Les 5 SIIC françaises que je détenais en 2024 : Unibail, Klépierre, Immobilière Dassault, Acanthe, Frey

On me demande souvent quelles foncières cotées françaises je détiens, parce que le statut SIIC les rend fiscalement transparentes comme une SCPI, sans les frais de souscription, et parce qu'elles se négocient à la Bourse de Paris avec une liquidité quotidienne. En juin 2024, j'en avais cinq. Cet article les présente telles que je les voyais à l'époque, avec les chiffres que je citais alors, puis ce que j'en pense aujourd'hui. Le régime SIIC lui-même est expliqué dans investir dans l'immobilier sans crédit avec les SIIC.

Les cinq SIIC, en chiffres de juin 2024

Société	Ce qu'elle détient	Cours / valeur nette des actifs	Multiple des flux récurrents	Dividende	Endettement (LTV)
Unibail-Rodamco-Westfield	Grands centres commerciaux en Europe et aux États-Unis	Environ 52 %	Moins de 7 fois	2,50 € en remboursement d'apport (non imposable)	45,3 %
Klépierre	Centres commerciaux de grandes villes européennes	Environ 88 %	Environ 11 fois	1,80 €, un peu moins de 7 %	38 %
Immobilière Dassault	14 actifs, bureaux et commerces, quartier central des affaires de Paris	Moins de 60 %	Moins de 15 fois	4 %, distribution d'environ 60 % des flux	Faible
Acanthe Développement	Trois immeubles, deux à Paris et un hôtel particulier à Bruxelles	Environ 50 %	Environ 14 fois	Variable	Sans dette
Frey	Commerces et retail parks	Près de 90 %	Plus de 15 fois	6,34 %, quasi-totalité des flux distribuée	41 %

Ces chiffres sont ceux que je citais dans ma vidéo de juin 2024, d'après les publications des sociétés de l'époque. Ils ont tous évolué depuis : cours, dividendes, endettement. Le bon réflexe est d'ouvrir le dernier rapport financier de chaque société, disponible sur son site, avant toute décision. Je les laisse ici parce qu'ils montrent ce que je regarde et pourquoi.

Unibail-Rodamco-Westfield : la plus grosse ligne, et la plus discutée

C'est la foncière que j'avais le plus en portefeuille, et celle avec laquelle j'ai commencé, pour le meilleur et pour le pire, comme je le raconte dans comment j'ai commencé avec un prêt étudiant. En 2024, l'action se payait environ la moitié de la valeur nette de ses actifs et moins de sept fois ses flux récurrents : acheter de l'immobilier de centres commerciaux avec 50 % de réduction. Le dividende venait d'être repris, à 2,50 € par action, sous une forme fiscalement favorable que j'explique dans le dividende en remboursement d'apport. Xavier Niel détenait plus d'un quart du capital. Les chiffres opérationnels, notamment la baisse de la vacance, allaient dans le bon sens. Le point de vigilance était l'endettement, à plus de 45 % de la valeur des actifs, le plus élevé des cinq.

Klépierre : la version plus prudente du même métier

Klépierre est spécialisée dans les centres commerciaux des très grandes villes européennes, avec un endettement plus modéré qu'Unibail, autour de 38 %. Le marché le lui reconnaissait : la décote n'était que d'une douzaine de pour cent, pour un dividende un peu inférieur à 7 %. J'aime la société pour la qualité de ses emplacements et sa gestion ; je l'aime moins comme point d'entrée, précisément parce qu'elle est moins décotée. C'est un arbitrage classique entre qualité et prix.

Immobilière Dassault : Paris intra-muros, actionnariat familial

Quatorze actifs, bureaux et commerces patrimoniaux, dans le quartier central des affaires parisien, détenus par une société dont les familles Dassault et Peugeot, via Peugeot Invest, contrôlaient ensemble environ 80 % du capital. L'action se payait moins de 60 % de la valeur de ses immeubles nets de dette, avec un dividende de 4 % et une distribution prudente, autour de 60 % des flux. La liquidité boursière est faible, ce qui est le revers d'un actionnariat aussi concentré. C'est la SIIC que j'ai le plus souvent opposée aux SCPI de bureaux parisiens, comparaison que je développe dans une SIIC parisienne face à une SCPI.

Acanthe Développement : sans dette, très décotée, et un dossier à lire

Acanthe ne possédait plus que trois immeubles, deux à Paris et un hôtel particulier à Bruxelles, sans aucune dette, et cotait pourtant environ la moitié de la valeur de son patrimoine. Une telle décote sur une société sans dette a toujours une raison, et ici elle tenait en partie à des contentieux décrits dans les rapports de la société, notamment un litige avec des actionnaires minoritaires d'une filiale belge et des questions liées aux conditions du régime SIIC, dont le seuil de détention de 60 % du capital par un actionnaire ou un groupe agissant de concert. Je ne suis pas en mesure de qualifier ces contentieux ; ce que je retiens, c'est que la décote « compense » un risque que le rapport annuel décrit, et qu'il faut le lire avant d'acheter. C'est une position très petite, pour cette raison.

Frey : les retail parks, un segment que j'aime

Frey est spécialisée dans le commerce de périphérie et les retail parks, ces zones commerciales organisées autour d'une grande surface, un segment qui a bien résisté au commerce en ligne parce qu'on y va en voiture chercher ce qu'on ne fait pas livrer. Endettement de 41 %, dividende de 6,34 % avec presque tous les flux distribués, et une décote modeste, autour de 10 %. C'est le pari sur un segment plus que sur une décote.

Ce que j'ai conclu en préparant la vidéo

En alignant ces cinq dossiers, je me suis rendu compte que j'avais de meilleures opportunités ailleurs, en particulier sur le marché américain, où le choix est beaucoup plus large, la liquidité meilleure, et où certains secteurs que la Bourse de Paris n'offre pas, tours télécom, entrepôts, centres de données, terres agricoles, se payaient avec des décotes comparables. Les SIIC françaises ont un avantage fiscal réel, l'absence de retenue à la source, que j'explique dans la double imposition des dividendes étrangers ; elles ont l'inconvénient d'un univers étroit, concentré sur les bureaux et les commerces, deux secteurs sous pression. Depuis, j'ai rééquilibré vers les foncières américaines sans vendre mes SIIC ; la ligne Unibail reste la plus grosse.

Foire aux questions

Les SIIC françaises sont-elles éligibles au PEA ?

Non, depuis 2011. Elles se détiennent sur compte-titres, où leurs dividendes relèvent du prélèvement forfaitaire unique, 31,4 % en 2026, sans retenue à la source.

Une décote de 50 % sur la valeur des actifs, c'est forcément une aubaine ?

Non : c'est le prix que le marché met sur la dette, sur le secteur ou sur un risque particulier. Chez Unibail, c'était la dette ; chez Acanthe, un contentieux ; chez Immobilière Dassault, la faible liquidité. La décote se lit avec sa raison.

Pourquoi si peu de SIIC en France ?

Le régime existe depuis 2003 et une trentaine de sociétés l'utilisent, majoritairement dans les bureaux et les commerces. Le marché américain compte plusieurs centaines de REITs sur une vingtaine de secteurs.

Faut-il acheter les cinq ?

Non. Cet article décrit ce que je détenais et pourquoi, à une date donnée. Les chiffres ont changé, et ma propre allocation a évolué vers les États-Unis.

Où vérifier les chiffres à jour ?

Dans le dernier rapport financier de chaque société, rubrique investisseurs de son site, et dans nos pages classement des foncières cotées 2026 et risques des foncières cotées.

En résumé

Cinq SIIC, cinq raisons d'acheter et cinq raisons pour lesquelles le marché les décotait. Ce qui coûte cher, c'est de retenir le premier chiffre sans le second. Et ce que la préparation d'une simple vidéo m'a appris, c'est qu'aligner ses lignes côte à côte suffit parfois à voir qu'on regarde au mauvais endroit.

Pour aller plus loin : la fiche foncières cotées, mon article pourquoi je préfère les foncières cotées aux SCPI, et, pour l'analyse titre par titre, reitdividend.com, du même réseau. Pour construire une poche de SIIC dans votre portefeuille, un rendez-vous avec le cabinet est la bonne étape.

Cet article développe ma vidéo « Les 5 SIIC dans lesquelles j'ai investi » (juin 2024). Tous les chiffres cités (décotes, multiples, dividendes, endettement, actionnariat) sont ceux publiés par les sociétés au moment de la vidéo et ont évolué depuis ; ils doivent être vérifiés dans les rapports financiers les plus récents. Les sociétés citées sont des entreprises cotées ; aucune n'est recommandée. Avis personnel, pas un conseil en investissement ; les foncières cotées comportent un risque de perte en capital et une volatilité élevée.