GFV, GFA ou GFF : quel groupement foncier pour transmettre ?

« Je veux transmettre à mes enfants en payant moins de droits : vaut-il mieux des parts de vignoble, de terres agricoles ou de forêt ? » La question vient presque toujours après la lecture d'une brochure qui promet « 75 % d'exonération ». L'exonération existe, dans les trois cas. Mais les trois groupements fonciers n'ont ni le même plafond, ni les mêmes engagements, ni les mêmes risques, et aucun ne remplace un placement de rendement.

Cet article compare les trois groupements entre eux, puis à la SCPI, à partir du code général des impôts, du code rural, du code forestier et des prix de marché publiés par les Safer. Le régime forestier est détaillé dans l'abattement Monichon expliqué et sur la fiche groupements forestiers ; nous n'en reprenons ici que ce qui sert à comparer.

GFV, GFA, GFF : quelle différence ?

	GFA (groupement foncier agricole)	GFV (groupement foncier viticole)	GFF et GFI (groupements forestiers)
Nature	Société civile entre personnes physiques (code rural, art. L. 322-1)	Un GFA dont les terres sont des vignes : ce n'est pas une catégorie juridique distincte	Société civile forestière (code forestier, art. L. 331-1)
Ce que détient le groupement	Des terres louées à un exploitant	Des parcelles de vigne louées à un vigneron	Des massifs forestiers exploités pour le bois
D'où vient le revenu	Le fermage, loyer encadré par arrêté préfectoral	Le fermage	Les coupes de bois, irrégulières
Contrat de location	Bail à long terme d'au moins dix-huit ans pour ouvrir droit à l'exonération	Idem	Sans objet
Cadre	Société civile régie par le code rural et le code civil	Idem	Le groupement forestier d'investissement (GFI) est un fonds soumis aux règles de l'offre au public (code forestier, art. L. 331-4-1)

Quel rendement attendre d'un groupement foncier ?

Un rendement faible, et rarement publié. Le fermage n'est pas un loyer libre : il est fixé dans une fourchette arrêtée par le préfet et révisé chaque année selon un indice national, qui s'établit à 127,04 pour 2026, en hausse de 3,23 % (arrêté du 11 août 2026). Il n'existe pas de statistique publique du rendement des groupements proposés aux particuliers. Avant de souscrire, demandez le fermage annuel prévu au bail et rapportez-le au prix de la part : c'est le seul chiffre qui compte. Pour la forêt, le revenu dépend des coupes et du prix du bois, qui a reculé de 11 % en 2025.

La valeur des actifs, elle, est publiée chaque année par les Safer :

Marché en 2025	Prix moyen par hectare	Variation sur un an
Terres et prés loués	5 350 €	+2,5 %
Terres et prés libres	6 460 €	+0,9 %
Vignes AOP	171 400 €	−2,9 % (−6,8 % hors Champagne)
Vignes à eaux-de-vie AOP (Cognac, Armagnac)	23 200 €	−54,5 %
Vignes hors AOP	12 800 €	−7,7 %
Forêts	4 950 €	+2,5 %

Source : FNSafer, « Le prix des terres 2025 », synthèse publiée le 21 mai 2026. Moyennes nationales, qui recouvrent des écarts importants : de 2 850 € par hectare de forêt dans le Massif central à 7 880 € dans le Nord et le Bassin parisien.

Quel avantage pour transmettre : 75 % d'exonération, mais jusqu'où ?

Les trois groupements ouvrent droit à une exonération de droits de mutation à titre gratuit à hauteur des trois quarts de la valeur des parts (CGI, art. 793). Les conditions et le plafond diffèrent.

	GFA et GFV	Groupement forestier
Exonération	75 % de la valeur des biens donnés à bail à long terme	75 % de la valeur des bois et forêts
Plafond	75 % jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire, 50 % au-delà ; plafond porté à 20 millions d'euros si le bénéficiaire conserve les parts dix-huit ans (art. 793 bis)	Aucun plafond en montant
Détention préalable	Parts détenues depuis deux ans au moins par le donateur ou le défunt	Parts détenues depuis plus de deux ans lorsqu'elles ont été achetées
Engagement du bénéficiaire	Conserver les parts cinq ans, ou dix-huit ans pour le plafond de 20 millions	Appliquer une garantie de gestion durable pendant trente ans, certificat de l'administration à l'appui
Autres conditions	Statuts interdisant l'exploitation directe ; bail à long terme ; pas de bail consenti depuis moins de deux ans au donataire ou à ses proches	Certificat du directeur départemental des territoires joint à l'acte

Ce que cela change, sur un exemple illustratif : un parent transmet des parts à un enfant, qui bénéficie par ailleurs de l'abattement de 100 000 €.

Valeur transmise	Sans exonération	GFA ou GFV, conservation de cinq ans	GFA ou GFV conservé dix-huit ans, ou groupement forestier
400 000 €	58 194 € de droits	0 €	0 €
1 000 000 €	212 962 € de droits	48 194 €	28 194 €

Calcul illustratif : barème en ligne directe (CGI, art. 777), abattement de 100 000 € (art. 779), aucune donation antérieure, parts intégralement éligibles. Pour un million d'euros en GFA : 75 % d'exonération sur 600 000 €, 50 % sur 400 000 €, soit 350 000 € taxables avant abattement.

À titre de comparaison, des parts de SCPI se transmettent pour leur valeur entière, sans exonération : voir SCPI, succession et donation. L'économie est donc réelle, à deux conditions : que la valeur des parts tienne jusqu'à la transmission, et que les droits à payer sans le groupement aient été significatifs. Pour un patrimoine qui passe sous les abattements, l'exonération ne sert à rien.

Et pour l'IFI ?

Le groupement forestier garde l'avantage. Ses parts sont exonérées d'IFI à hauteur des trois quarts, sous les mêmes conditions que pour la transmission (CGI, art. 976). Pour un GFA ou un GFV, l'exonération totale est réservée aux parts qui représentent un apport de terres et dont le fermier est un proche qui en fait sa profession. Dans le cas d'un investisseur, les parts sont exonérées aux trois quarts jusqu'à 101 897 €, et pour moitié au-delà. Les parts de SCPI, elles, sont entièrement imposables pour leur fraction immobilière : voir SCPI et IFI.

Peut-on revendre ses parts, et quels sont les risques ?

La revente se fait de gré à gré, sans marché organisé, dans une société civile dont les statuts encadrent l'entrée de nouveaux associés. Le délai dépend de l'existence d'un acheteur, et la sortie avant le terme des engagements fait perdre l'avantage fiscal. Il faut raisonner sur quinze à vingt ans.

• Le risque de marché, côté vigne. Les Safer écrivent que le marché des vignes est « à l'arrêt » : près de 30 000 hectares ont été arrachés, autant le seront, et la crise est jugée structurelle, sous l'effet de la baisse de la consommation et des droits de douane américains et chinois. Les prix baissent dans la plupart des bassins.
• Le risque climatique. Gel, grêle, canicule pour la vigne et les cultures ; tempêtes, incendies et parasites pour la forêt. La récolte viticole de 2025 est restée à un niveau historiquement bas.
• Le risque d'exploitant. Un GFA ou un GFV dépend d'un seul fermier. S'il fait défaut, il faut en trouver un autre, dans le cadre contraignant du statut du fermage.
• Le risque de prix d'entrée, côté forêt. Les Safer relèvent que la « financiarisation » du marché et « une fiscalité attractive » ont fait s'envoler le prix des grands massifs. Un avantage fiscal connu de tous finit dans le prix.
• Le risque d'information. Un GFI relève du cadre des fonds offerts au public, sous le contrôle de l'AMF ; un GFA ou un GFV est une société civile ordinaire. Vérifiez qui vous le propose, à quel titre, et sur quels documents.

GFV, GFA, GFF ou SCPI : le tableau de comparaison

Critère	GFV	GFA	GFF / GFI	SCPI
Revenu	Fermage, faible	Fermage, faible	Coupes de bois, irrégulier	Loyers : 4,91 % de distribution moyenne en 2025
Transmission	75 % jusqu'à 600 000 €	75 % jusqu'à 600 000 €	75 % sans plafond	Aucune exonération
IFI	75 % jusqu'à 101 897 €, 50 % au-delà	Idem	75 %	Imposable
Liquidité	Gré à gré	Gré à gré	Marché étroit	Retrait ou marché secondaire, sans délai garanti
Prix de l'actif en 2025	−2,9 % (vignes AOP)	+2,5 % (terres louées)	+2,5 %	−3,45 % (prix de part moyen)
Risque principal	Crise viticole, climat, fermier unique	Fermier unique, rendement très bas	Climat, prix d'entrée, prix du bois	Vacance, liquidité

Pour une exposition aux terres agricoles sans contrainte de bail ni de revente, les foncières cotées spécialisées sont une autre voie, avec la volatilité de la bourse et sans avantage de transmission : voir terres agricoles en direct ou foncières cotées. Le comparatif groupements forestiers ou SCPI détaille le face-à-face avec la pierre-papier.

Ce que la plupart des sites ne vous disent pas

• Les « 75 % » ont un plafond pour la vigne et la terre. Au-delà de 600 000 € par bénéficiaire, l'exonération passe à 50 %, sauf engagement de dix-huit ans. La règle date de février 2025.
• Il faut détenir les parts deux ans avant de les transmettre. Un groupement acheté tardivement ne protège pas la succession, qu'il s'agisse de vigne, de terre ou de forêt.
• L'IFI n'est pas effacé pour l'investisseur en GFA. Les trois quarts ne valent que jusqu'à 101 897 €.
• La vigne n'est pas une valeur refuge. Les prix baissent hors Champagne, et les vignes à eaux-de-vie ont perdu plus de la moitié de leur valeur en un an.
• Économiser des droits sur un actif qui baisse n'est pas une économie. Une exonération de 75 % sur une valeur qui perd 30 % laisse moins aux héritiers qu'un actif stable taxé normalement, aux taux de 20 % et de 30 % du barème en ligne directe.

À qui un groupement foncier convient, et à qui il ne convient pas ?

Il convient à	Il ne convient pas à
Un patrimoine dont la transmission dépasse nettement les abattements, avec des droits attendus à 20 % ou plus	Un patrimoine que les abattements de 100 000 € par parent et par enfant suffisent à transmettre
Un contribuable à l'IFI, pour la forêt	Celui qui cherche un revenu : le fermage et les coupes rapportent peu
Un horizon de quinze à vingt ans, sans besoin de revendre	Celui qui peut avoir besoin de son capital
Celui qui sait lire un bail rural et juger un exploitant, ou qui se fait accompagner	Celui qui achète sur la foi d'une étiquette ou d'un taux d'exonération

Foire aux questions

Quelle est la différence entre un GFA et un GFV ?

Aucune en droit : un GFV est un groupement foncier agricole dont les terres sont des vignes. Les règles fiscales sont les mêmes.

Quel groupement foncier choisir pour transmettre ?

Le groupement forestier pour les montants élevés et pour l'IFI, puisque son exonération n'a pas de plafond ; le GFA ou le GFV jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire, si le bail et le fermier sont solides.

Un GFV rapporte-t-il plus qu'une SCPI ?

Non. Le fermage est encadré et faible ; les SCPI ont distribué 4,91 % en moyenne en 2025. L'intérêt du GFV est la transmission, pas le revenu.

Peut-on revendre facilement des parts de GFV ou de GFF ?

Non. Il n'existe pas de marché organisé pour les GFA et les GFV, et le marché des parts de groupements forestiers est étroit.

Faut-il conserver les parts après la donation ?

Oui : cinq ans pour un GFA ou un GFV, dix-huit ans pour bénéficier du plafond de 20 millions d'euros, et trente ans d'engagement de gestion durable pour la forêt.

En résumé

Vigne, terre ou forêt : les trois groupements réduisent les droits de transmission de 75 %, mais seul le groupement forestier le fait sans plafond, et seul il allège vraiment l'IFI. Le GFA et le GFV sont plafonnés à 600 000 € par bénéficiaire, dépendent d'un fermier unique et, pour la vigne, d'un marché en crise. Les acheter pour le rendement est un contresens ; les acheter sans transmission à organiser n'a pas d'objet.

Pour situer ces groupements face aux autres solutions sur la liquidité et l'horizon, commencez par le comparateur. Pour chiffrer une transmission (abattements disponibles, donations antérieures, part à loger dans un groupement), un rendez-vous avec un conseiller du cabinet permet de poser le calcul avant de voir le notaire.

Sources : code général des impôts, art. 777, 779, 793, 793 bis et 976 ; code rural et de la pêche maritime, art. L. 322-1, L. 322-6 et L. 416-1 ; code forestier, art. L. 331-1 et L. 331-4-1 (Légifrance, versions en vigueur au 4 octobre 2026) ; arrêté du 11 août 2026 constatant pour 2026 l'indice national des fermages (Journal officiel du 13 août 2026) ; FNSafer, « Le prix des terres 2025 », synthèse, 21 mai 2026 ; ASPIM/IEIF, statistiques 2025 des fonds immobiliers grand public, 9 février 2026. Les exemples chiffrés sont illustratifs et supposent des parts intégralement éligibles. Les exonérations dépendent du respect de conditions et d'engagements de longue durée ; seul un notaire peut les appliquer à votre situation. Les parts de groupements fonciers comportent un risque de perte en capital et une liquidité très faible. Ce contenu est informatif et ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil en investissement personnalisé.