Foncières cotées : les trois enveloppes que j'utilise pour payer moins d'impôt (PEA, assurance vie, club d'investissement)

De mon expérience, la question « comment investir dans l'immobilier sans impôt ? » n'a pas de réponse honnête. L'État prélève, toutes taxes confondues, une part très importante de la valeur créée, et le logement est l'un des secteurs les plus taxés : TVA sur le neuf, droits de mutation, taxe foncière, impôt sur les revenus fonciers, IFI. Ce que j'ai trouvé, ce n'est pas une exonération, ce sont des situations où l'on paie vraiment peu, en combinant un actif fiscalement efficace et une enveloppe adaptée. Voici les miennes, avec ce qu'elles font et ce qu'elles ne font pas.

Pourquoi les foncières cotées sont-elles un bon point de départ fiscal ?

Le statut de société d'investissement immobilier cotée, l'équivalent français des REITs, exonère la foncière d'impôt sur les sociétés à condition qu'elle distribue la majeure partie de ses bénéfices à ses actionnaires. L'idée du législateur est simple : pas d'impôt au niveau de la société, mais un impôt régulier sur les dividendes versés. Pour un investisseur, cela évite la double couche (impôt sur les sociétés puis impôt sur le dividende) que subit une action classique. Notre article foncières cotées vs S&P 500 explique en quoi cette absence de double imposition contribue à leur performance de long terme.

Il reste donc un seul impôt à optimiser : celui sur les dividendes, et accessoirement sur les plus-values. Sur un compte-titres ordinaire, c'est le prélèvement forfaitaire unique, 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), sans l'abattement de 40 % pour les dividendes de SIIC en cas d'option pour le barème. C'est de là que partent les trois enveloppes.

Le PEA : la meilleure enveloppe, mais pas pour toutes les foncières

Le plan d'épargne en actions exonère d'impôt sur le revenu les dividendes et plus-values après cinq ans de détention ; les prélèvements sociaux restent dus à la sortie. Plafond de versements : 150 000 €. Deux limites précises pour les foncières. Les SIIC françaises ne sont plus éligibles au PEA depuis 2011, et les REITs étrangers non plus : le PEA ne peut donc accueillir que des foncières européennes hors régime SIIC ou équivalent, ce qui réduit fortement le choix. Et pour celles-ci, la retenue à la source de leur pays est définitivement perdue, comme je l'explique dans double imposition des dividendes étrangers. Le PEA est donc, pour moi, une enveloppe pour quelques foncières européennes bien choisies, pas pour le cœur du portefeuille.

L'assurance vie : huit ans d'attente pour un abattement de 4 600 €

J'ai ouvert un contrat d'assurance vie tôt, précisément pour faire courir le délai. Après huit ans, les gains retirés bénéficient d'un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule (9 200 € pour un couple) sur l'impôt sur le revenu ; les prélèvements sociaux restent dus. Le contrat permet de loger des foncières cotées en unités de compte, selon le catalogue de l'assureur, et de capitaliser les dividendes sans imposition en cours de route. Je n'en ai encore jamais tiré de bénéfice, pour deux raisons honnêtes : je n'ai pas atteint le moment de retirer, et l'abattement ne porte que sur 4 600 € de gains par an, ce qui plafonne vite l'intérêt pour un patrimoine significatif. C'est une enveloppe utile pour lisser des retraits à la retraite, pas pour échapper à l'impôt sur un gros portefeuille.

Deux contraintes de plus : les frais du contrat (sur versements, de gestion des unités de compte) s'ajoutent à ceux des foncières, et les retenues à la source sur les dividendes étrangers sont supportées par le contrat sans crédit d'impôt. Notre page combien coûte vraiment un OPCI décrit cette double couche de frais pour un autre véhicule logé en assurance vie ; le raisonnement est le même.

Le club d'investissement : l'enveloppe que presque personne ne connaît

C'est la piste la moins connue, et elle est plus accessible qu'on ne le croit. Un club d'investissement est une indivision volontaire entre 5 et 20 personnes physiques, qui mettent en commun des versements limités à 5 500 € par an et par membre, pour investir en Bourse via un intermédiaire agréé, pendant dix ans au maximum. La doctrine fiscale (BOFiP, BOI-RPPM-RCM-40-20) prévoit que, pendant toute la vie du club, les plus-values réalisées sur le portefeuille commun ne sont pas imposées : le club peut arbitrer, vendre, racheter, sans frottement fiscal. L'imposition intervient au moment où un membre se retire ou à la dissolution.

Le point qui m'avait séduit : à la dissolution, si le portefeuille est partagé entre les membres sous forme de titres et non de liquidités, le partage n'est pas une cession et ne déclenche pas d'imposition. Chaque membre récupère ses titres avec, pour prix d'acquisition, le prix moyen d'acquisition au sein du club ; l'impôt ne sera dû qu'à la revente effective des titres, plus tard, et sur la plus-value calculée depuis ce prix. Ce n'est donc pas une exonération, mais un report qui peut durer des années, avec la possibilité de choisir le moment de la revente. Les dividendes, eux, restent imposés chaque année entre les mains des membres, au prorata.

• Ce que le club permet : arbitrer sans impôt pendant dix ans, sortir en titres sans imposition immédiate, et investir à plusieurs (famille, amis) avec un formalisme allégé.
• Ce qu'il ne permet pas : échapper à l'impôt sur les dividendes, dépasser 5 500 € par an et par membre, ou durer plus de dix ans. Et il faut être au moins cinq, d'accord sur la stratégie, ce qui est la vraie difficulté.

Comparaison des trois enveloppes pour des foncières cotées

Enveloppe	Foncières admises	Dividendes	Plus-values	Plafond	Limite principale
Compte-titres	Toutes	PFU 31,4 %, crédit d'impôt jusqu'à 15 % sur les étrangères	PFU 31,4 %	Aucun	L'impôt plein, chaque année
PEA	Européennes hors SIIC/REIT	Exonérés d'IR après 5 ans, retenue étrangère perdue	Exonérées d'IR après 5 ans, PS dus	150 000 € de versements	Ni SIIC françaises ni REITs
Assurance vie	Selon le catalogue de l'assureur	Capitalisés sans impôt ; retenue étrangère supportée par le contrat	Abattement 4 600 €/an après 8 ans, PS dus	Aucun	Frais du contrat, abattement limité
Club d'investissement	Toutes (via l'intermédiaire du club)	Imposés chaque année entre les membres	Non imposées pendant la vie du club ; report à la sortie en titres	5 500 €/an/membre, 10 ans	Être 5 à 20, s'entendre sur la gestion

Ce que je fais concrètement

Le cœur de mon portefeuille de foncières est sur compte-titres, parce que c'est la seule enveloppe qui accepte les SIIC françaises et les REITs étrangers, et parce que le crédit d'impôt y fonctionne. Le PEA reçoit quelques foncières européennes dont la retenue à la source est faible. L'assurance vie fait courir son délai de huit ans avec une poche de foncières en unités de compte, pour des retraits futurs. Le club d'investissement est une piste que j'ai étudiée et recommandée ; il suppose de trouver quatre personnes avec le même horizon et la même patience, ce qui est plus rare que l'argent. Aucune de ces solutions ne supprime l'impôt ; ensemble, elles le réduisent et le retardent, ce qui, avec les intérêts composés, revient presque au même.

Le régime fiscal des foncières elles-mêmes, avec ses conditions précises, est expliqué dans le régime SIIC expliqué.

Sur le PEA en particulier, deux compléments : ce qui reste prélevé après cinq ans (taxe sur les transactions, retenue étrangère, prélèvements sociaux à 18,6 % depuis 2026) et pourquoi le compte-titres gagne sur la transmission.

Foire aux questions

Pourquoi les SIIC ne sont-elles pas éligibles au PEA ?

Parce que le législateur a considéré, en 2011, qu'une société déjà exonérée d'impôt sur les sociétés ne devait pas en plus bénéficier d'une enveloppe exonérant ses dividendes. Les titres acquis avant restent dans le plan ; on ne peut plus en acheter.

L'abattement de 4 600 € de l'assurance vie porte-t-il sur les retraits ou sur les gains ?

Sur la part de gains comprise dans les retraits, après huit ans. Un retrait de 20 000 € dont 4 000 € de gains est entièrement exonéré d'impôt sur le revenu ; les prélèvements sociaux restent dus sur les 4 000 €.

Un club d'investissement, c'est compliqué à créer ?

C'est une indivision avec des statuts types, un compte ouvert chez un intermédiaire et une déclaration annuelle des revenus répartis entre membres. La contrainte est humaine, pas administrative.

Et le compte-titres dans une société ?

C'est une autre logique, celle des dirigeants qui investissent leur trésorerie : notre article SCPI dans une SCI ou une holding à l'IS et notre fiche dirigeant traitent ce cas, qui vaut aussi pour les foncières cotées.

Ces règles vont-elles changer ?

Probablement : le PFU est passé de 30 % à 31,4 % au 1ᵉʳ janvier 2026, et chaque loi de finances peut retoucher les enveloppes. Vérifiez les taux au moment de votre lecture ; la logique des trois enveloppes, elle, est stable depuis longtemps.

En résumé

Investir dans l'immobilier sans impôt est une promesse que je ne fais pas. Ce que je fais : partir d'un actif fiscalement efficace, les foncières cotées, et le loger dans des enveloppes qui réduisent ou retardent l'impôt sur les dividendes, en acceptant leurs limites. Ce qui coûte cher, c'est de choisir l'enveloppe après l'actif, ou de croire qu'une enveloppe règle tout.

Pour aller plus loin : la fiche foncières cotées, notre page combien coûte vraiment une foncière cotée, et mon article pourquoi je n'investis pas pour défiscaliser, qui est l'autre face du même raisonnement. Pour organiser vos enveloppes selon votre horizon et vos titres, un rendez-vous avec le cabinet permet de le faire sur votre portefeuille.

Cet article développe ma vidéo « Investir en immobilier sans impôt grâce aux foncières cotées ? » (février 2024). Sources : Code général des impôts, art. 208 C (régime SIIC), art. 125-0 A (assurance vie, abattement après 8 ans), art. L. 221-31 du Code monétaire et financier (titres éligibles au PEA) ; BOFiP, BOI-RPPM-RCM-40-20 (clubs d'investissement : 5 à 20 membres, 5 500 € par an et par membre, durée maximale de 10 ans, imposition à la sortie ou à la dissolution, partage en titres) ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (PFU à 31,4 % en 2026). Avis personnel, pas un conseil fiscal ni un conseil en investissement.