Les meilleurs segments du LMNP géré en 2026 : notre classement
Nous ne classons pas des programmes ni des exploitants nommément : les données qui permettraient de le faire (taux d'impayés par exploitant, renégociations de baux, valeurs de revente lot par lot) ne sont pas publiques et un classement sans source serait une opinion déguisée en mesure. Nous classons les segments du LMNP géré, parce que c'est à ce niveau que se jouent les deux variables qui comptent le plus depuis la loi de finances pour 2025 : la réintégration ou non des amortissements dans la plus-value de revente (article 84, codifié à l'article 150 VB du CGI), et la valeur résiduelle du lot si l'exploitant disparaît. Le classement s'entend pour un achat sur le marché secondaire, avec un bail commercial récent et un exploitant solide ; le neuf en résidence de services, qui fait payer la commercialisation et la marge du promoteur, n'entre dans aucune de nos lignes.
Critères : Exclusion de la réintégration des amortissements (LF 2025), demande structurelle du segment, dépendance à un exploitant unique, valeur résiduelle du lot hors exploitation, liquidité du marché secondaire.
| # | Nom | Catégorie | Note | Commentaire |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Résidences étudiantes (marché secondaire) | Résidence avec services, CCH art. L. 631-12 | 4/5 | Exclues de la réintégration des amortissements. Demande structurelle dans les villes universitaires où le logement manque, lots de petite taille faciles à relouer en direct si l'exploitant part, marché secondaire le plus profond du LMNP géré. Ce qui nous arrête : une résidence isolée d'un campus, ou un bail d'origine en fin de course. |
| 2 | Résidences seniors avec services | Résidence avec services, CCH art. L. 631-13 | 3,5/5 | Exclues de la réintégration. Demande portée par la démographie, mais dépendance forte à quelques grands exploitants et lots plus grands, donc plus chers et moins liquides qu'un studio étudiant. La valeur résiduelle dépend de la possibilité de louer le logement en direct, à vérifier dans le règlement de copropriété. |
| 3 | EHPAD | Établissement médico-social, CASF art. L. 312-1 | 3/5 | Exclus de la réintégration. Loyers sécurisés par des baux longs, mais dépendance totale à l'autorisation administrative et à l'exploitant ; un lot d'EHPAD n'a pratiquement aucune valeur hors exploitation. La crise de confiance du secteur en 2022 a rappelé que la solidité de l'exploitant est le seul vrai critère. |
| 4 | Résidences d'affaires | Hôtellerie de moyen séjour | 2/5 | Non exclues de la réintégration des amortissements. Activité cyclique, liée au tourisme d'affaires et à la conjoncture locale, avec des baux fréquemment renégociés à la baisse à leur échéance. Le double handicap fiscal et opérationnel les place derrière les segments précédents. |
| 5 | Résidences de tourisme | Hôtellerie de loisirs, classée ou non | 2/5 | Non exclues de la réintégration, contrairement à ce que l'expression « résidences de services » laisse croire. Saisonnalité, dépendance à un exploitant souvent fragile, et lots difficiles à louer en direct hors saison. Le classement de la résidence ne change rien à la fiscalité de revente. |
Voir aussi : fiche LMNP géré.