Le risque réglementaire de l'immobilier français, la loi Lagleize, et pourquoi la complexité favorise les foncières cotées

Cet article est un aparté, plus politique et philosophique que les autres, et je le signale d'emblée : il contient des opinions, que j'assume comme telles. Il porte sur un risque qu'on oublie dans les tableaux de rentabilité, le risque réglementaire, et sur la façon dont il a pesé dans mon choix d'investir dans l'immobilier via des sociétés plutôt qu'en direct.

Le constat : plus de régulation, pas moins

On entend parfois que la France se libéralise, à cause des privatisations passées. Les faits disent autre chose : après avoir cédé une large part de ses participations, l'État a vu sa dette et ses dépenses continuer d'augmenter, et les pouvoirs publics reprennent la main sur de plus en plus de systèmes économiques par la norme, la taxe ou l'encadrement. L'immobilier est l'un des secteurs les plus concernés : normes de construction et de rénovation, encadrement des loyers dans certaines villes, hausse des taxes foncières, interdiction progressive de louer les passoires thermiques, réformes successives de la fiscalité locative. Le LMNP en a donné un exemple récent que ce site détaille dans LMNP au réel : l'amortissement et la plus-value : un avantage acquis depuis des décennies a été partiellement repris par la loi de finances pour 2025. Rien de tout cela n'est un scandale ; c'est une tendance, et un investisseur compose avec les tendances.

La loi Lagleize, un projet qui dit où va le vent

La proposition de loi du député Jean-Luc Lagleize, adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale fin 2019, visait à réduire le coût du foncier en dissociant la propriété du terrain de celle du bâti : l'acheteur deviendrait propriétaire de sa maison mais paierait un loyer pour le terrain à un organisme foncier libre. Elle n'a jamais été promulguée comme loi générale, et le dispositif existant de bail réel solidaire reste limité à l'accession sociale sous conditions de ressources. Mais elle mérite d'être lue pour ce qu'elle révèle : l'idée qu'une partie de la valeur immobilière, le foncier, puisse être détenue par des organismes sous contrôle public et louée aux occupants. Poussée à l'extrême, elle créerait une nouvelle catégorie de locataires perpétuels du sol. Je ne prédis pas son retour ; je note qu'elle a franchi une lecture, et que ce type de projet ne disparaît jamais tout à fait.

Pourquoi cette complexité favorise les foncières cotées

Voici où je veux en venir. Tout cet empilement de réglementations, de normes et de niches fiscales rend l'investissement immobilier direct de plus en plus technique et de plus en plus risqué pour un particulier, qui découvre chaque changement de règle après coup. Il augmente, mécaniquement, l'avantage comparatif de ceux qui en ont fait leur métier : des sociétés qui gèrent parfois des milliards d'euros de patrimoine, disposent d'équipes juridiques capables de maîtriser et d'anticiper les réglementations, négocient directement avec les pouvoirs publics, bénéficient d'économies d'échelle sur les travaux imposés, et accèdent à un financement que la banque du coin n'offre pas. Quand la règle se complique, la prime va à ceux qui savent la lire. Une foncière cotée, c'est précisément cela.

• Pour l'investisseur en direct : chaque nouvelle norme est un coût, un risque de non-conformité et une incertitude sur la valeur de revente ; il la découvre seul, souvent tard.
• Pour la foncière : la même norme est un poste dans un budget, traité par des spécialistes, parfois négocié en amont, et amorti sur des centaines d'immeubles. Elle peut même en profiter, en rachetant les actifs de ceux qui ne peuvent pas suivre.
• Pour moi : c'est une raison de plus, après le temps et le risque du crédit décrits dans pourquoi j'ai renoncé à l'achat locatif, de détenir l'immobilier via des sociétés dont c'est le métier.

Faut-il lutter contre le sens de l'histoire ?

C'est la question que je me suis posée en observant cette tendance, et ma réponse est pragmatique : je n'ai pas le pouvoir de changer les lois, et un investisseur qui construit sa stratégie sur l'espoir qu'elles changent construit sur du sable. La période que nous vivons rappelle que la complexification réglementaire crée des opportunités pour les structures les plus importantes et les mieux organisées. Je préfère être actionnaire de ces structures que concurrent. Cela vaut pour la France, où les SIIC ont l'avantage de l'échelle, comme pour d'autres marchés où j'investis pour des raisons de diversification, que j'explique dans investir à l'étranger avec les REITs.

Ce que le risque réglementaire signifie aussi pour les foncières

Je ne veux pas laisser croire que les foncières y échappent. Elles sont exposées, comme tout propriétaire, aux normes et aux taxes ; leurs statuts fiscaux, SIIC en France, REIT ailleurs, sont des créations du législateur qui peuvent être modifiées, comme l'a été l'éligibilité des SIIC au PEA en 2011 ; et les projets de taxation du patrimoine, dont ce site suit l'actualité avec prudence dans son article sur la taxe sur les holdings patrimoniales, peuvent les toucher indirectement. La différence n'est pas l'immunité, c'est la capacité d'absorption. Un particulier subit la règle ; une foncière la gère.

Foire aux questions

La loi Lagleize est-elle en vigueur ?

Non. Adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale en novembre 2019, la proposition n'a pas été promulguée. Le bail réel solidaire, dispositif distinct et limité à l'accession sociale, existe lui bel et bien.

Le risque réglementaire est-il propre à la France ?

Non, mais la France cumule un niveau élevé de prélèvements et une production normative dense. D'autres marchés, comme les États-Unis, laissent plus de latitude au propriétaire ; ils ont d'autres risques.

Une SCPI n'est-elle pas aussi une structure qui absorbe la réglementation ?

Si, et c'est un vrai avantage des SCPI sur le locatif direct. La différence avec les foncières cotées tient à l'échelle, au coût du capital et à la structure de frais, comme je l'explique dans mon match SCPI contre foncières.

N'est-ce pas une vision pessimiste de la France ?

C'est une lecture d'une tendance, pas un jugement de valeur. On peut trouver ces régulations légitimes et constater qu'elles favorisent les grands acteurs ; les deux sont compatibles.

Comment suivre l'actualité réglementaire sans y passer sa vie ?

En déléguant, précisément, à ceux dont c'est le métier : les rapports annuels des foncières décrivent les évolutions réglementaires qui les concernent, et ce site suit les points fiscaux qui touchent ses lecteurs.

En résumé

La régulation de l'immobilier français augmente, et les projets comme la loi Lagleize montrent jusqu'où l'idée peut aller. Cette complexité est un coût pour le particulier et un avantage comparatif pour les foncières, qui la lisent, la négocient et l'amortissent. Plutôt que de lutter contre le sens de l'histoire, j'ai choisi d'en être actionnaire. Ce qui coûte cher, dans ce domaine, c'est de découvrir la règle après avoir acheté.

Pour aller plus loin : la fiche foncières cotées, notre article sur le régime SIIC, création du législateur elle aussi, et un rendez-vous si votre patrimoine immobilier direct vous expose à des évolutions que vous ne suivez plus.

Cet article développe ma vidéo « Les projets des gouvernements créent-ils une opportunité d'investissement ? » (juin 2024) ; il exprime des opinions personnelles. Sources : proposition de loi visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l'offre de logements accessibles aux Français (dite Lagleize), adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 28 novembre 2019, rapport du Sénat n° 366 (2019-2020) ; loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements LMNP). Avis personnel, pas un conseil en investissement.