer une partie de ses acquisitions, un levier distinct et sans lien direct avec un éventuel crédit souscrit par l'associé pour acheter ses parts. Ce taux d'endettement, mesuré par le ratio de dette et autres engagements (RDAE), ressortait en moyenne à 18,3 % en 2025 selon l'ASPIM, un niveau globalement stable par rapport aux 18,4 % de 2024, après un pic à 21,4 % en 2023 sous l'effet conjugué de la hausse des taux directeurs et des baisses de valorisation du patrimoine. La répartition par tranche montre un marché globalement prudent mais hétérogène : 38 % des SCPI n'ont pas ou très peu recours à la dette (RDAE entre 0 et 10 %), 52 % se situent dans une tranche modérée (10 % à 30 %), et 11 % affichent un endettement supérieur à 30 %, dont 1 % au-delà de 40 %. Pour les SCPI les plus endettées, une remontée des taux ou un refinancement à des conditions moins favorables pèse directement sur le résultat distribuable via la charge d'intérêts, avec un effet amplificateur à la baisse comme à la hausse — un mécanisme comparable à celui déjà documenté pour les foncières cotées, quoique atténué par une valorisation SCPI lissée sur une base généralement annuelle plutôt que quotidienne.
Le risque de concentration sectorielle, géographique et de gestionnaire
Une SCPI expose à un patrimoine et une politique d'arbitrage décidés par une société de gestion unique, sans que l'associé ne vote les décisions de gestion courante — à la différence d'une foncière cotée, dont les décisions stratégiques majeures passent par un vote en assemblée générale d'actionnaires. La performance dépend donc directement de la capacité de cette société à louer, arbitrer et renouveler le parc immobilier dans la durée. Ce risque de gestion s'ajoute à un risque de concentration qui varie fortement d'une SCPI à l'autre : certaines restent concentrées sur un seul secteur (les bureaux notamment, le plus exposé aux difficultés actuelles) ou une seule zone géographique, quand d'autres ont construit une stratégie de diversification explicite, par typologie d'actifs ou par pays — une approche que nous détaillons par exemple dans nos fiches sur les SCPI Corum Eurion (diversification zone euro labellisée ISR), Corum XL (diversification hors zone euro) ou Comète (diversification internationale sans recours à la dette). Cette diversification n'élimine pas le risque, mais elle le répartit : une SCPI concentrée sur un seul segment subit intégralement un retournement de ce segment, quand une SCPI diversifiée en absorbe une partie sur d'autres marchés moins affectés au même moment. La dispersion de performance de 10,8 points observée en 2025 entre les meilleures et les moins bonnes typologies illustre concrètement l'ampleur de ce risque selon la stratégie retenue.
Le comparatif avec la foncière cotée
Une foncière cotée se négocie quotidiennement en Bourse : la sortie d'un actionnaire ne dépend jamais des souscriptions d'un nouvel entrant, il n'existe pas de file d'attente de retrait possible. La contrepartie est une volatilité de marché plus visible à court terme (-24 % en moyenne pour les foncières cotées en 2020, contre +4,18 % pour les SCPI la même année). Mais sur la durée, l'écart de performance est net : entre 2009 et 2019, les foncières cotées ont délivré un rendement moyen de 7,8 % par an contre 5,3 % pour les SCPI. Pour un investisseur qui accepte la volatilité de marché en échange d'une liquidité réelle et d'un rendement long terme supérieur, la foncière cotée mérite une vraie place dans l'allocation, aux côtés — et non à la place — d'une SCPI bien sélectionnée. Notre comparateur permet de mettre ces deux véhicules en regard, ainsi que les autres solutions d'immobilier passif, sur l'ensemble des critères de rendement, de liquidité et de fiscalité.
Voir aussi : fiche SCPI.