Investir dans l'immobilier sans crédit : le régime SIIC expliqué (cotation, 15 millions, seuil de 60 %, distribution de 95 % et 70 %)

Nous sommes nombreux à avoir été poussés hors du marché du crédit immobilier ces dernières années, et à ne plus vouloir ou pouvoir emprunter pour un investissement locatif. Je fais partie de ceux qui pensent que c'est une bonne chose, non par provocation, mais parce que la baisse des taux jusqu'en 2021 avait gonflé tous les actifs, l'immobilier en premier, et que le marché français a la particularité de ne pas baisser ses prix quand les taux remontent : les propriétaires refusent de vendre moins cher. Il existe pourtant une façon d'acheter de l'immobilier avec 20 %, 30 % ou 40 % de réduction : les foncières cotées. Cet article explique le régime français qui les rend possibles, le statut SIIC, avec ses conditions précises.

Qu'est-ce qu'une SIIC, et d'où vient le régime ?

Le régime des sociétés d'investissement immobilier cotées a été créé par l'article 11 de la loi de finances pour 2003, sur le modèle des REITs américains qui existent depuis 1960 et ont été copiés dans plus de quarante pays. Son principe : une société cotée dont l'activité principale est l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location peut opter pour une exonération d'impôt sur les sociétés sur cette activité, en contrepartie d'une obligation de distribuer l'essentiel de ses résultats à ses actionnaires. L'État renonce à l'impôt au niveau de la société et le récupère sur les dividendes. C'est le mécanisme que je décris dans pourquoi les dividendes me rendent plus riche, et qui explique aussi pourquoi les SIIC ne bénéficient pas de l'abattement de 40 % sur les dividendes.

Les conditions du régime SIIC

Condition	Règle	Ce que ça garantit à l'actionnaire
Cotation	Actions admises sur un marché réglementé	Liquidité et information réglementée
Capital minimum	15 millions d'euros	Une taille minimale ; en pratique les SIIC valent des centaines de millions à plusieurs milliards
Dispersion du capital	Aucun actionnaire, seul ou de concert, ne doit détenir 60 % ou plus du capital ou des droits de vote	Un flottant réel ; c'est aussi un risque pour les SIIC à actionnariat très concentré, qui peuvent perdre le régime
Activité	Principalement l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location	Une foncière, pas un promoteur ni un marchand de biens
Distribution des loyers	95 % des bénéfices exonérés provenant de la location, avant la fin de l'exercice suivant	L'essentiel des loyers arrive chez vous
Distribution des plus-values	70 % des plus-values de cession d'immeubles, avant la fin du deuxième exercice suivant	Les arbitrages profitent aux actionnaires
Distribution des dividendes de filiales	100 % des dividendes reçus de filiales ayant opté pour le régime	Pas de rétention en cascade

Sources : Code général des impôts, art. 208 C, et doctrine administrative (BOFiP, série IS-CHAMP-30-20). Le taux de distribution des plus-values a été porté de 60 % à 70 % par la loi de finances pour 2019 ; vérifiez la version en vigueur au moment de votre lecture. Dans ma vidéo de 2023, j'avais arrondi la condition de dispersion à « pas plus de 60 % détenus par un seul actionnaire » ; la règle exacte vise 60 % ou plus, détenus directement ou indirectement, par un ou plusieurs actionnaires agissant de concert.

Pourquoi ce régime rend l'immobilier accessible sans crédit ?

Parce qu'il transforme un immeuble en action. Une SIIC détient des centaines de millions ou des milliards d'euros d'immobilier, financés par ses fonds propres et sa dette d'entreprise ; l'actionnaire achète une fraction de ce patrimoine pour le prix d'une action, sans emprunter, sans notaire, sans frais de souscription, et sans gérer. L'effet de levier existe, mais il est porté par la société, à des conditions de financement qu'aucun particulier n'obtient, et il est plafonné par la prudence du conseil d'administration et des agences de notation plutôt que par la banque du coin. Pour quelqu'un qui n'a plus accès au crédit, c'est la seule façon de conserver une exposition immobilière avec levier sans signer d'engagement personnel.

Et en 2023-2024, cet immobilier se payait avec une décote : les SIIC et les REITs cotaient en moyenne plus de 30 % sous la valeur de leurs actifs nets, certaines 40 % ou 50 %, parce que la hausse des taux avait fait fuir les investisseurs boursiers avant même que les expertises ne baissent. Acheter de l'immobilier locatif avec 30 % de réduction, c'est ce que le marché des appartements français ne permet pas, et ce que la Bourse permettait. Mon article sur les cinq SIIC françaises que je détenais donne des exemples chiffrés de l'époque.

• Ce que le régime SIIC apporte : transparence fiscale, distribution obligatoire, liquidité boursière, accès sans crédit à un patrimoine diversifié, et une classe d'actifs qui a délivré plus de 10 % par an sur longue période selon les séries de l'association américaine des REITs, mieux que les grands indices actions dividendes réinvestis.
• Ce qu'il ne supprime pas : la volatilité boursière, le risque de faillite d'une société endettée, la concentration des SIIC françaises sur les bureaux et les commerces, et la fiscalité des dividendes chez l'actionnaire.

Comment la fiscalité de l'actionnaire fonctionne-t-elle ?

Les dividendes d'une SIIC sont des revenus de capitaux mobiliers : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026, ou barème progressif sur option, sans l'abattement de 40 %. Les SIIC ne sont pas éligibles au PEA depuis 2011 ; elles se détiennent sur compte-titres, en assurance vie quand l'assureur les propose, ou via un club d'investissement, options que je détaille dans les enveloppes pour mes foncières cotées. Les actions de SIIC ne sont pas dans l'assiette de l'IFI pour une participation inférieure à 5 % du capital, ce qui les distingue des parts de SCPI. Et quand une SIIC en pertes comptables distribue sur ses primes d'émission, le dividende peut être un remboursement d'apport non imposable, cas que j'explique dans le dividende en remboursement d'apport.

L'exclusion des SIIC du PEA est l'une des raisons pour lesquelles je privilégie le compte-titres, avec la transmission et les dividendes étrangers : voir compte-titres ou PEA.

Foire aux questions

Combien y a-t-il de SIIC en France ?

Une trentaine, contre plusieurs centaines de REITs aux États-Unis. Le régime existe depuis 2003 ; les plus connues sont Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Gecina, Icade et Covivio.

Une SIIC peut-elle perdre son statut ?

Oui, notamment si un actionnaire ou un concert franchit le seuil de 60 %, ou si les obligations de distribution ne sont pas respectées ; la sortie du régime entraîne des conséquences fiscales lourdes. C'est un point à vérifier pour les SIIC à actionnariat très concentré.

Le régime SIIC est-il le même que le régime des SCPI ?

Non : une SCPI n'est pas cotée, n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés par nature (transparence des sociétés civiles), et distribue des revenus fonciers. Le résultat est comparable, transparence fiscale et distribution, mais les mécanismes et la fiscalité de l'associé diffèrent.

Faut-il éviter le crédit immobilier pour autant ?

Pas si vous y avez accès et que le levier a du sens dans votre situation ; les SCPI restent finançables à crédit. Mon propos est que l'absence de crédit n'empêche pas d'investir dans l'immobilier, et qu'elle peut même éviter certains risques, comme je le raconte dans pourquoi j'ai renoncé à l'achat locatif.

La décote de 30 % existe-t-elle encore ?

Elle a varié depuis 2024, société par société. Vérifiez le rapport entre le cours et la valeur nette d'actifs publiée par chaque foncière avant d'acheter ; c'est la première ligne de ma grille.

En résumé

Le régime SIIC est un texte de 2003 qui permet d'acheter de l'immobilier locatif sous forme d'action, sans crédit, sans gestion, avec une transparence fiscale et une distribution obligatoire, et parfois avec une décote que le marché physique n'offre jamais. Ses conditions sont précises, cotation, capital, dispersion, activité, distribution, et elles protègent l'actionnaire. Ce qui coûte cher, c'est de croire qu'être exclu du crédit, c'est être exclu de l'immobilier.

Pour aller plus loin : la fiche foncières cotées, notre page combien coûte vraiment une foncière cotée, et un rendez-vous si vous voulez comparer une exposition en SIIC à un projet d'achat à crédit sur vos chiffres.

Cet article développe ma vidéo « Investir dans l'immobilier sans crédit avant 2024 : les REITs » (novembre 2023), dont les conditions du régime ont été revérifiées sur les textes. Sources : loi n° 2002-1575 du 30 décembre 2002 de finances pour 2003, art. 11 ; Code général des impôts, art. 208 C ; BOFiP, BOI-IS-CHAMP-30-20 ; Nareit, séries de performance de long terme ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (PFU à 31,4 % en 2026). Avis personnel, pas un conseil fiscal ni un conseil en investissement ; les actions de SIIC comportent un risque de perte en capital et une volatilité élevée.