SCPI ou fonds en euros en 2026 : que reste-t-il après impôt et frais ? (et où placer foncières cotées et ETF)

« Mon fonds en euros rapporte 2,5 %, une SCPI près de 5 % : pourquoi hésiter ? » La question revient dans presque tous nos premiers rendez-vous, souvent de la part d'épargnants qui ont accumulé plusieurs dizaines de milliers d'euros sur leur contrat d'assurance vie pendant les années de taux bas. Elle est légitime, mais elle compare deux chiffres qui ne mesurent pas la même chose : l'un est un rendement garanti en capital, déjà net de frais de gestion ; l'autre est un revenu brut d'impôt, calculé sur un prix de part qui peut baisser et qui intègre des frais d'entrée que vous ne récupérerez pas à la revente.

Cet article remet les deux chiffres sur la même base, à partir des publications officielles les plus récentes : le rapport de l'ACPR sur la revalorisation 2025 des contrats d'assurance vie (publié le 30 juin 2026) et les statistiques annuelles 2025 de l'ASPIM et de l'IEIF (publiées le 9 février 2026). Il situe ensuite les foncières cotées et les ETF, qui ne répondent pas au même besoin. Il ne désigne pas de gagnant universel : il vous aide à identifier la bonne place de chaque support dans votre patrimoine.

Que rapportent réellement le fonds en euros et les SCPI en 2025 ?

Indicateur 2025	Fonds en euros (assurance vie individuelle)	SCPI (marché total)
Rendement moyen	2,63 % (identique à 2024)	4,91 % de taux de distribution (+0,19 point sur un an)
Base de calcul	Net de frais de gestion, avant prélèvements sociaux, bonifications comprises	Dividende brut rapporté au prix de souscription (frais d'entrée inclus), avant impôt
Évolution du capital	Capital garanti par l'assureur	Variation moyenne du prix de part : −3,45 % ; 14 SCPI ont baissé leur prix, 17 l'ont augmenté
Dispersion	La moitié des encours revalorisée entre 2,3 % et 2,9 %	De 4,2 % en moyenne pour les SCPI résidentielles à 6 % pour les diversifiées
Liquidité	Rachat en principe sous deux mois	2,8 Md€ de parts en attente de retrait fin 2025 (3,1 % de la capitalisation), 1,9 Md€ au 30 juin 2026

Sources : ACPR, Analyses et synthèses n° 180, « Revalorisation 2025 des contrats d'assurance-vie et de capitalisation », 30 juin 2026 ; ASPIM/IEIF, statistiques 2025 des fonds immobiliers grand public, 9 février 2026, et observatoire du premier semestre 2026.

Trois précisions changent la lecture de ce tableau. D'abord, le taux de 2,63 % est une moyenne qui intègre les bonifications accordées aux épargnants qui détiennent une part minimale d'unités de compte : l'ACPR relève des bonus « souvent de 100 points de base, et allant jusqu'à plus de 200 points de base », et estime que l'épargnant qui n'en bénéficie pas perçoit au moins 0,39 point de moins que la moyenne. Ensuite, le taux de distribution des SCPI est calculé sur le prix de souscription, frais d'entrée compris : il mesure le revenu versé, pas l'enrichissement. En combinant taux de distribution et variation du prix de part, la SCPI moyenne a donc créé de l'ordre de 1,5 % de valeur en 2025 (4,91 % − 3,45 %), une moyenne qui recouvre des situations très différentes d'un fonds à l'autre. Enfin, 2025 a été une année d'inflation faible (+0,9 % selon l'ACPR) : pour la première fois depuis plusieurs années, le fonds en euros moyen a offert un rendement réel nettement positif. À titre de repère, le Livret A a rapporté 2,2 % en moyenne sur l'année, contre 3,1 % en 2024.

Que reste-t-il après impôt ?

C'est ici que l'écart se resserre le plus. Le fonds en euros subit les prélèvements sociaux de 17,2 % chaque année sur les intérêts crédités ; l'impôt sur le revenu n'intervient qu'en cas de rachat, et après huit ans de contrat, les gains retirés bénéficient d'un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) puis d'un taux de 7,5 % pour les versements n'excédant pas 150 000 €. Les produits de l'assurance vie sont restés hors du champ de la hausse de CSG de 2026 : ils demeurent à 17,2 %.

Les revenus d'une SCPI détenue en direct sont des revenus fonciers : ils s'ajoutent chaque année à vos autres revenus, sont imposés au barème progressif selon votre tranche marginale d'imposition (TMI), et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, qu'ils soient réinvestis ou non.

TMI de l'épargnant	SCPI en direct : 4,91 % après IR et prélèvements sociaux	Fonds en euros : 2,63 % après prélèvements sociaux (IR nul si retrait dans l'abattement)	Écart annuel net
11 %	3,53 %	2,18 %	+1,35 point pour la SCPI
30 %	2,59 %	2,18 %	+0,41 point pour la SCPI
41 %	2,05 %	2,18 %	−0,13 point pour la SCPI

Calcul illustratif, à partir des moyennes 2025 : rendement × (1 − TMI − 17,2 %) pour la SCPI, rendement × (1 − 17,2 %) pour le fonds en euros. Il ne tient pas compte de la CSG déductible, de la fiscalité propre aux revenus de source étrangère des SCPI européennes (voir comment déclarer les revenus des SCPI européennes), ni des frais d'entrée et de la variation du prix de part, traités ci-dessous. Ce n'est pas une projection : les rendements futurs des deux supports ne sont pas connus.

La lecture est sans appel pour les tranches élevées : à 41 %, une SCPI moyenne en direct rapporte, après impôt, légèrement moins qu'un fonds en euros moyen, alors qu'elle porte un risque en capital et une liquidité réduite. C'est pour cette raison que la détention en direct se discute surtout pour les TMI basses, et que les contribuables fortement imposés regardent plutôt la SCPI logée en assurance vie ou la nue-propriété de parts de SCPI, qui ne génère aucun revenu imposable pendant le démembrement.

Combien de temps faut-il pour amortir les frais d'entrée d'une SCPI ?

Les frais de souscription d'une SCPI se situent le plus souvent entre 8 % et 12 % du prix de part (le détail figure sur notre page combien coûte vraiment une SCPI). Ils ne sont pas récupérés à la revente : la valeur de retrait est égale au prix de souscription diminué de cette commission. Le supplément de rendement net de la SCPI par rapport au fonds en euros doit donc d'abord rembourser ces frais avant de créer un avantage.

Avec une commission de 10 % et les écarts nets du tableau précédent, et en supposant un prix de part stable, il faut environ 7 ans à un épargnant imposé à 11 % pour que le surcroît de revenus couvre les frais d'entrée (10 ÷ 1,35), et environ 24 ans à un épargnant imposé à 30 % (10 ÷ 0,41). À 41 %, les frais ne sont jamais amortis par ce seul canal. Une baisse du prix de part allonge ces durées ; une hausse les raccourcit. C'est la raison pour laquelle nous rappelons systématiquement un horizon de 8 à 15 ans minimum pour une SCPI, et pourquoi une SCPI achetée pour trois ou quatre ans perd presque toujours face au fonds en euros.

Les SCPI sans frais d'entrée ne suppriment pas la question : elles la déplacent vers des frais de gestion plus élevés ou une commission de retrait en cas de sortie anticipée, comme nous l'expliquons dans notre article sur les SCPI sans frais d'entrée.

Quels risques prenez-vous avec chaque support ?

• Fonds en euros : le capital est garanti par l'assureur, et les intérêts crédités chaque année sont définitivement acquis. Les risques sont ailleurs : un rendement qui peut rester durablement inférieur à l'inflation (ce fut le cas en 2022 et 2023 : 1,9 % puis 2,6 % de revalorisation moyenne selon l'ACPR, pour une inflation de 5,2 % puis 4,9 % selon l'Insee), une concentration sur un seul assureur, et le pouvoir du Haut Conseil de stabilité financière de suspendre temporairement les rachats en cas de menace grave pour le système financier (article L. 631-2-1 du code monétaire et financier, issu de la loi Sapin 2). Ce pouvoir n'a jamais été utilisé à ce jour, mais il existe.
• SCPI : ni le capital ni les revenus ne sont garantis. Le prix de part peut baisser, comme en 2023-2025, et la revente dépend de l'arrivée de nouveaux souscripteurs : notre page sur les risques des SCPI documente les files d'attente de retrait et les suspensions de variabilité du capital observées depuis 2023.
• Foncières cotées et ETF : liquidité quotidienne, mais un cours qui peut baisser fortement et rapidement, sans lien immédiat avec les loyers encaissés. Le risque se gère par la durée de détention et par le fait de ne jamais avoir à vendre au mauvais moment, pas par la sélection du bon jour d'entrée.

Où se situent les foncières cotées et les ETF dans cette comparaison ?

Ils ne répondent pas à la même question. Le fonds en euros sert à protéger un capital ; la SCPI sert à produire un revenu régulier sur un horizon long ; les foncières cotées et les ETF servent à faire croître un capital sur un horizon long en acceptant d'en voir la valeur fluctuer chaque jour. Mettre les trois sur une même ligne de rendement « moyen » n'a donc pas grand sens.

Ce qui les rapproche des SCPI, c'est l'exposition à l'immobilier dans le cas des foncières cotées : mêmes loyers, mêmes bureaux, entrepôts ou commerces, mais achetés en bourse, sans frais d'entrée de 8 % à 12 % et revendables en quelques secondes. Notre comparatif SCPI ou foncières cotées met les deux côte à côte. Ce qui les distingue du fonds en euros, c'est l'enveloppe : les foncières européennes éligibles peuvent se loger dans un PEA, où les dividendes ne sont pas imposés tant qu'ils restent dans le plan (voir les trois prélèvements qui restent dans un PEA), et la plupart des contrats d'assurance vie proposent des ETF et des foncières en unités de compte.

Quant à l'ETF « monde » détenu seul, il expose surtout aux grandes capitalisations américaines et très peu à l'immobilier : nous en discutons les limites dans notre article sur l'ETF MSCI World à 100 % dans un PEA, et les ETF immobiliers dans ETF immobiliers ou sélection de foncières.

À qui convient chaque support, et à qui il ne convient pas ?

Support	Convient à	Ne convient pas à
Fonds en euros	L'épargne de précaution au-delà des livrets, un projet à moins de 5 ans, l'épargnant qui ne peut accepter aucune baisse de capital, la poche « sécurité » d'un contrat d'assurance vie	Un capital de long terme dont l'objectif est de croître nettement plus vite que l'inflation
SCPI en direct	L'épargnant faiblement imposé (TMI de 0 % ou 11 %) qui cherche un revenu régulier et peut immobiliser son capital 10 ans ou plus	Les TMI de 30 % et plus qui percevront les revenus, tout horizon inférieur à 8 ans, l'argent qui pourrait devoir être récupéré rapidement
SCPI en assurance vie ou en nue-propriété	Les contribuables fortement imposés qui veulent une exposition à l'immobilier de rendement sans alourdir leur impôt annuel	Celui qui a besoin d'un revenu immédiat (nue-propriété) ou qui refuse une double couche de frais (assurance vie)
Foncières cotées et ETF	Un horizon de 8 ans et plus, l'acceptation de baisses temporaires importantes, l'envie de liquidité et de frais d'entrée faibles	Celui qui vendrait à la première baisse de 20 % ou qui a besoin d'une valeur stable à une date précise

Faut-il sortir de son fonds en euros pour acheter des SCPI ?

Rarement en totalité, et jamais pour la seule raison que le taux affiché est plus élevé. Deux situations justifient en revanche de reconsidérer un encours important sur fonds en euros. La première : le fonds en euros concentre l'essentiel d'un patrimoine dont une grande partie ne servira pas avant dix ans ; il sous-remplit alors sa fonction, qui est la sécurité, pas la croissance. La seconde : le contrat est ancien et peu rémunérateur, sans bonification accessible ; l'ACPR rappelle que les écarts de revalorisation entre groupes de contrats d'un même assureur atteignent en moyenne près d'un point de pourcentage.

Avant de racheter un contrat d'assurance vie pour acheter des SCPI en direct, vérifiez aussi ce que vous perdez : l'antériorité fiscale du contrat (qui court depuis sa date d'ouverture, pas depuis chaque versement) et le cadre successoral de l'assurance vie. Dans bien des cas, la solution la plus simple consiste à arbitrer une partie du fonds en euros vers des unités de compte immobilières ou des SCPI à l'intérieur du même contrat, comme le détaille notre comparatif SCPI en assurance vie ou en direct.

Foire aux questions

Le rendement du fonds en euros est-il net ou brut ?

Le taux de revalorisation publié (2,63 % en moyenne en 2025 selon l'ACPR) est net des frais de gestion du contrat mais avant prélèvements sociaux de 17,2 %, prélevés chaque année sur les intérêts crédités. L'impôt sur le revenu n'est dû qu'au rachat.

Le taux de distribution d'une SCPI est-il comparable au taux d'un fonds en euros ?

Pas directement. Il est brut d'impôt, calculé sur un prix de part qui intègre les frais d'entrée, et il ne tient pas compte de la variation du prix de part (−3,45 % en moyenne en 2025 selon l'ASPIM). Pour comparer, il faut ramener les deux supports à un rendement net d'impôt et de frais sur votre horizon réel.

Peut-on détenir des SCPI et un fonds en euros dans le même contrat ?

Oui, de nombreux contrats multisupports référencent des SCPI en unités de compte. La détention d'unités de compte peut même ouvrir droit à une bonification du taux du fonds en euros, selon la politique commerciale de l'assureur. Les SCPI y supportent en revanche les frais de gestion du contrat en plus de leurs propres frais.

Le fonds en euros peut-il perdre de l'argent ?

Le capital est garanti par l'assureur et les intérêts crédités sont acquis, mais le rendement peut être inférieur à l'inflation, ce qui fait perdre du pouvoir d'achat. La garantie dépend de la solidité de l'assureur, et les rachats peuvent être temporairement suspendus dans des circonstances exceptionnelles prévues par la loi Sapin 2.

À partir de quelle durée une SCPI devient-elle plus intéressante qu'un fonds en euros ?

Il n'existe pas de durée universelle : elle dépend des frais d'entrée, de votre tranche d'imposition et de l'évolution du prix de part. Avec les moyennes 2025, une commission de 10 % et un prix stable, le calcul donne environ 7 ans pour une TMI de 11 % et plus de 20 ans pour une TMI de 30 %.

Les foncières cotées sont-elles une alternative au fonds en euros ?

Non : elles sont une alternative aux SCPI pour la partie long terme d'un patrimoine, pas au fonds en euros pour la partie sécurité. Leur cours fluctue chaque jour et peut baisser fortement.

En résumé

Le fonds en euros (2,63 % en 2025) et la SCPI (4,91 % de taux de distribution) ne se comparent pas sur leur taux affiché. Après prélèvements sociaux, impôt sur le revenu, frais d'entrée et variation du prix de part, l'avantage de la SCPI détenue en direct n'est net que pour les épargnants faiblement imposés et sur un horizon d'au moins dix ans ; au-delà d'une TMI de 30 %, il faut passer par l'assurance vie ou la nue-propriété pour qu'il subsiste. Les foncières cotées et les ETF, eux, relèvent d'un troisième usage : faire croître un capital de long terme en acceptant la volatilité. La bonne question n'est pas « lequel choisir » mais « quelle part de mon patrimoine confier à chacun ».

Pour tester vos propres hypothèses, le comparateur de coût réel applique frais et fiscalité à un même montant, et notre article où placer 50 000 € dans l'immobilier passif déroule la méthode par horizon, tolérance à la baisse et enveloppe. Pour arbitrer un encours existant d'assurance vie sans perdre son antériorité fiscale, un rendez-vous avec un conseiller du cabinet permet de travailler sur votre contrat réel plutôt que sur des moyennes.

Sources : ACPR, Analyses et synthèses n° 180, « Revalorisation 2025 des contrats d'assurance-vie et de capitalisation », 30 juin 2026 (taux moyen 2,63 %, fourchette 2,3 %-2,9 % pour la moitié des encours, bonifications, écart de 0,39 point, inflation 2025 +0,9 %, Livret A 2,2 % en moyenne en 2025) ; ASPIM/IEIF, « Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 », 9 février 2026 (taux de distribution 4,91 %, variation du prix moyen −3,45 %, 14 baisses et 17 hausses de prix, 2,8 Md€ de parts en attente) et observatoire du premier semestre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiscalité des rachats d'assurance vie (vérifié le 15 avril 2026) ; code général des impôts, art. 125-0 A et 200 A ; code monétaire et financier, art. L. 631-2-1 ; Insee, indice des prix à la consommation, moyennes annuelles 2022 et 2023. Les calculs sont illustratifs et fondés sur des moyennes de marché ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI, foncières cotées et ETF comportent un risque de perte en capital et ne garantissent ni revenu ni liquidité. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.