Pourquoi je n'investis pas pour défiscaliser : PER, SOFICA, Pinel, Malraux et déficit foncier passés au crible

Quand on travaille dans le patrimoine, on est sollicité en permanence pour « réduire ses impôts ». J'ai eu, comme tout le monde, une tranche marginale qui monte et des propositions qui vont avec. J'ai étudié chacune d'elles sérieusement, et j'ai dit non à toutes, non par principe mais par calcul. Cet article explique pourquoi, dispositif par dispositif, avec les règles en vigueur au moment où j'écris, à vérifier au moment de votre lecture, car ce sont celles qui changent le plus souvent.

Le PER : une déduction aujourd'hui, une réintégration demain

Le plan d'épargne retraite permet de déduire les versements du revenu imposable, dans certaines limites. Si vous êtes dans la tranche à 30 %, chaque 1 000 € versé vous économise 300 € d'impôt cette année. C'est réel, et c'est ce que les brochures mettent en avant. Ce qu'elles mettent moins en avant : à la sortie, la part du capital correspondant aux versements déduits est imposée au barème progressif, dans la catégorie des pensions, sans l'abattement de 10 %, et les gains relèvent du prélèvement forfaitaire unique, 31,4 % en 2026. Autrement dit, le PER ne supprime pas l'impôt, il le reporte, et il parie sur le fait que votre tranche marginale sera plus basse à la retraite qu'aujourd'hui.

Pour moi, ce pari est mauvais. Ma tranche est de 30 % aujourd'hui ; si mes revenus de capitalisation font leur travail, elle pourrait être de 41 % au moment de la sortie. J'aurais alors déduit à 30 % pour réintégrer à 41 %. Ajoutez le blocage jusqu'à la retraite (hors cas de déblocage anticipé, dont l'achat de la résidence principale) et une réglementation qui a déjà changé plusieurs fois, et le PER devient pour moi une mauvaise affaire. Il en est une bonne pour quelqu'un dont la tranche baissera certainement à la retraite, ce qui est le cas de beaucoup de salariés : c'est une question de trajectoire personnelle, pas de produit.

La SOFICA : 48 % de réduction sur un placement qui perd de l'argent

Les sociétés de financement du cinéma et de l'audiovisuel offrent une réduction d'impôt de 30 %, 36 % ou 48 % des sommes investies selon leurs engagements, dans la limite de 18 000 € par an et de 25 % du revenu net global, soit au maximum 8 640 € de réduction ; le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2026. Les parts sont bloquées cinq ans au minimum, et la sortie effective intervient souvent plus tard. Le point que personne ne conteste, y compris les distributeurs de SOFICA : le rendement brut du placement lui-même est généralement négatif. Vous récupérez une fraction de votre mise, et la réduction d'impôt est censée compenser la perte.

C'est un outil de défiscalisation pure, pas un investissement. Pour quelqu'un dont l'impôt est très élevé et qui a épuisé les autres options, il peut avoir un sens. Pour moi, immobiliser 18 000 € pendant six à huit ans pour récupérer 8 640 € d'impôt et une fraction incertaine du capital, c'est moins bon que d'investir ces 18 000 € dans des actifs productifs et de payer l'impôt sur leurs revenus.

Le Pinel : acheter du neuf cher pour une réduction de 9 % à 14 %

Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024 ; ceux qui ont investi avant conservent leur avantage jusqu'au terme de leur engagement. En 2024, la réduction était de 9 % du prix pour six ans de location, 12 % pour neuf ans, 14 % pour douze ans, davantage en Pinel+ sous conditions. J'avais consacré une vidéo entière à ce dispositif, dans laquelle je disais deux choses que je maintiens : il n'aurait pas dû exister, parce que taxer le logement à hauteur de 20 % de TVA et de droits de mutation pour ensuite subventionner l'investissement locatif est absurde ; et, puisqu'il existait, il n'était pas déraisonnable d'en profiter pour qui achetait un bien au bon prix, dans un bon emplacement, qu'il aurait acheté de toute façon.

Le problème n'était pas la réduction, c'était ce qu'elle faisait acheter : des logements neufs vendus avec une prime, dans des programmes conçus pour le dispositif, à des investisseurs qui n'auraient jamais acheté ce bien sans la carotte. La réduction de 12 % couvrait à peine le surcoût du neuf et les frais de commercialisation. Je n'ai jamais investi en Pinel pour cette raison, et sa disparition ne change rien à mon raisonnement : un dispositif qui remplace le Pinel fera acheter la même chose.

Le Malraux et le déficit foncier : de vrais mécanismes, pour de vrais projets

Ces deux dispositifs sont différents, parce qu'ils ne subventionnent pas un achat mais des travaux. Le déficit foncier est le droit commun de tout bailleur au régime réel : la part des charges hors intérêts qui dépasse les loyers s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, à condition de louer nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Le Malraux offre une réduction de 22 % à 30 % du montant de travaux de restauration lourde sur des immeubles en secteur protégé. Notre article sur le déficit foncier au régime réel détaille le premier.

Je ne les ai pas utilisés pour une raison que j'ai développée dans pourquoi j'ai renoncé à l'achat locatif : je ne veux pas gérer de bien en direct, et ces mécanismes exigent des travaux, un locataire et un engagement de location. Pour quelqu'un qui possède déjà un bien et prévoit des travaux, le déficit foncier est simplement la bonne façon de les déclarer, pas une stratégie de défiscalisation.

Ce que ces dispositifs ont en commun

Dispositif	Avantage fiscal	Contrepartie	Pourquoi je n'y vais pas
PER (versements déduits)	Déduction à votre tranche marginale actuelle	Réintégration au barème à la sortie, blocage jusqu'à la retraite	Ma tranche future risque d'être plus élevée
SOFICA	30 % à 48 % de réduction, max 8 640 €	Blocage 5 ans minimum, rendement brut généralement négatif	Un placement qui perd ne devient pas bon parce que l'État en rembourse une part
Pinel (terminé fin 2024)	9 % à 14 % du prix selon la durée	Achat de neuf avec prime, plafonds de loyer, engagement 6 à 12 ans	Faisait acheter un bien qu'on n'aurait pas acheté sans l'avantage
Malraux	22 % à 30 % des travaux	Immeuble en secteur protégé, travaux lourds, gestion	Bien en direct, que je ne veux pas gérer
Déficit foncier	Imputation jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global	Travaux réels, location nue 3 ans	Idem ; c'est du droit commun, pas une stratégie

Dans chaque ligne, l'avantage est certain et immédiat, la contrepartie est différée et souvent sous-estimée. C'est exactement l'inverse d'un bon investissement, dont le coût est immédiat et le gain différé. Ma règle est de raisonner sur la performance nette totale sur la durée, impôt compris, et non sur l'économie d'impôt de l'année.

Ce que je fais à la place

J'investis dans des actifs productifs, des foncières cotées principalement, et je paie l'impôt sur leurs dividendes, 31,4 % en 2026 sur compte-titres. C'est lourd, et je ne cherche pas à le nier. Mais les foncières ne paient pas d'impôt sur les sociétés grâce à leur statut, ce qui compense en partie, et surtout leur performance de long terme dépasse largement ce qu'aucune réduction d'impôt ne peut offrir. Les seules optimisations que j'utilise sont celles qui ne dégradent pas l'actif : le PEA pour les foncières européennes éligibles, et l'assurance vie pour la partie que je peux immobiliser huit ans. J'en parle dans comment je paie moins d'impôt sur mes foncières cotées.

Le plan d'épargne retraite est le cas le plus fréquent de cette confusion entre déduction et économie : je détaille dans PER, outil de transmission avant d'être un outil de retraite pourquoi je ne l'utilise pas pour ma retraite, et pour quel usage il devient réellement intéressant.

Foire aux questions

N'est-ce pas dommage de laisser un avantage fiscal sur la table ?

Un avantage fiscal n'a de valeur que net de sa contrepartie. Si la contrepartie est un placement qui perd, un bien surpayé ou une réintégration à une tranche plus élevée, il n'y a rien sur la table.

Le PER est-il mauvais pour tout le monde ?

Non. Pour quelqu'un dont les revenus baisseront nettement à la retraite, la déduction à 41 % aujourd'hui contre une réintégration à 11 % ou 30 % demain est une excellente opération. Tout dépend de la trajectoire, et c'est ce qu'un rendez-vous permet d'estimer.

Et le PER sans déduction des versements ?

C'est une option : le capital correspondant aux versements non déduits est exonéré à la sortie, seuls les gains sont taxés au PFU. Le PER devient alors une enveloppe bloquée jusqu'à la retraite, sans avantage particulier par rapport à une assurance vie hors cas spécifiques.

Le dispositif qui remplace le Pinel vaut-il mieux ?

Au moment où j'écris, les dispositifs de soutien au logement locatif évoluent avec chaque loi de finances ; je n'en commente aucun avant qu'il soit voté. La grille de lecture reste la même : que fait-il acheter, à quel prix, avec quelle contrainte ?

Faut-il quand même déclarer un déficit foncier si on en a un ?

Évidemment : c'est le régime normal des bailleurs au réel, et ne pas l'utiliser serait payer un impôt indu. Ma réserve porte sur l'idée de faire des travaux pour créer un déficit, pas sur le mécanisme.

En résumé

Je n'investis pas pour défiscaliser parce que chaque dispositif que j'ai étudié échange un avantage certain contre une contrepartie sous-estimée, et parce qu'un placement choisi pour son avantage fiscal est rarement choisi pour sa qualité. Je préfère payer l'impôt sur de bons actifs. Ce qui coûte cher, ce n'est pas l'impôt : c'est le mauvais placement acheté pour l'éviter.

Pour approfondir, notre page SCPI en assurance vie ou en direct montre une optimisation qui ne dégrade pas l'actif, et mon article volatilité et risque explique pourquoi je préfère la capitalisation à la déduction. Pour savoir si, dans votre cas, un PER a du sens, un rendez-vous avec le cabinet permet de comparer votre tranche d'aujourd'hui et celle de demain.

Cet article développe mes vidéos « Pourquoi je n'investis pas pour défiscaliser malgré plusieurs opportunités » (octobre 2024) et « Pinel : le bouc émissaire idéal de l'immobilier neuf ? » (septembre 2024). Sources : Code général des impôts, art. 163 quatervicies et 158 (PER, déduction et imposition à la sortie), art. 199 unvicies (SOFICA), art. 199 novovicies (Pinel, investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2024), art. 199 tervicies (Malraux), art. 156 I-3° (déficit foncier) ; economie.gouv.fr (fin du Pinel) ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (PFU à 31,4 % en 2026). Les taux et plafonds cités sont ceux en vigueur à la date de rédaction et évoluent avec chaque loi de finances. Avis personnel, pas un conseil fiscal ni un conseil en investissement.