Notre avis sur le LMNP géré en résidence services

L'amortissement comptable neutralise une large part des revenus imposables pendant de nombreuses années (régime BIC au réel) — un atout majeur. Nuance depuis la loi de finances 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente pour les loueurs au régime réel, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales (EHPAD), qui restent exemptées de cette réintégration à ce jour.

Rendement cible de 6 % à 9 % par an selon le recours au crédit, mais très dépendant de la résidence, de la localisation et de la solidité de l'exploitant. Les frais réels (notaire, comptabilité de 400 à 900 € par an, assurance) réduisent le rendement net par rapport au chiffre affiché en brochure.

Marché secondaire spécifique et étroit (environ 3 500 à 4 000 transactions par an au niveau national), avec des délais de vente structurellement longs et une décote fréquente de 10 % à 30 % par rapport au prix d'achat neuf.

Note basse : c'est le principal point faible du véhicule. Un seul locataire (l'exploitant) porte l'intégralité du loyer, sans mutualisation possible. Les dossiers Réside Études et Orpéa/Emeis illustrent ce risque à des échelles différentes, avec loyers impayés et décotes de valeur dans les cas les plus sévères.