Pourquoi j'ai renoncé à mon achat locatif pour investir dans les foncières cotées

Pendant plusieurs mois, j'ai fait ce que font la plupart des gens qui veulent « se lancer dans l'immobilier » : des heures sur les sites d'annonces, des visites le samedi, des simulations de crédit, des discussions avec des agents. J'avais un CDI, une banque prête à me suivre à un taux préférentiel, et un marché où l'on recommençait à négocier les prix. Toutes les conditions étaient réunies. J'ai abandonné le projet, et j'ai mis l'apport dans des foncières cotées. Ce n'était pas un coup de tête : c'est le résultat d'un calcul que je vais refaire ici, avec ses limites.

Pour l'équilibre, ce site propose un comparatif SCPI ou investissement locatif en direct écrit avec la voix du cabinet, plus neutre que ce que vous allez lire. Ici, c'est mon expérience.

Pourquoi le risque d'un achat à crédit n'est pas limité à l'apport ?

C'est l'argument qui a fait basculer ma décision, et il est arithmétique. Je voulais financer 100 % du prix du bien par le crédit, en apportant environ 10 % pour couvrir les frais de notaire et de garantie, ce qui était encore possible avec mon profil. Prenons un bien à 200 000 €, un crédit de 200 000 € et un apport de 20 000 € pour les frais. Si je revends deux ans plus tard avec une moins-value de 10 %, le bien vaut 180 000 €. Je dois toujours à peu près 200 000 € à la banque (le capital amorti sur deux ans est faible), il me manque donc 20 000 € pour solder le prêt, en plus des 20 000 € de frais définitivement perdus. J'ai perdu 40 000 € pour 20 000 € apportés : 200 % de ma mise.

Avec des foncières cotées, la perte maximale est le capital investi. Une baisse de 10 % du cours coûte 10 % de la mise, jamais plus. On me répondra que le levier est justement l'intérêt du locatif, et c'est vrai : il amplifie les gains autant que les pertes. Mais un investisseur qui n'a pas la trésorerie pour absorber le scénario défavorable n'achète pas un placement, il signe un engagement. J'ai développé cette logique dans notre article sur les SCPI à crédit, où le même raisonnement s'applique à l'effort d'épargne.

• Achat locatif financé à 100 % : 20 000 € d'apport pour les frais, moins-value de 10 % à la revente, perte de 40 000 €, soit 200 % de l'apport. Hypothèse simplifiée, hors loyers perçus et hors capital amorti.
• Même 20 000 € en foncières cotées : baisse de 10 % du cours, perte de 2 000 €, aucun engagement résiduel, dividendes encaissés entre-temps.

Cet exemple est volontairement caricatural : il ignore les loyers, la revalorisation possible et le fait qu'on ne revend pas forcément au pire moment. Il montre seulement que le mot « risque » ne désigne pas la même chose dans les deux cas.

Combien coûte réellement le temps passé à gérer un bien ?

Personne ne met cette ligne dans un tableau de rentabilité, et pourtant elle est là. Chercher le bien, le visiter, négocier, suivre le notaire, trouver un locataire, gérer un dégât des eaux, relancer un impayé, assister à l'assemblée générale de copropriété, remplir une déclaration de revenus fonciers charge par charge : je l'avais estimé, pour un seul appartement, à une dizaine d'heures par mois en moyenne, davantage les premières années. Si votre temps vaut 30 € de l'heure, ce que gagne à peu près un cadre débutant, c'est 300 € par mois à retirer de la rentabilité. Sur un studio qui rapporte 700 € de loyer, ce n'est pas un détail.

Une agence peut prendre une partie de ce travail contre une commission sur les loyers, mais elle ne prend ni les décisions ni la responsabilité. Ce site a noté l'effort de gestion de chaque solution de 1 à 5 : les foncières cotées et les SCPI sont à 1. Un appartement loué en direct n'est pas dans le comparateur, précisément parce que ce n'est pas un placement passif. J'ai réalisé, au bout de quelques mois de recherche, que je m'apprêtais à acheter un second métier.

Peut-on encore compter sur la hausse de l'immobilier résidentiel français ?

C'est la partie la plus discutable de mon raisonnement, et je l'assume comme une opinion. Le résidentiel français a connu des décennies de hausse, portées par la baisse des taux d'intérêt et par une part croissante du budget des ménages consacrée au logement. Quand j'ai fait mes calculs, j'avais retenu que cette part était passée, en quelques décennies, d'environ un dixième à un cinquième des revenus des locataires ; c'est un ordre de grandeur lu à l'époque et que je n'ai pas re-sourcé pour cet article, à vérifier dans les publications de l'INSEE au moment de votre lecture. Ce que je retiens, c'est l'idée : un loyer ne peut pas indéfiniment prendre une part croissante d'un revenu. Une forte demande locative et peu de constructions soutiennent les prix, mais elles ne garantissent pas la poursuite de la hausse au rythme passé.

À l'inverse, les foncières cotées américaines ont, sur cinquante ans, délivré une performance annualisée d'environ 12 % selon l'indice Nareit, et une société comme Realty Income affiche environ 14 % de rendement total annuel composé depuis son introduction en Bourse en 1994, d'après ses propres publications. Ces chiffres sont des moyennes historiques, avec des périodes de fortes baisses, et ils ne préjugent de rien. Mais ils m'ont convaincu qu'il n'y avait pas de raison de considérer l'appartement comme l'investissement immobilier par défaut.

Ce que je gagnais en changeant de véhicule, et ce que je perdais

Critère	Achat d'un appartement à crédit	Foncières cotées avec l'apport
Effet de levier	Oui, au taux du crédit immobilier	Non (sauf crédit lombard, que je n'utilise pas)
Perte maximale	Peut dépasser l'apport	Le capital investi
Temps de gestion	Plusieurs heures par mois, davantage au début	Quasi nul
Diversification	Un bien, une ville, un locataire	Des centaines d'immeubles, plusieurs pays et secteurs
Liquidité	Plusieurs mois, frais de cession	Instantanée, au prix du jour
Fiscalité des revenus	Revenus fonciers au barème ou LMNP	Dividendes au PFU (31,4 % en 2026), PEA possible pour les foncières européennes
Possibilité d'ajouter 100 € par mois	Non	Oui
Appels en urgence	Oui	Jamais

La ligne « effet de levier » est la seule qui joue clairement en faveur de l'appartement, et c'est une ligne importante. Pour quelqu'un dont la stratégie repose sur l'emprunt, avec la trésorerie pour absorber les mauvaises années, le locatif direct reste mieux financé que n'importe quelle solution passive. Notre page sur les risques des foncières cotées rappelle aussi ce que je perdais en liquidité quotidienne : un cours qui peut baisser de 30 % sans que les immeubles aient changé.

Ce que je referais, et ce que je ne referais pas

Je ne regrette pas les mois de visites : ils m'ont appris ce que coûte réellement un bien et ce que vaut mon temps. Je ne regrette pas l'arbitrage : mon portefeuille de foncières a traversé une forte baisse en 2022-2023, et je n'ai jamais reçu d'appel un dimanche soir. Ce que je ferais différemment, c'est de poser la question du temps avant celle du rendement, et de calculer la perte maximale avant le rendement espéré. Ces deux questions auraient suffi à prendre la décision en une semaine plutôt qu'en plusieurs mois.

Une raison de plus, que je développe à part : le risque réglementaire de l’immobilier français, et la mécanique qui rend l'immobilier accessible sans crédit, le régime SIIC.

Le seul segment de l'immobilier locatif que je continue de regarder, en diversification, est le marché secondaire des résidences étudiantes gérées, pour les raisons fiscales que j'explique dans LMNP géré et réintégration des amortissements.

Foire aux questions

N'est-ce pas dommage de renoncer au crédit alors qu'on peut l'obtenir ?

C'est l'objection la plus fréquente, et elle est légitime. Le crédit immobilier est le seul emprunt long et peu cher accessible à un particulier. Mais un levier n'est un avantage que si l'on peut supporter le scénario défavorable ; sinon c'est un engagement qui peut coûter plus que la mise.

Les foncières cotées ne sont-elles pas beaucoup plus volatiles qu'un appartement ?

Le cours, oui. La valeur des immeubles qu'elles détiennent, non. Un appartement a aussi un prix qui bouge, mais personne ne l'affiche chaque jour. J'explique dans volatilité et risque pourquoi cette différence est psychologique plus que financière.

Et si l'immobilier résidentiel continue de monter ?

Alors j'aurai eu tort sur la troisième raison, et j'aurai quand même eu raison sur les deux premières. Le choix ne reposait pas sur une prévision de marché.

Pourquoi pas une SCPI, qui est aussi de l'immobilier passif ?

À l'époque, la décote des foncières cotées par rapport à la valeur de leurs actifs était forte et la fiscalité des dividendes me convenait mieux que celle des revenus fonciers. Notre comparatif SCPI vs foncières cotées détaille les deux options.

Peut-on faire les deux ?

Oui, et c'est souvent la réponse la plus raisonnable : un bien à crédit pour le levier, des foncières ou des SCPI pour la diversification. Ce que je déconseille, c'est de considérer l'appartement comme la seule façon de « faire de l'immobilier ».

En résumé

J'ai renoncé à l'achat locatif parce que le risque d'un bien financé à crédit n'est pas plafonné à l'apport, parce que le temps de gestion est un coût réel, et parce que je n'avais aucune raison de croire que le résidentiel français ferait mieux qu'un portefeuille de foncières diversifié. Trois raisons, dont une seule est une opinion. Le coût de l'hésitation, lui, se mesure en mois passés à visiter.

Si vous êtes au même point que moi à l'époque, commencez par la fiche foncières cotées et par notre page combien faut-il pour investir. Si votre situation combine crédit disponible, patrimoine existant et fiscalité, un rendez-vous avec le cabinet permet de comparer les deux trajectoires sur vos chiffres.

Cet article développe ma vidéo « J'ai arrêté mon projet d'achat immobilier pour investir dans les foncières cotées » (mars 2024). L'exemple chiffré est une hypothèse simplifiée, pas une simulation complète. Sources : Nareit, séries de performance de l'indice FTSE Nareit All Equity REITs depuis 1972 ; Realty Income, communication investisseurs (rendement total annuel composé depuis 1994) ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (PFU à 31,4 % en 2026). Avis personnel, pas un conseil en investissement ; les foncières cotées comportent un risque de perte en capital et une volatilité élevée ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.