SCPI, succession et donation : que deviennent vos parts ?

« Mon père détenait des parts de SCPI : qu'est-ce qu'on en fait, combien valent-elles, et combien de droits allons-nous payer ? » La question nous est posée par des héritiers qui découvrent le placement en ouvrant la succession. Elle a son symétrique chez les parents : « Faut-il donner mes parts de mon vivant, ou attendre ? » En SCPI, succession et donation ont un point commun rassurant, les parts se partagent sans vendre, et un point commun moins confortable : la valeur taxée et le délai de revente ne dépendent pas de vous.

Cet article suit l'ordre des décisions à prendre : ce qui se passe au décès, la valeur à déclarer, le montant des droits, le sort de la plus-value, la donation, puis le cas des SCPI logées en assurance vie. Il compare enfin la transmission d'une SCPI à celle d'une foncière cotée, d'un contrat d'assurance vie et d'un groupement forestier. Le démembrement est traité dans un article dédié, vers lequel nous renvoyons.

Que deviennent les parts de SCPI au décès de l'associé ?

Elles ne sont ni vendues ni bloquées : elles entrent dans la succession et appartiennent aux héritiers en indivision jusqu'au partage. Concrètement :

1. Le notaire informe la société de gestion. Celle-ci demande l'extrait d'acte de décès, les coordonnées du notaire, puis l'acte de notoriété ou l'acte de partage (source : Sofidy, page « SCPI et succession »).
2. Les héritiers n'ont pas à être agréés. La clause d'agrément que peuvent prévoir les statuts ne s'applique pas en cas de succession, ni pour une cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant (code monétaire et financier, art. L. 214-97).
3. Pendant l'indivision, les héritiers parlent d'une seule voix. Les copropriétaires d'une part indivise sont représentés par un mandataire unique (code civil, art. 1844). Nul n'étant tenu de rester en indivision (art. 815), le partage peut être demandé à tout moment.
4. Les parts se partagent en nombre. C'est l'avantage sur un immeuble : 900 parts se répartissent entre trois enfants sans rien vendre.
5. La société de gestion facture le transfert. À titre d'exemples : 120 € TTC par ayant droit chez Immorente, 90 € TTC par succession chez Primovie (bulletins du 2e trimestre 2026).

Quelle valeur déclarer pour des parts de SCPI dans une succession ?

La loi ne fixe pas de règle propre aux SCPI. Pour les biens meubles autres que les valeurs cotées, la base des droits est « la déclaration détaillée et estimative des parties » (code général des impôts, art. 758), c'est-à-dire la valeur réelle des parts au jour du décès. Nous n'avons trouvé au Bulletin officiel des finances publiques aucune méthode d'évaluation spécifique aux parts de SCPI.

En pratique, la société de gestion fournit la valeur au notaire. Pour une SCPI à capital variable, c'est la valeur de retrait, soit le prix de souscription diminué de la commission de souscription : Sofidy l'écrit expressément. Pour une SCPI à capital fixe, la référence est le dernier prix d'exécution sur le marché secondaire. Mille parts d'une SCPI dont le prix de souscription est de 200 € et la commission de 10 % se déclarent donc pour 180 000 €, et non 200 000 €.

Le cas difficile est celui des SCPI dont la variabilité du capital est suspendue. Le bulletin de Primovie du 2e trimestre 2026 indique qu'il n'existe plus, à cette date, ni prix de souscription ni prix d'exécution, et que la valeur de référence est la dernière valeur de réalisation. Si un marché secondaire fixe ensuite un prix nettement inférieur, comme l'ont montré Perial O2 puis Primovie en septembre 2026, la valeur à retenir devient une vraie question, à poser au notaire avant de signer la déclaration.

Combien de droits de succession sur des parts de SCPI ?

Les parts s'ajoutent aux autres biens du défunt. Le conjoint survivant et le partenaire de pacs sont exonérés (CGI, art. 796-0 bis). Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur sa part (art. 779), puis du barème en ligne directe (art. 777) :

Fraction de part nette taxable, après abattement	Taux
Jusqu'à 8 072 €	5 %
De 8 072 € à 12 109 €	10 %
De 12 109 € à 15 932 €	15 %
De 15 932 € à 552 324 €	20 %
De 552 324 € à 902 838 €	30 %
De 902 838 € à 1 805 677 €	40 %
Au-delà	45 %

Exemple illustratif : un enfant unique reçoit pour seul bien 180 000 € de parts de SCPI. Part taxable : 80 000 €. Droits : 403,60 € + 403,70 € + 573,45 € + 20 % de 64 068 €, soit environ 14 194 €, c'est-à-dire 7,9 % de la valeur transmise. Dans une succession réelle, l'abattement s'applique à l'ensemble de la part de l'héritier, pas aux seules SCPI, et les donations de moins de quinze ans sont réintégrées.

La déclaration doit être déposée, et les droits payés, dans les six mois du décès lorsqu'il est survenu en France métropolitaine (art. 641).

La plus-value latente disparaît-elle au décès ou à la donation ?

Oui, pour ce qui a été acquis avant la transmission. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est « la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit » (CGI, art. 150 VB). L'héritier ou le donataire qui revendra ne sera imposé que sur la hausse postérieure au décès ou à la donation. La plus-value accumulée par le défunt ou le donateur n'est taxée chez personne.

Ce qui n'est pas purgé, c'est le temps. La durée de détention, qui ouvre droit aux abattements (6 % par an à partir de la sixième année pour l'impôt sur le revenu, exonération totale d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans), repart de la date d'ouverture de la succession ou de la date de l'acte de donation (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, 18 juillet 2023). Un parent qui détenait ses parts depuis vingt-cinq ans transmet des parts « neuves » fiscalement : toute hausse future sera taxée à 36,2 % pendant les cinq premières années. Le calcul complet est détaillé dans notre guide pour revendre ses parts de SCPI.

Symétriquement, une moins-value latente est perdue : si le défunt avait payé 200 € des parts qui en valent 180, l'héritier repart de 180.

Comment donner des parts de SCPI de son vivant ?

La donation suit le même barème et le même abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Cet abattement se reconstitue tous les quinze ans : les donations plus anciennes ne sont pas rappelées (CGI, art. 784). Un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant sans droits, et recommencer quinze ans plus tard. La valeur retenue est celle des parts au jour de l'acte, et la plus-value latente du donateur est effacée de la même façon qu'au décès.

Deux points pratiques ont changé en 2026. La Cour de cassation a jugé, le 11 février 2026, que les parts de SARL, qui ne peuvent être représentées par des titres négociables, ne peuvent faire l'objet d'un don manuel : leur donation doit être passée devant notaire, à peine de nullité (Cass. com., n° 24-18.103, au visa de l'article 931 du code civil). L'arrêt ne porte pas sur une SCPI, mais au moins une société de gestion en a tiré la conséquence pour ses fonds : Euryale indique dans le bulletin de Pierval Santé du 2e trimestre 2026 que les donations de parts doivent désormais être réalisées par acte notarié et qu'elle adapte ses procédures. Prévoyez donc les émoluments du notaire en plus des frais de transfert.

La donation peut aussi porter sur la seule nue-propriété, le donateur conservant les revenus : ce schéma et ses limites sont traités dans notre article sur le démembrement de parts de SCPI.

Et si les SCPI sont logées dans une assurance vie ?

Les règles changent entièrement. Les parts sont alors des unités de compte : au décès, l'assureur verse un capital aux bénéficiaires désignés, hors succession. Il n'y a ni indivision, ni transfert de parts, ni délai de retrait à supporter. La fiscalité dépend de l'âge de l'assuré lors des versements :

• primes versées avant 70 ans : abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € et de 31,25 % au-delà (CGI, art. 990 I) ;
• primes versées après 70 ans : droits de succession sur la fraction des primes qui dépasse 30 500 €, tous contrats confondus (art. 757 B).

Le conjoint ou partenaire de pacs bénéficiaire est exonéré dans les deux cas. En contrepartie, le contrat ajoute ses propres frais et les revenus ne sont pas perçus directement : notre comparatif SCPI en assurance vie ou en direct pèse les deux enveloppes.

SCPI, foncière cotée, assurance vie, groupement forestier : quelle transmission ?

Critère	SCPI en direct	Foncière cotée sur compte-titres	Assurance vie	Groupement forestier
Valeur taxée	Valeur déclarée ; en pratique valeur de retrait ou dernier prix d'exécution	Moyenne des trente derniers cours en succession, cours du jour en donation (CGI, art. 759)	Capital décès, régime propre	Un quart de la valeur des parts pour la fraction forestière, sous conditions (art. 793)
Abattement	100 000 € par enfant, pour toute la succession	Le même	152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans	100 000 € par enfant, après l'exonération
Plus-value latente	Effacée ; durée de détention remise à zéro	Effacée (art. 150-0 D)	Sans objet pour le bénéficiaire	Voir l'article dédié
Trouver l'argent des droits	Retrait ou marché secondaire, sans délai garanti	Vente en séance, au cours du jour	Capital versé par l'assureur	Marché des parts étroit
Forme de la donation	Acte notarié	Virement de titres de compte à compte possible, à déclarer	Pas de donation : clause bénéficiaire	Acte notarié

La foncière cotée a deux avantages dans une transmission : sa valeur ne se discute pas, et elle se vend le jour même pour payer les droits. Elle a un inconvénient : le cours peut être bas le mois du décès. Le compte-titres comme outil de transmission est développé dans compte-titres ou PEA. Pour les forêts, le régime est expliqué dans l'abattement Monichon et sur la fiche groupements forestiers. Vigne, terre et forêt sont comparées dans GFV, GFA ou GFF : quel groupement foncier pour transmettre.

Ce que la plupart des sites ne vous disent pas

• Six mois pour payer, sans garantie de pouvoir vendre. Les droits sont dus dans les six mois ; une demande de retrait n'est servie que si une souscription la compense. Au 30 juin 2026, 1,9 Md€ de parts attendaient un acheteur et onze SCPI avaient suspendu la variabilité de leur capital (ASPIM/IEIF). Le code prévoit un paiement fractionné ou différé des droits sous conditions (CGI, art. 1717) : à demander au notaire dès l'ouverture du dossier.
• La valeur taxée n'est pas toujours la valeur réalisable. Sur une SCPI suspendue, la valeur communiquée peut dépasser ce qu'un acheteur paiera sur le marché secondaire.
• La purge de la plus-value n'est pas une exonération future. Le compteur des abattements repart de zéro, et les frais d'entrée payés par le défunt sont définitivement perdus.
• Donner des parts coûte désormais un acte notarié. Pour de petits montants, le coût fixe pèse.
• L'assurance vie règle la liquidité, pas tout le reste. Elle évite l'indivision et le délai de retrait, au prix de frais annuels supplémentaires.

À qui la transmission de SCPI en direct convient, et à qui elle ne convient pas ?

Elle convient à	Elle ne convient pas à
Des héritiers qui peuvent conserver les parts et payer les droits avec d'autres liquidités	Une succession où les parts devront être vendues en urgence pour payer les droits
Des parents qui donnent par tranches de 100 000 € par enfant tous les quinze ans	Un patrimoine où l'abattement de 152 500 € par bénéficiaire de l'assurance vie n'est pas encore utilisé
Une fratrie : les parts se divisent en nombre, sans gestion à organiser	Des parts d'une SCPI dont la variabilité est suspendue, tant que leur valeur n'est pas établie

Foire aux questions

Peut-on hériter de parts de SCPI sans les vendre ?

Oui. Les parts sont transférées au nom des héritiers, d'abord en indivision, puis réparties entre eux au partage. Chacun perçoit ensuite les revenus de ses propres parts.

Les héritiers doivent-ils être agréés par la SCPI ?

Non. La clause d'agrément ne s'applique pas aux successions, ni aux cessions au conjoint, à un ascendant ou à un descendant (code monétaire et financier, art. L. 214-97).

Faut-il vendre les parts pour payer les droits de succession ?

Ce n'est pas une obligation, mais si les autres liquidités manquent, le délai de retrait devient le sujet principal. Mieux vaut l'anticiper avec le notaire.

Peut-on faire un don manuel de parts de SCPI ?

Depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 11 février 2026 sur les parts sociales, au moins une société de gestion exige un acte notarié. Vérifiez la procédure de la vôtre avant toute démarche.

Les SCPI détenues en assurance vie entrent-elles dans la succession ?

Non. Le capital est versé aux bénéficiaires du contrat, avec la fiscalité propre à l'assurance vie (articles 990 I et 757 B du CGI).

En résumé

Les parts de SCPI se transmettent bien : elles se partagent sans vendre, la plus-value du défunt ou du donateur est effacée, et 100 000 € par parent et par enfant passent sans droits tous les quinze ans. Elles se transmettent moins bien quand les héritiers ont besoin d'argent vite : la valeur taxée est fixée au jour du décès, les droits sont dus sous six mois, et la revente n'a pas de délai garanti. Ne rien préparer, c'est laisser ce calendrier aux héritiers. Le projet de loi de finances pour 2027, non voté, prévoit par ailleurs une mesure temporaire sur les dons d'argent : voir notre suivi du PLF 2027.

Pour situer la SCPI face aux autres supports sur la liquidité et l'horizon, commencez par le comparateur. Pour organiser une transmission (enveloppe, donation, répartition entre supports), un rendez-vous avec un conseiller du cabinet permet de poser les chiffres de votre situation ; l'acte lui-même relève de votre notaire.

Sources : code général des impôts, art. 641, 757 B, 758, 759, 777, 779, 784, 793, 796-0 bis, 990 I, 150 VB, 150-0 D et 1717 ; code civil, art. 815, 931 et 1844 ; code monétaire et financier, art. L. 214-97 (Légifrance, versions en vigueur au 4 octobre 2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, 18 juillet 2023 (date d'acquisition et abattements pour durée de détention) ; Cour de cassation, chambre commerciale, 11 février 2026, n° 24-18.103 et 24-19.661, publié au bulletin ; Cour de cassation, chambre commerciale, 19 mai 1998, n° 96-16.252 (don manuel de titres par virement) ; Sofidy, page « SCPI et succession », consultée le 4 octobre 2026, et bulletin d'Immorente du 2e trimestre 2026 ; Praemia REIM France, bulletin de Primovie du 2e trimestre 2026 ; Euryale, bulletin de Pierval Santé du 2e trimestre 2026 ; ASPIM/IEIF, statistiques du premier semestre 2026, 5 août 2026. L'exemple chiffré est illustratif. Les règles successorales dépendent de la situation familiale et des donations antérieures ; seul un notaire peut établir une déclaration de succession ou un acte de donation. Les SCPI comportent un risque de perte en capital et ne garantissent ni revenu ni liquidité. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.