Investir dans l'immobilier à l'étranger avec les REITs : de l'Europe à Hong Kong et à l'Arabie saoudite

Il y a cinq raisons qui poussent un investisseur français à regarder l'immobilier hors de France : le contexte social, le contexte politique et réglementaire, une fiscalité parmi les plus lourdes d'Europe, le besoin de diversification, et tout simplement de meilleures perspectives ailleurs. Acheter un appartement à Lisbonne ou à Miami règle une partie de ces problèmes et en crée d'autres : gestion à distance, fiscalité de deux pays, frais d'acquisition. Les foncières cotées règlent tout cela d'un coup. Cet article explique comment j'investis à l'étranger avec elles, avec deux exemples que j'ai pris moi-même, à Hong Kong et en Arabie saoudite.

Le statut de foncière cotée existe dans plus de quarante pays

Pays	Nom du régime	Principe commun
États-Unis	REIT (depuis 1960)	Exonération d'impôt sur les sociétés sur l'activité immobilière, en contrepartie d'une obligation de distribuer la majorité du résultat aux actionnaires, qui sont imposés sur les dividendes
France	SIIC (depuis 2003)
Royaume-Uni	UK REIT
Espagne	SOCIMI
Italie	SIIQ
Allemagne	G-REIT
Pays-Bas	FBI
Belgique	SIR (société immobilière réglementée)

Le statut américain de 1960 a été copié dans plus de quarante pays, précisément parce qu'il fonctionne : il attire des capitaux vers l'immobilier locatif, permet aux foncières d'arbitrer leurs actifs sans être taxées sur chaque plus-value, et garantit à l'État une imposition régulière sur les dividendes distribués. Mon article sur le régime SIIC détaille la version française ; les autres reposent sur les mêmes principes avec des seuils différents.

Link REIT : la plus grande foncière d'Asie-Pacifique, avec 40 % de décote

En février 2025, j'ai investi dans Link REIT, cotée à Hong Kong : plus de 150 propriétés à Hong Kong et en Chine continentale, des centres commerciaux de proximité et quelque 60 000 places de parking, un dividende supérieur à 8 % et une décote d'environ 40 % sur la valeur de ses actifs, au plus bas depuis des années. Les raisons de cette décote sont réelles, et je les ai listées avant d'acheter : la hausse des taux à Hong Kong, dont la monnaie est liée au dollar, les tensions géopolitiques autour de la Chine, le départ d'expatriés, et une exposition aux bureaux en déclin. En face, des actifs physiques de qualité, des flux stables et une valorisation qui me paraissait intégrer beaucoup de mauvaises nouvelles. C'est une position de diversification, pas une conviction centrale, et je l'ai dimensionnée ainsi.

Cenomi Centers : mon premier investissement au Moyen-Orient

En août 2025, j'ai pris une position dans Cenomi Centers, anciennement Arabian Centres, la foncière qui détient les plus grands centres commerciaux d'Arabie saoudite : 22 centres, 1,3 million de mètres carrés de surface locative, environ 18 % du marché du royaume, un partenariat avec Unibail-Rodamco-Westfield, un dividende supérieur à 7 % et un taux d'occupation d'environ 93 %. Les risques, là aussi, étaient identifiés : une dette passée de 8 à 12 milliards de riyals, soit une hausse de moitié, un refinancement à venir, la perte d'un centre représentant 6 % du chiffre d'affaires, et une extension de 44 % des surfaces prévue d'ici 2027 qui est autant une promesse qu'un besoin de capitaux. J'y ai vu une exposition à une économie en transformation, à un prix qui rémunérait le risque. Ces chiffres sont ceux de ma vidéo et ont évolué.

• Ce que ces positions m'apportent : une exposition à des marchés que je ne pourrais pas atteindre autrement, une décorrélation partielle du cycle européen, et des rendements élevés.
• Ce qu'elles me coûtent : un risque de change (dollar de Hong Kong, riyal), un risque politique que je ne sais pas modéliser, une information moins accessible, et une retenue à la source à vérifier pays par pays, expliquée dans la double imposition des dividendes étrangers.

Comment j'achète, concrètement

Un ordre de Bourse suffit. J'utilise un courtier en ligne simple pour les places européennes et américaines, et un courtier international quand la place est exotique ou que les frais du premier deviennent trop élevés ; les noms importent moins que trois vérifications : que le courtier donne accès à la place de cotation visée, qu'il applique le taux de retenue à la source conventionnel (le formulaire W-8BEN pour les États-Unis), et qu'il produise un imprimé fiscal unique exploitable pour la déclaration 2047. Les REITs étrangers ne sont pas éligibles au PEA ; ils se logent sur compte-titres, comme je l'explique dans les enveloppes pour mes foncières cotées.

Est-ce plus risqué qu'un appartement à crédit en France ?

Mon avis, que j'assume : non, quand on le fait bien. Un appartement acheté à crédit en France concentre tout sur un bien, une ville, un locataire et un engagement bancaire dont la perte peut dépasser l'apport, comme je le montre dans pourquoi j'ai renoncé à l'achat locatif. Un portefeuille de foncières étrangères solides, avec un historique et un management aligné, répartit le risque sur des centaines d'immeubles et plusieurs pays, sans dette personnelle. Le risque de change et le risque politique sont réels ; ils sont aussi diversifiables, ce que le risque d'un seul appartement n'est pas.

Foire aux questions

Faut-il ouvrir un compte à l'étranger pour acheter ces foncières ?

Non : un compte-titres chez un courtier français ou européen donnant accès aux places concernées suffit. Certaines places asiatiques ou du Golfe demandent un courtier international.

Les dividendes de Hong Kong ou d'Arabie saoudite sont-ils taxés à la source ?

Cela dépend du pays et de la convention avec la France ; la notice du formulaire 2047 donne les taux de crédit d'impôt applicables. Hong Kong figure avec un taux conventionnel de 10 %. Vérifiez avant d'acheter, pas après.

Comment suivre une société dont les rapports sont en anglais, en chinois ou en arabe ?

Les grandes foncières publient en anglais. Si je ne peux pas lire le rapport annuel, je n'achète pas ; c'est une règle simple qui m'a évité beaucoup d'erreurs.

Quelle part d'un portefeuille consacrer aux marchés lointains ?

Pour moi, une part modeste, quelques lignes de diversification, jamais le cœur du portefeuille, qui reste en foncières américaines et européennes.

Le site va-t-il analyser Link REIT ou Cenomi ?

L'analyse titre par titre relève de reitdividend.com, du même réseau. Cet article s'arrête à la logique de l'investissement à l'étranger.

En résumé

Investir dans l'immobilier hors de France ne demande ni notaire ni crédit : un ordre de Bourse sur une foncière cotée, dans l'un des quarante pays qui ont adopté le régime REIT. J'y ai trouvé une diversification réelle et des décotes que le marché français n'offre pas, en acceptant le change, la politique et une fiscalité à vérifier. Ce qui coûte cher, c'est de croire que « l'immobilier » désigne forcément l'immobilier français.

Pour aller plus loin : la fiche foncières cotées, notre page pour les expatriés qui traite la question inverse, et un rendez-vous pour organiser une poche internationale dans votre enveloppe.

Cet article développe mes vidéos « Investir à l'étranger dans l'immobilier avec les REITs » (janvier 2024), « J'investis dans la plus grande foncière d'Asie Pacifique : Link REIT » (février 2025) et « Mon premier investissement au Moyen-Orient » (août 2025). Les chiffres relatifs à Link REIT et à Cenomi Centers sont ceux de leurs publications au moment des vidéos et ont évolué. Sources : Code général des impôts, art. 208 C ; notice du formulaire 2047 (revenus 2024). Avis personnel, pas un conseil en investissement ; ces titres comportent un risque de perte en capital, un risque de change et un risque politique.