Préparer sa retraite avec les foncières cotées : pourquoi la volatilité n'est pas le risque, et ce que font 100 € par mois sur trente ans

J'ai commencé à investir en foncières cotées avec un objectif précis, que je n'ai jamais changé : me constituer, pour la retraite, un revenu qui ne dépende ni d'un employeur ni d'un régime de répartition. Ce n'est pas de la défiance envers le système : c'est de l'arithmétique. Cet article rassemble trois choses que j'ai apprises en chemin : pourquoi j'ai choisi la capitalisation, pourquoi la volatilité m'a longtemps empêché de bien investir, et pourquoi le vrai risque pour un épargnant français n'est pas celui qu'il croit.

Pourquoi je ne compte pas uniquement sur la répartition ?

Le rapport annuel du Conseil d'orientation des retraites de juin 2025 est clair sur la démographie : le nombre de cotisants par retraité, qui était de 2,1 en 2000, est de 1,7 aujourd'hui et devrait atteindre 1,4 en 2070. Le solde du système se dégrade sur toute la période de projection. Ces chiffres ne disent pas que les pensions disparaîtront ; ils disent qu'elles pèseront sur moins d'actifs, et que les paramètres (âge, taux, durée) continueront d'être ajustés. Je préfère ne pas dépendre de ces ajustements pour la partie de mes revenus que je peux construire moi-même.

La capitalisation, c'est simplement détenir des actifs qui produisent : de l'immobilier qui encaisse des loyers, des entreprises qui versent des dividendes. J'ai écarté, pour cet objectif, les livrets (rendement réel nul), l'or et les cryptomonnaies (ne produisent rien), et les obligations en direct (rendement plafonné). Il me reste deux familles : les actions au sens large, via un ETF mondial, et les foncières cotées, qui sont mon cœur de portefeuille. La fiche foncières cotées de ce site explique le véhicule ; la suite explique le raisonnement.

Pourquoi la volatilité n'est-elle pas le risque ?

C'est ce que j'appelle le plus grand malentendu de la gestion de patrimoine. On enseigne aux épargnants qu'un placement dont le prix varie beaucoup est risqué, et qu'un placement dont le prix ne bouge pas est sûr. Cela conduit à des absurdités : un fonds en euros à 2,5 % par an est « sûr » alors qu'il perd contre l'inflation certaines années, et une foncière cotée qui a distribué un dividende croissant pendant vingt ans est « risquée » parce que son cours a baissé de 30 % en 2022.

Le risque, pour moi, c'est la probabilité de perdre définitivement du capital, ou d'être forcé de vendre au mauvais moment. La volatilité, c'est l'amplitude des variations de prix d'un actif que je n'ai pas l'intention de vendre. Une foncière dont les immeubles sont loués et dont la dette est maîtrisée peut voir son cours baisser de 30 % sans que rien n'ait changé dans ses loyers ; c'est arrivé à la plupart d'entre elles en 2022-2023. Ceux qui ont vendu ont transformé une volatilité en perte. Ceux qui ont continué à encaisser les dividendes ont subi un désagrément sur écran. Warren Buffett le formule mieux que moi : le marché existe pour vous servir, pas pour vous guider.

• Le risque réel : une faillite, une dette qui étouffe la société, un secteur qui disparaît, ou une vente forcée parce que vous aviez besoin de l'argent. Notre page sur les risques des foncières cotées en donne des cas documentés.
• La volatilité : le prix qui bouge autour d'une valeur que les loyers, eux, continuent de payer. Elle se supporte avec un horizon long et une trésorerie de précaution, pas avec un placement qui cache les variations.

Corollaire que j'ai mis du temps à accepter : un rendement élevé n'implique pas nécessairement un risque élevé. Les marchés ne sont pas parfaitement rationnels ; il existe des actifs boudés à la fois par les investisseurs boursiers, qui préfèrent la croissance, et par les investisseurs immobiliers, qui ne comprennent pas la Bourse. Les foncières cotées sont exactement dans cet angle mort, et c'est pour cela qu'elles se paient souvent moins cher que leurs immeubles.

Que deviennent 100 € par mois pendant trente ans ?

Le calcul qui a le plus changé ma façon d'épargner est aussi le plus simple. Je l'ai refait pour cet article, avec une capitalisation mensuelle, en arrondissant.

100 € par mois pendant 30 ans	Capital au terme	Dont versements	Dont intérêts composés
Non investi (compte courant)	36 000 €	36 000 €	0 €
À 3 % par an	environ 58 000 €	36 000 €	environ 22 000 €
À 10 % par an	environ 226 000 €	36 000 €	environ 190 000 €

Ces trois lignes sont un calcul d'intérêts composés, pas une projection : 10 % par an n'est garanti par rien, c'est l'ordre de grandeur historique des indices de foncières cotées sur cinquante ans (environ 12 % annualisé pour l'indice Nareit All Equity REITs de 1972 à 2024, avec des décennies bien moins bonnes), et 3 % est celui d'un placement sans risque. Ce que le tableau montre, c'est que l'écart entre les deux dernières lignes vient du taux, et que l'écart entre les deux premières vient du simple fait d'investir. Le vrai risque pour un épargnant, celui qui coûte 190 000 € sur trente ans, c'est de rester sur la première ligne par peur de la volatilité.

Pourquoi les foncières cotées plutôt qu'un ETF mondial pour cet objectif ?

Je détiens les deux, mais les foncières ont trois avantages pour un objectif de revenu à la retraite. Elles distribuent immédiatement : leur statut fiscal les oblige à reverser la majorité de leur résultat, ce qui donne un revenu régulier sans avoir à vendre des parts. Elles cotent souvent sous la valeur de leurs actifs, ce qui n'est pas le cas d'un indice actions à ses plus hauts de valorisation. Et leur performance de long terme a dépassé celle des grands indices actions sur cinquante ans, comme le rappelle notre article foncières cotées vs S&P 500. En contrepartie, elles sont concentrées sur un secteur, et leur volatilité est au moins égale à celle du marché. Mon article sur les ETF immobiliers explique pourquoi je les choisis une par une plutôt qu'en indice.

Ce que ça donne concrètement dans ma pratique

J'investis chaque mois, quel que soit le niveau des marchés, par versement programmé sur un compte-titres. Je ne vends pas quand ça baisse ; j'ai même tendance à renforcer. Je garde une trésorerie de précaution suffisante pour ne jamais être forcé de vendre. Et je regarde le revenu que produit le portefeuille, pas sa valeur du jour : c'est ce revenu qui, un jour, remplacera une partie de ma pension. Le reste de ma méthode, y compris ce que je pense de la résidence principale et de l'épargne de précaution, est dans ma pyramide patrimoniale.

Deux cas où j'ai confondu les deux, et ce que j'en ai tiré : mon premier investissement sur une seule foncière et ma thèse Alexandria relue après la coupe de dividende.

Deux prolongements de ce raisonnement : pourquoi je ne prépare pas ma retraite avec un PER, et pourquoi la volatilité d'un actif qui ne produit rien n'est pas la même que celle d'une foncière.

Foire aux questions

N'est-ce pas risqué de préparer sa retraite avec un seul secteur ?

Si. C'est pour cela que je détiens aussi un ETF mondial et que je diversifie les foncières par secteur et par pays. Mais je ne m'interdis pas une conviction forte sur une classe d'actifs que je comprends.

Que faire quand le portefeuille baisse de 30 % ?

Rien, si l'horizon est long et que les loyers rentrent. Vérifier les bilans des sociétés, pas les cours. Renforcer si la trésorerie le permet. Et ne surtout pas vendre pour « attendre que ça se calme ».

À partir de quel âge est-ce trop tard ?

Le tableau ci-dessus sur 30 ans devient moins spectaculaire sur 10 ans, mais la logique est la même. À l'approche de la retraite, la question devient celle du revenu produit plutôt que de la croissance ; un patrimoine déjà constitué peut basculer vers des actifs distribuants. C'est un sujet de rendez-vous, pas d'article.

Le PER n'est-il pas fait pour ça ?

Le PER est une enveloppe fiscale, pas un actif. Il peut contenir des foncières cotées. Je n'utilise pas la déduction à l'entrée pour des raisons que j'explique dans pourquoi je n'investis pas pour défiscaliser.

10 % par an, c'est réaliste ?

C'est un ordre de grandeur historique sur très longue période, avec des décennies à 5 % et d'autres à 15 %. Personne ne peut le promettre pour les trente prochaines années. Le tableau sert à montrer la mécanique des intérêts composés, pas à prédire.

En résumé

La démographie rend la capitalisation nécessaire, la confusion entre volatilité et risque la rend difficile, et les intérêts composés la rendent puissante. Les foncières cotées sont mon outil pour cela, avec leurs baisses de 30 % que j'ai appris à traverser. Le coût de l'inaction, lui, ne s'affiche jamais sur un écran : c'est la différence entre 36 000 € et 226 000 €, trente ans plus tard.

Pour commencer, la fiche foncières cotées et notre page combien faut-il pour investir. Pour construire un plan de revenus à la retraite qui tienne compte de votre pension, de votre fiscalité et de votre horizon, un rendez-vous avec le cabinet est la bonne étape.

Cet article développe trois vidéos publiées entre octobre 2024 et janvier 2025 (« Pourquoi je prépare ma retraite avec les foncières cotées », « J'évite cette fausse règle de l'investissement » et « J'essaye d'éviter cette erreur qui coûte cher »). Sources : Conseil d'orientation des retraites, rapport annuel de juin 2025 (ratio cotisants/retraités : 2,1 en 2000, 1,7 aujourd'hui, 1,4 en 2070 ; solde du système) ; Nareit, séries de l'indice FTSE Nareit All Equity REITs (1972-2024). Le tableau des 100 € par mois est un calcul d'intérêts composés à taux constant, à titre illustratif. Avis personnel, pas un conseil en investissement ; les foncières cotées comportent un risque de perte en capital et une volatilité élevée ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.