Comment j'ai commencé : 20 000 € de prêt étudiant sur une seule foncière, juste avant le Covid

Tout le monde a une première fois, et la mienne est instructive précisément parce qu'elle s'est mal passée avant de bien finir. Je la raconte pour deux raisons : parce qu'elle explique pourquoi je parle de foncières cotées plutôt que d'autre chose, et parce que les erreurs que j'ai faites à 23 ans sont exactement celles que je vois faire à des investisseurs de 45 ans, avec des montants plus gros.

Un prêt étudiant, un ami convaincu, une seule action

Il y a quelques années, en dernière année de master de finance de marché, j'avais obtenu un prêt étudiant de 20 000 € que je n'avais pas besoin de dépenser. Un ami m'a dit qu'il avait placé toutes ses économies dans Unibail-Rodamco-Westfield : une entreprise cotée qui versait 6 % de dividende annuel, adossée à de l'immobilier, donc sûre. J'ai trouvé l'argument convaincant. J'ai acheté vers 130 € l'action, à la fin de 2019. Faites très attention quand quelqu'un vous dit qu'un placement est sûr à 100 % : c'était le premier signal, et je ne l'ai pas vu.

Ce que j'avais acheté, sans le comprendre vraiment : la plus grande foncière de centres commerciaux d'Europe, très endettée après le rachat de Westfield, exposée à la fréquentation physique des magasins. Trois mois plus tard, le Covid fermait les centres commerciaux. L'action est descendue sous 30 €. Sur le papier, mon prêt étudiant avait perdu plus des trois quarts de sa valeur, et je devais toujours le rembourser.

Ce qui m'a sauvé : un actionnaire, et l'absence de décision

Fin 2020, la direction d'Unibail proposait une augmentation de capital de plusieurs milliards d'euros, au plus bas du cours, pour réduire la dette. Pour un actionnaire entré à 130 €, c'était l'assurance d'une dilution massive au pire moment. Xavier Niel, associé à un ancien dirigeant du groupe, a mené une campagne d'actionnaires contre cette opération, obtenu son rejet en assemblée générale et l'entrée de leur groupe au conseil. L'augmentation de capital a été abandonnée, et le cours a rebondi dans les années suivantes. J'ai été sauvé par quelqu'un que je ne connaissais pas, pour des raisons qui n'avaient rien à voir avec moi. Ce n'est pas une stratégie.

La seconde chose qui m'a sauvé, c'est de ne pas avoir vendu. Non par courage, mais parce que je n'avais pas besoin de l'argent et que je ne savais pas quoi faire. Cette non-décision valait mieux que la décision que la peur m'aurait dictée. Elle m'a appris quelque chose que j'ai mis des années à formuler, et que je développe dans volatilité et risque ne sont pas la même chose : ce qui m'a fait perdre les trois quarts de ma mise sur écran était une volatilité ; ce qui aurait pu me les faire perdre réellement, c'était une vente au plus bas, ou une dilution.

Ce que ce premier investissement m'a appris

• La concentration : 100 % d'un capital sur une seule société, c'est porter tous ses risques en même temps. J'étais exposé à la fermeture des centres commerciaux, à une dette énorme et à la perte de confiance des investisseurs, sans aucune compensation ailleurs.
• L'argument « c'est de l'immobilier » : il ne dit rien du niveau de dette, de la qualité des locataires ni du prix payé. Une foncière est une entreprise, avec des créanciers et des salariés, avant d'être des murs.
• Le dividende comme preuve de sécurité : 6 % de dividende sur une société qui va le suspendre pendant trois ans ne valent rien. C'est la couverture du dividende par les flux, et la solidité du bilan, qui comptent.
• Ce qui a marché malgré tout : la classe d'actifs. Les foncières cotées, prises dans leur ensemble, ont délivré environ 11 % à 12 % par an sur cinquante ans selon les séries de l'association américaine des REITs, mieux que les grands indices actions. Mon erreur n'était pas l'actif, c'était la façon de l'acheter.

Les règles que j'applique depuis

Ce que je regarde	Pourquoi	Ce que ça aurait changé en 2019
La qualité des immeubles	Un patrimoine de premier plan traverse les crises ; un patrimoine secondaire non	Unibail avait de bons actifs : ce critère passait
Le taux d'occupation et le niveau des loyers	C'est la source des flux	Passait aussi, avant le Covid
L'endettement	C'est ce qui transforme une baisse de valeur en crise	Ne passait pas : la dette post-Westfield était très lourde
L'alignement des dirigeants et des actionnaires	Des dirigeants actionnaires ne proposent pas une augmentation de capital au plus bas	Ne passait pas, comme l'a montré l'épisode de 2020
La diversification	Une quinzaine de foncières éteignent le risque d'une seule	C'était toute l'erreur

Ces règles sont devenues ma grille pour toutes les foncières, et elles se retrouvent dans ma méthode de sélection des SCPI, où l'ancienneté et l'alignement jouent le même rôle. Elles ne m'ont pas empêché de me tromper depuis, comme je le raconte pour Medical Properties Trust ; elles m'ont empêché de me tromper gros.

Pourquoi je garde Unibail

Après tout cela, Unibail reste la plus grosse ligne de mon portefeuille, comme je l'explique dans les cinq SIIC françaises que je détenais. Non par attachement : parce qu'après 2020, la société a réduit sa dette, cédé des actifs, et s'est retrouvée à coter la moitié de la valeur de son patrimoine avec des centres commerciaux dont la fréquentation était revenue. Le titre qui avait failli me ruiner était devenu, sur des critères objectifs, l'un des plus décotés de la cote. La leçon n'était pas « fuir Unibail », c'était « ne plus jamais acheter quoi que ce soit comme je l'avais achetée ».

Foire aux questions

Faut-il investir un prêt étudiant ?

Je l'ai fait, et je ne le conseille à personne sans réserve : c'est de l'argent emprunté, à rembourser quoi qu'il arrive, investi dans un actif volatil. Ça a fini par bien se passer ; ça aurait pu ne pas.

Que serait-il arrivé sans Xavier Niel ?

L'augmentation de capital aurait dilué massivement les actionnaires en place ; ma perte aurait été bien plus lourde, et durable. Je ne compte plus sur ce genre d'intervention.

Combien de foncières faut-il pour être diversifié ?

Une quinzaine, réparties par secteur et par pays, est l'ordre de grandeur que je vise. Une seule, c'est un pari, quelle que soit sa qualité.

Un dividende de 6 % est-il un signal d'achat ?

Non, c'est un chiffre. Le signal, c'est sa couverture par les flux et la solidité du bilan qui le porte. Mon article sur les dividendes détaille cette lecture.

En résumé

Mon premier investissement était une erreur de méthode sur un bon actif : tout sur une seule foncière endettée, achetée sur un dividende et une phrase d'ami, juste avant une crise. J'ai été sauvé par un actionnaire activiste et par mon inaction. J'en ai tiré cinq règles, et une conviction : la classe d'actifs était la bonne, il fallait apprendre à l'acheter. Ce qui coûte cher, ce n'est pas la première erreur : c'est de ne pas en faire une méthode.

Pour aller plus loin : la fiche foncières cotées, notre page combien faut-il pour investir si vous débutez, et un rendez-vous si vous voulez éviter de commencer comme moi.

Cet article développe ma vidéo « SECRET immobilier : les SIIC et les REITs » (novembre 2023). Sources : communications d'Unibail-Rodamco-Westfield et couverture de presse de l'assemblée générale de novembre 2020 (rejet de l'augmentation de capital proposée, à l'initiative d'un groupe d'actionnaires mené par Xavier Niel et Léon Bressler) ; Nareit, séries de performance de long terme. Les montants et les prix d'achat cités sont les miens, de mémoire, à quelques euros près. Avis personnel, pas un conseil en investissement ; les foncières cotées comportent un risque de perte en capital et une volatilité élevée.